분양가상한제 확대 시행..신축 아파트 몸값 더 뛰나

분양가상한제 적용지역 서울 13개구 전역 등 확대
旣규제로 比적용지역, 신규 아파트 가격 크게 뛰어
"공급부족에 계속 상승" 전망 속 국토부 "문제없다"

[이데일리 강신우·황현규 기자] 민간택지 분양가상한제(분양가상한제) 적용지역이 대폭 늘어나면서 입주한 지 5년 이하의 신축 아파트 ‘강세’가 이어질 전망이다. 주택 공급 감소 전망에 따른 불안감이 커지고 신축 아파트의 희소성이 가격 상승으로 이어질 가능성이 커서다.

기획재정부와 국토교통부·금융위원회·국세청은 16일 서울 정부종합청사에서 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 방안에 따르면 서울 13개구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·중구·광진·서대문) 전 지역과 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평) 37개동, 경기 3개시(과천·광명·하남)의 13개 동이 분양가상한제 지역으로 지정했다. 앞서 서울 27개 동에서 큰 폭으로 증가했다.

이번 추가 지정 지역은 집값 상승을 이끈 지역이다. 서울은 평균 집값을 초과하고 정비사업 이슈가 있는 곳과 수도권은 평균 매매가의 1.5배를 초과한 곳이 선도 상승지역으로 꼽혔다.

부동산 전문가들은 또 다시 신축 아파트 가격이 요동칠 수 있다는 분석을 내놨다. 앞서 정부가 지난달 6일 분양가상한제 적용지역을 지정한 이후 동작과 양천, 과천 등 미지정 지역을 중심으로 매매가 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열이 발생했다. 이번에도 같은 현상이 발생할 수 있다는 것이다.

16일 한국감정원 ‘주간 아파트 매매가격 동향’에 따르면 12월 둘째 주(9일 기준) 상한제 미적용 지역인 서울 양천구는 0.54%로 전주(0.31%)보다 0.23% 올라 서울 자치구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 동작은 전주 대비 0.16% 상승했다. 경기권에서도 과천이 전 주 보다 0.8% 올랐고 광명 0.36%, 하남은 0.40%가 상승했다.

아파트값은 구축보다 신축 아파트가 급격하게 뛰었다. 직방이 서울 시내 30년 초과 아파트와 신축 아파트 평당 매매가를 분석한 결과(이달 4일 실거래가 기준) 3.3㎡당 노후 아파트는 3263만원인데 반해 신축 아파트는 3530만원으로 높았다. 신축 아파트 대비 노후 아파트의 매매거래가는 0.92배로 실거래가 공개가 이뤄진 2006년 이후 서울에서 신축 아파트가 노후 아파트 가격을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

청약 열기도 계속될 것이라는 전망이다. 새 아파트 선호현상과 정부의 분양가 규제에 따른 시세보다 낮은 집값 등이 맞물려서다. 금융결제원의 아파트투유에 따르면 올해 11월까지 서울 아파트 평균 청약 경쟁률은 41대 1로 나타났다. 올해 1분기까지만 해도 11대 1 수준이었지만 지난 8월 분양가상한제 시행 발표 이후 경쟁률이 치솟기 시작했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 시내 재건축 아파트가 집값 상승을 주도한다 해서 이를 규제했지만 신축 아파트 값이 가격상승을 주도하는 형국이다”며 “분양가상한 지역 확대는 재개발·재건축 사업의 축소나 지연으로 오히려 거시 경제의 경직을 불러일으키고 아파트 공급 축소로 주택가격이 상승할 수 있다”고 지적했다.

김성환 건설산업연구원 부연구위원도 “분양가상한제 확대로 재개발과 재건축 물량이 오히려 감소할 수 있고 이에 따른 공급 축소가 일어날 수 있다”며 “대단지와 브랜드 아파트를 선호하는 현상이 확산되면서 이런 조건에 맞는 신축 아파트 인기는 계속 될 것”이라고 말했다.

김현미 국토부 장관은 이에 대해 “현재 서울 아파트는 지난해 4만4000가구 이어 올해와 내년에도 연간 약 4만 가구 이상이 공급돼 실수요에 대응하는 물량은 충분하다”며 “분양가상한제 확대에 따른 공급부족 지적은 일종의 공포마케팅”이라고 반박했다.

강신우 (yeswhy@edaily.co.kr)