문답으로 살펴본 '주택시장 안정화 방안'

정부가 16일 고가주택에 대한 종합부동산세를 강화하고 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 집을 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 식으로 주택 처분을 유도하는 등의 새로운 주택시장 안정 대책을 발표했다. 

지난해 9.13 주택시장 안정대책에 이어 1년여 만에 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’은 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대해 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위해 추진하게 됐다. 이에 따라 관련부처는 이번 대책과 관련해 국민들이 궁금해 할 사항을 질문 답변 형식으로 정리했다.

16일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’은 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위해 추진된다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

1. 이번 대책 추진 배경은?

9.13대책 이후 서울 주택가격은 장기간 하향 안정세를 보였으나, 강남권 재건축발 상승세가 확산되어 7월부터 상승 전환

* 전국(%) : (’19.1월)-0.15(3월)-0.16(5월)-0.16(7월)-0.09(9월)0.01 (11월) 0.19서울(%) : (’19.1월)-0.20(3월)-0.22(5월)-0.11(7월)0.07(9월)0.17 (11월) 0.50

분양가 상한제 지역 지정(11.6) 이후에는 동작·양천·과천 등 주요 미지정 지역을 중심으로 상승세 확대

* 12월2주(%) : 동작 0.16, 양천 0.54, 과천 0.80, 광명 0.36, 하남 0.40

최근 상승세는 풍부한 유동성이 수도권 주택시장으로 유입되고 일부에서 제기하는 공급부족론, 낮은 보유 부담, 시세차익 기대 등으로 매수 심리가 확대되며 발생

정부는 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙 아래, 서민 주거 안정을 최우선으로 추진하고 있으며 시장 불안에 대해서는 즉각 추가 조치를 취할 것을 이미 여러 차례 밝힌 바 있음

이번 대책은 실거주가 동반되지 않는 갭투자 등 투기수요의 시장 유입을 차단하고, 주택 보유·거래에 대한 과세체계를 정비하며 실수요자 중심의 주택 공급을 확대함으로써, 주택시장을 실수요자 중심으로 안정적으로 관리하기 위한 노력의 일환임

2. 이번 대책으로 집값이 안정될 것이라고 보는지?

최근 시장 불안을 유발하는 투기 수요에 대한 금융·세제 규제를 보완하고, 도심 내 주택 공급을 확대함으로써 시장 전반에 과도한 집값 상승 기대감이 사라지게 되면, 집값이 안정될 것이라고 생각함

3. 주택시장 안정화 방안 중 금융부문 개선 사항의 기본 취지는?

금번 금융부문 대책의 목적은 1.최근 주택가격 상승세를 주도하는 투기과열지구를 대상(targeting)으로 2.주택 부문으로의 과도한 자금흐름을 차단하여 3.추가적인 주택가격 상승 기대심리를 불식시키고, 부동산시장의 안정을 도모하기 위한 것임

특히, 이번 금융부문 조치는 개별 금융회사의 건전성(micro- prudential) 관리 차원 뿐만 아니라 금융시장 전체의 거시건전성(macro-prudential) 관리 차원에서 그동안 지속되어 온 부동산 부문으로의 과도한 자금흐름을 개선하기 위한 맥락에서 취해진 조치임

4. 9.13 대책을 통해 강력한 대출규제 조치를 취했음에도, 또 다시 추가적인 대출규제를 하는 이유는?

9.13 대책을 통해 가계부채의 증가세는 어느 정도 관리되는 성과는 거둠

* 가계부채 증가율(전년동기비, %) : (’16말)11.6 (’17말)8.1 (’18말)5.9 (’19.3Q)3.9

다만, 투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산시장으로의 자금쏠림이 지속되고 있어, 이러한 부문에 대해 선별적인 관리가 필요하다고 판단하였음

5. 금융부문 각 조치사항별 시행시기는?

초고가주택(시가 15억원 초과 아파트) 주택구입용 주담대 금지→ 12월17일(대책발표일 익일)부터 시행*

* 12.17일 이후 주택매매 계약분, 신규대출 신청분부터 적용

여타 과제들의 경우 전산 준비, 창구 안내를 거쳐 12월23일부터 시행할 계획. 전세대출보증 관련 조치는 각 기관 내규 개정후 시행(‘20.1월중)

6. 규제강화 대상으로 가계대출 뿐만 아니라, 개인사업자·법인 대출까지 포괄하는 이유는?

가계대출 규제 강화로 인해 주택관련업 사업자 대출이 늘어나는 등 풍선효과가 발생하는 것을 방지하기 위한 것임

7. LTV규제 강화(9억원 초과분에 대하여 20% 적용)로 시가 9억원을 초과하는 주택을 구입하는 경우 대출한도는?

구체적인 대출한도는 주택 소재 지역, 주택 평가가격 등에 따라 달라짐

예컨대, 시가 15억원의 투기과열지구 소재 주택을 구입하는 경우 대출한도를 단순 계산할 경우, 종전 LTV 기준에 따를 경우 6억원까지 대출이 가능하나, 변경된 LTV 기준에 따를 경우 4.8억원으로 대출한도 축소

* [현행] 15억원 × 40% = 6억원  [변경] 9억원 × 40% + 6억원 × 20% = 4.8억원

동 방안에 따르면, LTV 규제비율을 주택가격에 따라 최대 8%p 낮아지는 효과(40%→32%)

8. “시가 15억원 초과 아파트”를 가진 경우 주택담보대출이 완전히 금지되는 것인가?

이번 대책의 규제대상은 ’주택구입목적’ 주택담보대출임

가계의 경우, 신규로 주택을 구입하는 것이 아니라 생활안정자금이 필요한 초고가주택 보유자는 원칙적으로 연간 1억원 한도 이내에서 대출이 가능

사업자의 경우, 주택구입 목적이 아닌 사업 운영자금 마련 목적인 주담대에 대하여 LTV 규제 범위 내에서 취급 가능

9. 시가 15억원 초과 주택에 대한 담보대출 제한과 관련하여 재개발·재건축 주택에는 예외가 인정되는지?

투기과열지구내 초고가주택에 대한 주택담보대출 제한 조치는 재개발·재건축 주택에도 동일하게 적용될 예정

다만, 주택가격 안정, 주택수급 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 일정한 조건을 충족하는 재개발·재건축 조합원에 대해서는 예외*를 두고자 함

* 재개발·재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용

10. 개별차주 DSR 적용과 관련하여 기존에도 DTI와 같은 상환능력 평가 제도가 있었는데, DSR 개별적용시 차이는 무엇인지?

DSR의 경우 DTI와 달리 주담대 뿐만 아니라 신용대출 등 기타부채의 원금상환액도 고려하게 됨

* DTI = (모든 주담대 원리금상환액+기타부채 이자상환액) / 연간소득
* DSR = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

차주가 주담대 뿐만 아니라 신용대출 등 기타대출을 과다하게 받아 주택을 구입하는데 활용하는 것을 줄이는 효과

11. DSR 관리강화시 대출 감소 효과는?

신용대출 등 기타대출이 많은 차주의 경우, DTI만 적용하는 경우보다 대출한도가 줄어들게 될 것임*

* 다만, 대출 감소폭은 차주마다 상이함

12. 주택담보대출 실수요 요건 강화의 주요 내용은?

9.13 대책에 따라 현재 규제지역*에서 주택구입목적 주택담보대출을 받고자 하는 경우,

* 규제지역 : 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

1주택세대는 2년내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년내 전입하는 것을 조건으로 가능

금번 조치에 따라 투기지역과 투기과열지구에서는 주택구입목적 주택담보대출을 받고자 하는 경우, 1주택세대는 1년내 기존 주택을 처분하고 신규주택에 전입하는 것을 조건으로, 무주택세대는 고가주택(시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 1년내 전입하는 것을 조건으로 가능

13. 주택임대업·매매업外 업종에 대하여 투기과열지구에서 주택구입목적 주담대를 금지하는 이유는?

시장 점검 결과, 투기과열지구 등에서의 국지적인 집값 불안과 부동산시장 자금쏠림이 지속되고 있는 것으로 점검되었음

기존에 투기지역내 사업자에 대한 주택구입목적 주택담보대출 금지를 투기과열지구까지 확대하고자 하는 것임

◇ 은행업감독규정 <별표6> 주택담보대출에 대한 리스크 관리기준
6.(투기지역 소재 주택을 담보로 하는 기업자금대출 제한 등) 은행은 임대사업자의 임대용 주택 취득 등 불가피하다고 인정되는 경우 등을 제외하고 주택을 구입하기 위한 목적으로 투기지역 소재 주택을 담보로 하는 기업자금대출을 신규로 취급할 수 없다.

14. RTI가 1.25배에서 1.5배로 강화될 경우 주택임대업 영위 개인사업자의 대출 한도에 미치는 영향은?

RTI 기준이 1.25배 이상에서 1.5배 이상으로 상향조정할 경우, 동일한 사업자에 대하여 주택임대업 대출 한도가 종전 대비 약 17% 감소

* 다만, 사업자 대출한도는 사업실적, 전망, 사업주의 신용도 등이 종합적으로 감안·평가되어 결정되므로 대출감소폭은 차주별로 상이함

※ 연간 임대소득이 2,000만원인 주택임대사업자의 경우, 연간 이자비용 상한은 최대 1,600만원에서 최대 1,333만원으로 감소. 연이율 4% 가정시, 대출한도는 4.0억원에서 3.3억원으로 감소(△0.7억원) → △0.7억원/4.0억원 = △17%

15. 서울보증보험(SGI)의 전세대출보증 규제를 강화하도록 협조요청하는 이유는?

종전까지 9억원 주택을 가지고 있는 경우라도 갭투자 의도를 지니고 전세대출 자금을 조달할 수 있었음. 이러한 경우를 방지하고자 지난 10.1. 대책에서는 시가 9억원 초과 주택을 가진 자가 전세대출을 신청할 경우 공적보증 지원을 차단(주금공, HUG)

그러나, 여전히 민간 보증기관(SGI)는 갭투자 의도를 지닌 이들에게 전세대출 보증을 공급할 수 있어 규제차익이 존재. 금번 조치는 전세대출 보증공급에서의 규제공백(loophole)을 제거하기 위한 것임

16. 전세대출후 신규주택 매입 제한 조치의 적용범위는?

기존 전세대출 이용자의 신뢰보호 측면을 고려하여, 규제 시행일 이후 취급되는 신규 전세대출부터 적용할 계획

17. 전세대출후 신규주택 매입 제한 규제 시행시기는?

HUG, 주금공의 보증규정은 은행권, 보증기관과의 협의를 거쳐 ‘20.1월중 시행될 계획임

18. 전세대출 이후 실수요(실거주 등) 목적으로 주택을 구매하는 경우 등까지 제한하는 것 아닌지?

시가 9억원 이하 주택 보유 1주택자에 대해서는 종전과 다름없이 보증이 제공될 것이며, 그간 규제사례(9.13대책, 10.1대책), 주택구매 실수요 등을 고려하여 불가피한 실수요 제약 우려를 최소화해 나가겠음. 세부적인 실수요 인정기준 등은 주금공·HUG의 내규 등 개정 과정에서 구체화해 나갈 계획

19. 주택시장 안정화 방안 중 세제 관련 제도 보완의 취지는?

① 종합부동산세

종합부동산세 개편은 주택 보유에 대한 세부담의 형평성을 제고하고 투기적 목적의 주택 보유를 억제하기 위한 취지

종합부동산세 세율을 상향하여 전반적인 보유세부담을 강화하되 과표 50억원을 초과하는 다주택자에 대한 세부담을 대폭 강화. 다만, 1세대 1주택 고령자 및 장기보유자에 대해 적용되는 세액 공제를 최대 80%까지 확대함으로써, 실수요 중심의 주택 보유를 지원

② 양도소득세

양도소득세 개편은 1세대1주택 비과세 요건을 엄격하게 하여 조정대상지역 내 신규 투기수요 유입을 억제하려는 취지

한편, 조정대상지역 내에서 장기보유한 주택에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하여, 다주택자가 주택을 매도하고 실수요자에 주택이 공급되도록 유도

20. 종부세 개편에 따른 세부담 변동 사례

21. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따른 양도소득세부담 변동 사례

양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택

22. 일시적 2주택 양도소득세 비과세에 있어 강화된 요건 (전입요건 추가 및 양도기간 단축)이 적용되는 대상은?

12.17일부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대하여 강화된 요건이 적용

12.16일 이전에 주택을 취득*한 경우 현행 규정에 따라서, 전입 요건이 적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세가 적용

* ‘주택·분양권·조합원입주권 매매계약 체결 + 계약금 지불’ 포함

23. 1주택자가 12.17일 이후 신규 주택을 취득하고 바로 신규 주택에 전입하였으나, 기존 주택을 신규 주택 취득 후 1년이 지나 매도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?

12.17일 이후 일시적 2주택 양도소득세 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 함. 신규 주택에 전입은 하였으나 기존 주택을 1년 이후에 판 경우 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않음

* 2주택자 10%p 중과, 3주택 이상자 20%p 중과

24. 일시적 2주택 양도소득세 비과세에 추가된 “신규 주택 취득 후 1년 내 전입”요건은 예외 없이 적용되는지?

신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장

* 신규 주택 취득일 이후 갱신된 계약 기간은 인정되지 않음

25. 12.16일 이전 구입한 주택(분양권 또는 조합원입주권 매입 포함)을 12.17일 이후 임대주택 등록을 하는 경우 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용을 위해 거주요건이 적용되는지?

임대사업자의 1세대1주택 비과세요건에 추가되는 거주요건은 12.17일 이후 신규로 사업자등록·임대사업자등록을 하는 주택부터 적용

따라서 12.16일 이전에 구입한 주택의 경우에도 12.17일 이후에 임대등록하는 경우 거주요건 적용

26. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과시 분양권도 주택수에 포함하는 배경은?

분양권은 주택 완공 전 상태에서 계약을 체결하고 완공 후 주택을 취득하는 것으로서 조합원입주권과 실질이 유사

현재 대출, 청약 제한 관련 주택수에는 분양권과 조합원입주권을 모두 포함하나, 다주택자 양도소득세 중과시 주택수에는 조합원입주권만 포함

조세형평성 제고 및 합리화 차원에서 다주택자 양도소득세 중과시에도 분양권을 주택수에 포함

27. 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 배경은?

현재 주택(조합원입주권 포함)과 기타 부동산의 단기 보유에 대한 양도소득세율이 차등 적용되고 있어 제도를 합리적으로 개선

28. 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 경우 장기보유특별공제는 적용되는지?

다주택자가 10년 이상 보유*한 조정대상지역 내 주택을 ’19.12.17일부터 ’20.6.30일까지 매각하는 경우

* 보유기간 계산은 취득일부터 양도일까지로 함

양도소득세 중과가 배제되면서 장기보유특별공제도 적용

29. 금번 세제 개정사항의 적용 시기는?

30. 민간택지 분양가 상한제 적용지역을 확대하는 배경은?

서울 27개동*(洞) 분양가 상한제 적용지역 지정(11.6) 이후에도 풍부한 유동성의 시장 유입 및 추가 상승 기대감 등으로 상승세 지속

* 강남4구 22개동, 한남·보광동(용산), 아현동(마포), 여의도동(영등포), 성수동1가(성동)

특히, 양천(0.31%)·동작(0.14%) 등 서울 내 상한제 미지정 지역은 일부 풍선효과로 상승폭 확대

* 양천(%) : (10/4주) 0.09 (11/1주) 0.10 (2주) 0.11 (3주) 0.15 (4주) 0.18 (12/1주) 0.31동작(%) : (10/4주) 0.10 (11/1주) 0.13 (2주) 0.11 (3주) 0.18 (4주) 0.14 (12/1주) 0.14

과천(0.88%)·광명(0.34%)·하남(0.59%) 등 수도권 주요 지역도 서울 상승세의 확산 및 일부 풍선 효과로 지속 상승

지난 1차 지정 당시, 풍선효과, 고분양가 책정 움직임 등 시장불안에 대해 상한제 적용 지역 추가 지정을 예고한 바 있으며, 금번 추가 지정은 미지정 지역으로 풍선효과를 막아 시장 불안을 해소하고, 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 조치임

31. 부동산 관련 불법 행위 단속에 국토부 상설조사팀은 어떤 역할을 수행하는지?
 
상설조사팀에는 특사경으로 구성된 국토부 전담 조사인력을 배치하여 부동산 관련 불법행위를 집중 단속할 예정

또한 ‘부동산거래신고법’ 개정(’19.8월)에 따라 ’20.2월부터는 국토부 직권으로 실거래 신고 내역을 직접 조사할 수 있으므로, 동 상설팀은 전국의 실거래 신고 내역을 실시간 모니터링하여 이상거래가 확인되는 경우 즉시 조사에 착수할 계획

자금조달 과정에서 구체적인 자금 출처 등을 명시하도록 ‘자금조달 및 입주계획서’ 신고 내용도 구체화함으로써 실거래 조사 효율성을 높일 수 있도록 개선하였음

* ① 증여·상속 자금 제공자 관계 ② 현금 등 기타 항목 자산 종류 ③ 대출 유형별 구분④ 그 밖의 차입금 제공자 관계 ⑤ 조달자금 지급계획 세부내역(계좌이체, 현금지급 등)

시장 불법행위 및 실거래 신고내역의 모니터링 및 집중 조사를 통해 투명하고 건전한 시장 조성에 기여할 것으로 기대

32. 자금조달계획서 증빙자료를 제출받아 확인하는 이유는?

신고 시점에서 확인 가능한 객관적인 자금조달 증빙자료*를 제출하도록 함으로써, 자금조달계획서 작성의 신뢰성을 높이고 이상거래 의심여부를 보다 신속·정확하게 파악할 수 있도록 하기 위함

* (예시) ① 자기자금(소득금액증명원 등), ② 현금·금융기관 예금액(증빙 가능 예·적금 잔고 등),  ③ 임대보증금(전세계약서 등), ④ 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등)

33. 공급질서 교란자 및 불법 전매자에 대한 청약제한을 강화하도록 하였는데, 언제부터 적용되는지?

공급질서 교란자에 대한 청약제한 강화(10년)는 ‘주택공급에 관한 규칙(부령)’ 개정사항으로, 통상 부령 개정 소요기간(3개월)을 감안할 때, ’20.3월 이후 ’공급질서 교란자로 확정되는 자‘부터 적용될 것으로 예상됨

불법 전매자에 대한 청약제한은 ‘주택법’ 및 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 필요한 사항으로, 주택법 개정완료 후 공포·시행시기를 감안하여, 주택공급규칙을 신속히 개정하여 추진할 계획

34. 임대사업자에 대한 합동점검 시 점검할 항목과 지역은?

임대사업자의 주요 의무사항인 임대의무기간 준수, 임대료 증액 제한 및 임대차계약 신고 의무를 중점적으로 점검하고 점검 지역은 전국을 대상으로 추진할 계획임

35. 미성년자 임대사업자 등록을 제한할 경우 이미 등록한 미성년 임대사업자도 말소되는 것인지?

미성년 임대사업자 등록 제한은 법 개정 이후 신규 등록한 임대사업자부터 적용하는 것으로 소급 적용하려는 것은 아님. 기 등록한 미성년 임대사업자에 대하여는 등록임대주택 의무 이행 사항을 확인하고, 중요 의무 위반시 직권말소 등 사업자 관리를 철저히 할 계획임

36. 일시적인 임대보증금 반환 지연까지 임대사업자 등록 말소규정에 포함하는 것인지?

임대사업자 등록에 대한 지자체장의 직권 말소 요건에 ‘임대보증금 미반환 등으로 임차인 피해가 명백한 경우’를 반영하려는 것으로, 임대사업자가 임차인과 협의하여 일시적으로 보증금 반환이 지연되는 경우까지 등록말소 사유에 포함하는 것은 아님. 구체적인 판단 기준 등은 하위법령에서 규정할 계획임

37. 주택 공급을 위해 가로주택정비사업 및 준공업지역 사업을 활성화하는 이유는?

금번 대책의 가로주택정비사업 및 준공업지역 사업 활성화는 보다 지속적이고 안정적인 공급을 위한 추가 공급 방안 마련의 일환

가로주택정비사업은 1만㎡ 수준(기존주택 약 100~120세대)으로 작고, 준공업지역은 공장·주거 혼재 지역을 대상으로 하는 만큼, 이주 수요가 작고, 시장 자극 우려가 적어 사업이 활성화되는 경우 안정적인 주택공급이 가능할 것임

또한, 공기업이 참여하는 등 공공성 높은 사업에만 인센티브를 부여하여 사업확대에 따른 부작용을 방지하기 위한 장치도 마련