'강남 불패' 무너지나.. 코로나에 무릎 꿇은 부동산 1번지

서울 강남 일대 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 DB

불패신화를 자랑하던 서울 강남 아파트시장이 울상이다. 정부의 잇단 규제에도 하락과 상승을 오가며 버텼지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 하방압력이 더 거세졌다. 15억원 이상 고가아파트의 경우 관망세가 짙어지며 문의조차 없다는 게 현장의 전언. 강남 아파트시장은 앞으로 어떻게 흘러갈까.

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‘뚝뚝’ 떨어져도 “안사요”

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“집주인들은 간보기를 하는 데 정작 사겠다는 사람은 없어요.”

서울 압구정동 A공인중개업소 관계자는 최근 부동산시장 분위기를 이같이 말했다. 정부의 부동산정책이 나올 때마다 “그래도 여긴 강남인데”라는 자신감이 넘쳤지만 코로나19라는 생각지도 못한 태풍을 맞고 모두가 어안이 벙벙해진 분위기다.

서초구 새 아파트와 구축 아파트가 밀집한 서초구 반포동 일대의 분위기도 비슷하다. 시세보다 2억원가량 내린 급매물이 나와도 사겠다는 이가 없다. 반포동 B공인중개업소 관계자는 “아예 문의조차 끊긴 건 아니지만 떨어진 값을 얘기해도 대부분 시큰둥한 반응”이라며 “기다리면 더 떨어지지 않을까 하는 기대 심리가 팽배하다”고 설명했다.

2017년 5월 현 정부 출범 이후 19번에 걸친 크고 작은 부동산대책이 발표됐다. 그때마다 강남 아파트값은 초반에 움찔하다가도 다시 상승세를 타며 정부 규제에 아랑곳하지 않았다. 정부가 계속해서 추가 규제를 발표한 것도 이 때문이다.

계속된 규제에도 상승과 하락을 반복하며 굳건하던 강남 아파트값은 코로나19에 휘청거리고 있다. 각 조사업체들의 발표치에서도 강남 아파트값 하락세는 두드러진다.

KB부동산 리브온의 주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 3월 마지막주(30일 기준) 서울 강남3구 아파트값 변동률은 서초(-0.10%) 송파(-0.03%) 강남(-0.02%) 등 2주 연속 내림세를 기록했다. 4월 첫주 부동산114 조사에서도 강남(-0.21%) 송파(-0.16%) 서초(-0.07%) 등을 나타내며 낙폭이 커졌다.

같은 기간 한국감정원 조사 역시 강남(-0.16%) 서초(-0.17%) 송파(-0.12%) 모두 하락했다. 보유세 부담이 커진 15억원 초과 단지 위주로 가격이 떨어지며 하락폭이 확대된 모습이다.

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강남 하락세 언제까지?

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강남 아파트의 하락세는 15억원 이상 고가나 재건축 추진 단지가 이끌고 있다. 재건축 추진 단지의 하락세가 일반아파트로 확산되는 분위기도 일부 감지된다.

부동산114에 따르면 4월 첫주에만 개포동 개포주공6단지와 대치동 은마아파트는 1500만~8500만원 하락했다. 송파에선 잠실동 아시아선수촌, 주공5단지 등이 2000만~7500만원 떨어졌고 서초의 경우 반포동 주공1단지와 잠원동 신반포2차가 2500만원 빠지는 등 내림세가 이어졌다.

대체로 팔리지 않는 분위기지만 시세보다 낮은 급매물이 나오면서 간간이 거래가 이뤄지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용면적 85㎡는 지난달 23억9000만원(9층)에 거래됐다. 지난해 12월 실거래가인 24억9000만원(3층)에서 3개월 새 1억원 떨어진 가격이다.

강남구 대치동 은마아파트 76㎡는 17억5000만원짜리 급매물이 나왔다. 직전 실거래가(19억5000만원)보다 호가가 2억원이나 낮은 가격이다. 지난해 12월 19억4000만원(5층)에 거래됐던 송파구 잠실동 잠실엘스 85㎡는 올 3월 18억5300만원에 팔렸다.

썰렁한 서울 송파구의 공인중개업소 밀집 상가. /사진=뉴스1 김진환 기자

강남에선 대출 규제 강화와 자금계획서 제출 의무화 등으로 투자 수요가 감소하면서 관망세를 보이다 올 2월 코로나19가 급속히 확산되면서 사실상 거래가 끊겼다는 게 현지 중개업계의 설명이다. 급매물을 내놔도 팔리지 않거나 시세보다 수억원 낮춰야 입질이 있는 정도다.

이후 공시가격 인상에 따른 보유세 부담을 느낀 일부 집주인들이 6월 양도세 중과 유예 혜택을 받기 위해 시세보다 낮은 급매물을 내놨지만 집값 하락 기대심리가 높아진 매수자들의 관망세가 짙어져 거래 절벽 현상이 심화됐고 매수심리도 급격히 떨어졌다.

KB리브온에 따르면 서울 아파트 매수지수는 3월 셋째주에 기준치(100)보다 낮은 91.8을 기록한 데 이어 넷째주엔 81.1까지 떨어졌다. 강남의 매수지수는 73.1로 대폭 꺾였다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “코로나19 사태와 경기침체 우려, 대출 규제 강화 등으로 강남권 재건축과 고가 아파트시장이 급속히 얼어붙었다”고 진단했다. 이어 “보유세 부담으로 다주택자 등이 6월 양도소득세 중과 면제 기간 만료 전에 급매물을 내놓을 가능성이 크다”며 “경기 침체로 매수세가 크게 위축된 가운데 매물이 거래되지 않고 적체되고 있어 당분간 하락세가 불가피해 보인다”고 덧붙였다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제640호(2020년 4월14~20일)에 실린 기사입니다.

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김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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