"서민주택 확보위해 도시재생과 3기 신도시 병행"

LH, 수도권 공공부문 주택공급 중단과 대응 방안 세미나

이미지

LH는 지난 1월 30일 프레스센터 19층 기자회견장에서 수도권 공공부문 주택공급 중단과 대응 방안이란 주제로 해당 전문가들이 참여한 세미나를 열었다.

이미지

■ 변창흠 LH 한국토지주택공사 사장

변창흠 LH 한국토지주택공사 사장은 인사말에서 서울 294개 지하철역 역세권 주변에 민간 주택을 공급하는 등 수도권 도심에 추가로 주택을 제공하려는 정부와 서울시 정책이 변화되고 있다고 설명했다.

변창흠 LH 사장은 12.16 대책에서 가로정비사업의 경우 공공이 주도해 공급하고, 혁신지구, 총괄사업관리제도를 통해 재생사업에 역점을 두면서 도심에서 주택 공급이 확대될 것으로 기대했다.

변창흠 사장은 기존 신도시와 달리 신도시에서 서울까지 30분 이내 도착하는 GTX와 결합하는 3기 신도시가 공급되면 서울 주택을 대체하는 효과가 있을 것이라고 전망했다.

이미지

■ 김현수 대한국토도시계획학회 부회장

환영사를 한 김현수 대한국토도시계획학회 부회장은 1인 가구가 늘어나고 수도권 인구가 50% 이상 넘어서면서 혁신인구가 수도권으로 집중되고 있다고 지적했다.

김현수 부회장은 주택문제를 총량문제로 평가하지 말고, 공급문제 논란과 함께 재건축 완화를 주장하는 목소리도 있다고 말했다.

김 부회장은 역세권 청년 주택 규제완화와 관련해 서울에 어느 정도 여력이 될 지 궁금하다며, 학회 연구가 시작되었고 공감대를 형성하는 역할이 필요하다고 강조했다.

이미지

■ 권치홍 LH 토지주택연구원 부동산시장분석센터장

‘수도권 주택시장 여건과 공공의 역할’에 대해 발표한 권치홍 LH 부동산시장분석센터장은 신도시 개발 주택공급증가로 인해 수도권 주택보급률은 2018년 기준 99%이지만, 30년 이상 노후주택비율이 높다며 노후도가 심화되면서 유지관리 문제가 발생한다고 지적했다.

권치홍 센터장은 수도권 임차가구 아파트 구입능력과 관련해 서울 주택구입 여력이 제한적이라며 대체제 마련이 필요하다고 제안했다.

권 센터장은 수도권 임차가구는 2019년 11월까지 국토부 아파트 실매매가격 기준으로 40-50제곱미터 미만이 대상이며, 임차가구 대상으로 서울에서 주택구입 능력은 제한적이어서, 대체제로 3기 신도시가 그 역할을 수행할 것으로 기대한다고 말했다.

이미지

■ 배웅규 중앙대학교 도시시스템공학부 교수

배웅규 중앙대학교 도시시스템 공학부 교수는 ‘기성시가지내 주택공급 다양화와 공공의 역할’이란 주제 발표에서 기성시가지 주택정비 사업은 실행력있는 공공거점 연계형 도시재생뉴딜을 추진하고, 공공참여형 가로주택정비사업을 활성화하며, 민간제안형 사업모델로 자율주택정비사업을 활성화할 것이라고 설명했다.

배웅규 교수는 또 생활 SOC 및 노후청사 정비와 연계한 임대주택 등을 공급하고 역세권 압축재생으로 청년주택 등 공급을 거점화하며, 준공업지역 재생활성화를 통해 주택을 정비하고 공급하며, 각종 정비사업과 연계재생하는 주택공급 모델로 추진되고 있다고 제시했다.

배 교수는 향후 공공기성시가지 주택정비 추진방향은 총괄사업관리와 지역산업육성, 주거지 원형을 활용하며, 지속가능하고 회복탄력적인 도시재생을 위해 공공이 역량 맞춤을 지원하고 주민체감을 확대하고 성과중심으로 역할을 키워야 한다고 강조했다.

이를 위해 사전 소규모재생과 정비사업을 확대하고, 실행단계에서 공기업이 참여한 도시재생을 활성화하며, 사후 자립형 도시재생 일상화로 종합적 도시재생을 위한 전후방 및 규모, 주체별로 강화해야 한다고 제안했다.

이미지

■ 권혁삼 LH 토지주택연구원 수석연구원

권혁삼 LH 토지주택연구원 수석연구원은 LH가 공공 또는 공동시행자로서 가로주택정비사업을 통해 서울 도심 내 저렴한 주택과 공공임대주택을 공급할 것이라고 밝혔다.

권혁삼 LH 수석연구원은 서울시 도심에서 가로구역 요건을 물리적으로 충족하는 구역은 총 9,750개로 추정되며, 이 가운데 상위계획, 용도지역, 적정면적, 소유자 수 등을 고려해 상대적으로 사업추진이 용이한 대상지는 2,065개로 선별된다고 설명했다.

권혁삼 수석 연구원은 서울 도심내 공공참여 가로주택정비사업이 수도권 저층주거지 전역으로 확산돼 도심내 주택공급을 확대하고 단독 다세대 주택 등이 밀집한 저층주거지 주택정비 활성화로 서민 주거복지가 실현될 것이라고 예상했다.

LH는 서울시와 협력해 도심내 가로주택정비사업 대상지 발굴을 위해 사업모델을 세우고 올 2월 주민설명회와 3월 공모를 통해 주민협의를 바탕으로 사업을 추진할 계획이라고 밝혔다.

이미지

■ 김진유 경기대학교 도시교통학과 교수

김진유 경기대학교 도시교통학과 교수는 공생도시 3기 신도시 개발의 공급효과와 과제 발표에서 2018년 기준 천인당 주택수는 서울이 380.7호. 경기도가 366.2호로 OECD 평균 503.1호와 비교해 수도권 공급 주택 수가 부족하다고 지적했다.

김진유 경기대 교수는 수도권 주택은 지속적으로 가격이 오르고 노후주택 재고비중이 높다며, 서울 주택 공급량이 서울 및 경기도 주택 실거래가격 변동에 영향을 준다는 연구결과를 제시했다.

김진유 교수는 과천에 공급되는 주택 7천호는 서초와 강남의 수요를 흡수할 수 있고, 하남 주택 3만2천호는 강동 성남 수요를 흡수하는 등 서울 최근접 지역에 17만9천호의 서민형 소형주택 공급으로 가격이 안정될 것이라고 내다봤다.

김 교수는 3기 신도시가 성공하려면 GTX 등 기반시설이 먼저 조기완공된후 입주해야하며 신도시 택지뿐 아니라 재생과 정비를 통한 기성시가지 개발과 균형을 통해 다각도로 주택이 공급되야 한다고 강조했다.

이미지

■ 이창수 가천대학교 도시계획학과 교수 

이미지

■ 이수욱 국토연구원 선임연구위원

주제발표후 이창수 가천대학교 교수가 좌장을 맡은 종합토론에서 이수욱 국토연구원 선임연구위원은 주택공급 등 도시성장을 위한 조기 대응 속도가 떨어졌다며 이는 주택공급이 민간공급에 의존했기 때문이라고 분석했다.

이수욱 선임연구위원은 주택투기 수요 등을 차단하는데 한계를 보일 수 있다며 시장안정을 위해 수요관리 정책을 강력하게 추진하는 등 정교하게 다듬을 필요가 있다고 지적했다.

또 이수욱 선임연구위원은 유동성 자금이 부동산시장에 유입되면 시장의 불안정 요인에 대해 현금매입이 아닌 연금제 등 다양한 방식을 고려하고 동시에 시물레이션도 해봐야 한다고 제안하며 3기 신도시는 컨셉이 필요하다고 강조했다.

3기 신도시 거주민이 서울로 출퇴근하지 않고 3기 신도시가 부도심 역할을 해야 하는데 이를 위해 일부 지역에서 신규 일자리가 과연 적절한 것일지 고민해야 한다고 지적했다.

이수욱 선임연구위원은 신도시 주택공급과 기성주택정비사업이 차질없이 진행되면 긍정적 효과를 볼 것이라며 기존 시가지와 신도시 주택공급은 2트랙으로 가야한다고 말했다.

이미지

■ 남원석 서울연구원 연구위원

남원석 서울연구원 연구위원은 3기 신도시 수요와 서울의 수요는 동일하지 않다며, 서울 경계부를 활성화는 것을 고민해 보자고 제안했다.

남원석 연구위원은 서울과 신도시가 맞닿은 지역에 상업지역을 활성화하고 서울에 들어가고 싶지만 현실적으로 어려운 사람들이 경계부에 자기 주거지를 만들고 싶을 것이라며 서울 경계부를 활성화시켜 수요 분산에 고민할 필요가 있다고 설명했다.

또 남원석 위원은 기성 시가지 가운데 서울 아파트 선호 수요를 어떻게 중층형, 저층형 주택으로 돌려볼 것인가, 수요 공급을 포괄적으로 검토하자고 제안했다. 즉 공급전략은 신규와 기존 전략을 고민하고 수요전략은 수요를 분산하는 총체적으로 드러나야 한다는 것이다.

남원석 연구위원은 3기 신도시는 공공 임대주택 비중이 높다며, 공공이 자산으로 보고 무주택 서민에게 자기 자산으로 가져가려면 공공이 소유해야 한다고 강조했다.

환매조건부 또는 지분공유방식으로 공공부문이 공공주택에 영향력을 발휘할 수 있도록 디자인하면 어떤 주택을 공급하고, 효과를 거둘 지 검토할 수 있을 것이라고 내다봤다.

이미지

■ 윤순철 경제정의실천시민연합 사무총장

윤순철 경실련 사무총장은 다주택자 비율이 서울 강남에서 높다며 주택을 많이 공급해도 배분 문제가 심각해 정부가 이를 신경써야 한다고 강조했다.

전국이 골고루 잘 살지 못하면 수도권 주택부족은 만성적인 문제가 된다며 복합적인 정책수단을 사용해야 한다고 제안했다.

윤순철 사무총장은 1.2기 신도시가 주택을 대량 공급했는데, 3기 신도시는 도시와 도시사이 끼어있는 공생도시라고 정의하는데 신도시를 하기 위해 꿰맞춘다는 느낌이 든다고 꼬집었다.

윤순철 사무총장은 신도시 정책을 평가할 때 균형정책 잣대로 평가하자며, 현재 30% 공공주택 비율을 80%까지 높혀야 한다고 주장했다.

윤 총장은 이처럼 공공임대주택 비율을 80% 까지 끌어올리지 않으면 기준시가보다 낮은 공공주택을 팔 수 있다고 설명했다.

이미지

■ 임재만 세종대학교 부동산학과 교수

임재만 세종대학교 부동산학과 교수는 기존 주택 정책에서는 LH가 토지를 비교적 싼 값에 수용하고 민간에 매각해서 개발업자가 분양하고 이주민에게 전달해서 무주택 서민에게 개발이익을 돌려주었다고 설명했다.

임재만 교수는 부동산은 소유권과 임대차 시장으로 나뉘는데 임대료가치가 현재 주택가치와 연계된다며 주택정책이 집값의 안정화이지, 주택시장 안정화는 아닌 듯 하다며 가격 안정화에 치우치면 수요는 줄고 공급을 늘리는 것일 수 있다고 지적했다.

임재만 교수는 하지만 공공임대주택을 30% 확보하고 주택보급율을 늘리고 자가비율을 늘려도 한계가 있다며 주택시장 안정을 위해 임대시장 안정을 고민해야 한다고 강조했다. 

임 교수는 정부가 앞으로 주거권을 확보하는 등의 주택 정책을 실현할 것으로 기대하며, 이상적인 원칙과 방향으로 현실적인 대책을 내놓기를 기대한다고 말했다.

이미지

■ 이영성 서울대학교 환경대학원 교수

이영성 서울대학교 환경대학원 교수는 4차 산업혁명시대 관련 업종 증가율이 전통 제조업을 넘어서는 산업구조를 현재 주택정책과 연계해 살펴볼 필요가 있다고 말했다.

이영성 서울대 교수는 4차 산업혁명 종사자가 서울과 수도권에 몰린다며 주택시장에서 유념할 상황은 신산업 종사자가 강남에 몰리지만 2010년에서 2015년 사이 4차 산업혁명 종사자 증가율은 강남보다 강북이 높고, 강북에서 마포, 용산, 성동구 지역 증가율이 가장 높다고 지적했다.  

고소득을 받는 4차 산업혁명 종사자들은 통근시간이 먼 곳을 싫어하고, 혼자 살면서 높은 퀄리티를 추구하는 주택울 선호하면서 주택시장 트렌드를 좌우할 수 있다는 것이다.

이영성 교수는 수도권에서 나타나는 산업구조 변화를 보면 GTX를 주목할 필요가 있다며, 남양주에서는 강북, 노원등으로 통행량이 많고, 하남, 과천 거주자는 강남 교류량이 높다며 3기 신도시와는 별개로 지역 접근성을 높힐 필요가 있다고 말했다.

이 교수는 해안선을 중심으로 한 자동차와 조선 등 전통 제조업 업종이 전환되면서 부품업체까지 구조조정이 될 것이라며, 전통 제조업에서 구조조정된 인력을 수렴하기 위해 미래적인 지역균형 정책을 위해서라도 저소득 주민 주택뿐 아니라 고소득 종사자를 위한 주택을 제공해아 한다고 말했다.

이미지

■ 이명섭 국토교통부 주택정책과장

이명섭 국토교통부 주택정책과장은 12.16대책 이후 올해 2월에서 4월간 물량이 나올 것으로 보며 고가 다주택 보유세를 높이면서 수익성이 낮아져 매물이 출회되고 가격이 하락할 것이라고 예측했다.

이명섭 국토부 과장은 1월 4째주 동향을 보면 서울 강남 4구 집값이 33주 만에 하락했고, 서울 주간 가격 변동률은 0.02%로 지난해 8월3째주 이후 최저 상승폭을 보인데다, 전세값 변동률도 0.05%로 12·16 대책 이전보다 상승세가 뚜렷하게 둔화되고 있다고 언급하며 매매시장에 이어 임대차 시장도 안정될 것으로 전망했다.

이명섭 과장은 서울 및 인접 택지와 3기 신도시에 30만 주택을 공급하는 데 수도권 생활권역별로 서울 수도권 택지 확보 방안에 참여와 제안을 요청하며, 가로주택 정비사업과 준공업지역을 활성화하고 필요한 택지를 확보할 것이라고 내다봤다.

이 과장은 4차 산업혁명 신산업 분야 종사자들의 주택에 대한 높은 수요를 반영해 적재적소에 주택을 공급할 수 있도록 할 것이라고 밝혔다.

이명섭 과장은 2019년이 순수하게 자연감소되는 첫 해가 될 것이란 전망 속에 고령화와 학령아동 감소로 인한 학교부지 활용도 고려중이라고 말했다.

이 과장은 도심 학교부지의 경우 외곽은 확보했지만 도심 내부는 커뮤니티를 활성화하고 수익성과 도시재생을 동시에 잡는 부분을 지속적으로 고민하겠다고 밝혔다.

이미지

■ 황희연 LH 토지주택연구원장

황희연 LH 토지주택연구원장은 기존 시가지에서 도시재생 뉴딜사업이 환경개선에 역점을 두었지만 앞으로 주택공급에 비중을 두자는 대안을 제시했다.

황희연 원장은 현재 주택 공급 순증가비율은 5% 내외라며, 재개발 재건축이 위축되서 공급에 영향을 주더라도 절대적인 영향을 주지는 않는다고 말했다.

황 원장은 3기 신도시 건설 목적은 강남 집값 때문이지만 강남 집값을 낮추는 게 아니라 서민 주택수요를 대체한다는 데 더 큰 정책 목표를 가져야 한다고 밝혔다.

또 GTX가 개통하면 간선 교통 시간이 줄어드는 등 서민층을 위한 3기 신도시는 유효할 것이라고 전망했다.

황 원장은 세미나에서 유동성 증가와 공공주택 관리에 대해 공공주택을 늘리는 대안도 나왔고 1,2기 신도시 평가를 철저히 하며, 3기 신도시 추진과정에서 불균형 심화에 대한 균형 발전 문제도 다뤄졌다고 말했다.

주택 가격에 초점을 맞춘 정책도 중요하지만, 근본적으로 주택정책 거시지표를 보면 천인당 주택수는 서울이 380호로 OECD 평균 503호에 비해 여전히 주택이 부족하다며, 세계적인 평균치에 우리의 정책을 맞춰보자고 강조했다. 

  

이미지

          

( www.SBSCNBC.co.kr )

☞ SBSCNBC 공식 [페이스북][트위터][모바일 앱] 바로가기