시가 14억 아파트 주담대 1억↓.. 전세대출 갭투자 차단

유례없는 메가톤급 대출규제

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정부가 16일 내놓은 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16 부동산대책)은 투기수요를 원천 차단하겠다는 데 초점을 맞췄다. 특히 대출 관련 대책은 ‘메가톤급 규제’다.

당장 오는 23일부터 투기지역·투기과열지구에서 시가 9억원을 넘는 주택의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 추가로 낮아진다. LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 기존 40%에서 9억원 이하분 40%, 9억원 초과분 20%로 나눠 적용한다.

예를 들어 현재 투기지역·투기과열지구에서 14억원 주택을 구입할 때 대출 한도(LTV 한도)는 5억6000만원이다. 23일부터 이 한도액은 4억6000만원으로 깎인다. 대출 가능 금액이 지금보다 1억원 줄어드는 것이다.

또한 17일부터 시가 15억원이 넘는 초고가 아파트를 담보로 하는 주택 구입용 주택담보대출은 전면 금지된다. 시세는 15억원인데 14억9000만원으로 매매계약을 해도 주택담보대출을 받을 수 없다. 시세가 14억9000만원인데, 매매계약 체결 금액이 15억1000만원이면 주택담보대출이 가능하다.

주택담보대출 관련 시가는 KB부동산 시세와 한국감정원 가격 가운데 높은 가격을 기준으로 삼는다. 아울러 이번 대책은 새로 맺는 매매계약, 신규 대출 건에만 적용된다. 이미 신청한 대출이나 체결한 계약은 제외된다. 아파트가 아닌 주택은 제외된다. 또한 주택담보대출의 실수요 요건이 한층 강화된다. 고가주택의 기준이 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 바뀐다. 1주택 가구가 주택담보대출을 받거나, 무주택 가구가 고가주택을 구입할 경우 1년 안에 반드시 전입 및 처분을 해야 한다. 전세자금대출을 이용한 ‘갭투자 방지책’도 촘촘해졌다. 차주가 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 구입하거나, 2주택 이상 보유 시 전세대출 자금을 토해내야 한다.

총부채원리금상환비율(DSR) 관리를 통한 신용대출 규제도 빡빡해졌다. 주택담보대출 수요가 신용대출로 쏠리는 ‘풍선효과’를 미리 차단하겠다는 의도다. DSR은 모든 가계대출 원리금상환액을 연간소득으로 나눈 개념이다. 금융회사별 DSR 관리시스템을 차주별로 바꾸는 게 이번 대책의 골자다. 지금까지는 은행마다 자체적으로 DSR 평균을 40% 이내로 관리했다. A고객에게 DSR 20%를 적용했다면, B고객에게는 60%를 적용할 수 있었다.

하지만 앞으로 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대해 은행권 DSR은 40%, 비은행권은 60%를 넘을 수 없다. 가령 서울 강남구에 사는 직장인 C씨가 10억원짜리 아파트에 담보대출(LTV 40% 적용)을 받는다고 하자. C씨 연봉이 5000만원, 주택담보대출의 연간 원리금상환액이 2000만원, 직장인 신용대출 1000만원(이자율 연 3%)을 함께 넣고 계산하면 DSR은 60.6%로 나온다. 지금은 일반은행에서도 대출 취급이 가능한 수준이다. 다만 오는 23일부터 비은행권에서조차 C씨는 대출을 받을 수 없다.

박재찬 최지웅 기자 jeep@kmib.co.kr

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