과천시 부동산 분양가 상한제 벗어나 아파트, 토지 가격 급등

작년 8.2 / 9.13 부동산대책과 3기 신도시(남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천 계양, 과천)를 통한 공급확대로 서울 집값이 떨어질 것 이라는 예상과는 다르게 2019년 3월을 기점으로 서울 아파트 값이 다시 상승세로 돌아서기 시작했다. 이에 정부에서는 5월(고양 창릉지구, 부천 대장지구)에 3기 신도시를 추가 지역을 발표하지만 한번 불붙기 시작한 서울 아파트 가격은 8.2/9.13 부동산대책 이전 수준 회복은 물론 신고점을 찍었으며, 그 상승세는 여전히 진행형이고 현정권 들어 50% 가까운 집값 상승률을 기록하고 있다.

상황이 이렇자 정부는 지난 11월 6일 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)을 민간택지 분양가 상한제 대상지역으로 지정했다. 대상 지역 내에 있는 재개발·재건축 및 신규 주택 개발 사업들은 차질이 불가피 하지만 3기 신도시 지역은 분양가 상한제 대상지역 규제를 피하며, 반사이익을 보고 있다. 3기 신도시 지역들 중 최근 가장 큰 폭의 부동산 상승세를 보이는 지역은 과천이다.

과천은 서울 강남과 맞닿아 있는 지역으로 행정구역상으로만 경기도일뿐 강남생활권으로 봐도 무방할 만큼 가장 가까운 위성도시이다. 이달 셋째주(18일 기준) 서울 아파트 주간 매매가격은 0.10% 오른데 반해 과천은 0.89% 급등하며 경기 평균(0.13%)보다 7배 가량 올랐다. 지가 상승률도 큰 폭의 오름세를 보이고 있다. 한국감정원에 따르면 지난해 12월 말 기준 과천시 지가변동률은 0.682%로 같은 기간 경기도 평균 지가변동률인 0.363%보다 1.8배 높았다. “분양가 상한제 대상지역으로 지정되지 않은 현재에는 더욱 가파른 상승세를 체감 중이다. 하지만 주택시장은 수년간 많이 올라 고점에 있는데다 추가 규제대책이 나올 수 있어 투자목적으로는 신중을 기할 필요가 있다.” 라는 것이 현지 부동산 관계자들의 설명이다.

3기 신도시 과천(과천 공공주택지구)은 과천시 과천동, 주암동, 막계동 일원 155만㎡ 부지(서울 경계로부터 2㎞)에 사업비 3조9천억원을 투입해 공공주택 7천세대(계획인구 1만6천여명) 등을 조성하는 신도시 개발사업이다. 또한 4호선 선바위역을 비롯한 경마공원역, 대공원역 일대가 자족 용지로 개발되며, 이는 전체 면적 중 36만㎡(47%)에 해당된다. 자족용지는 개발지구 중심에는 첨단지식산업센터를 남쪽에는 의료·바이오 산업단지(병원, 의료기술연구센터) 등이 들어설 예정이다. 이러한 3기 신도시 개발은 올 하반기 중앙도시계획위원회 심의와 공공주택지구 지정 고시를 거쳐 2020년 4월 지구계획 승인 고시 및 보상착수 할 계획이다.

앞으로 과천은 다수의 개발로 인해 2025년이면 인구가 2배 이상 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상된다. 이에 3기 신도시 과천의 교통 인프라도 개선이 된다. 광역교통개선 대책으로는 GTX-C 노선 정부과천청사역(양재역3분, 삼성역7분 소요예상)이 신설될 예정이다. 이와 함께 과천~우면산 간 도로 지하화, 과천~송파 간 민자 도로 노선(3.4㎞) 연장, 과천~이수 간 복합터널(5.4㎞) 건설, 과천~위례선 연장, 과천대로~헌릉로 간 연결도로 신설(4㎞) 등을 추진할 예정이다. 이를 통해 과천에서 강남 고속터미널까지 도착하는데 기존보다 15분이 단축되고, 양재까지도 약 10분이 단축되는 등 서울 강남과의 접근성은 더욱 향상될 전망이다.

과천은 3기 신도시 개발 호재뿐 아니라 과천시 과천동, 주암동 일원 929,080㎡ 부지에 조성되는 과천주암 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구(과천주암지구) 개발도 눈앞에 두고 있다. 이곳에는 5700세대규모로 들어서는 주택건설용지와 판매업무시설용지, 기반시설용지, 기타시설용지 등이 조성될 예정이다. 또한 갈현동일원 1,353,090㎡ 부지에 제2 판교테크노벨리와 같은 첨단산업단지와 주거시설(8500세대)이 들어서는 과천지식정보타운이 건설 중에 있다. 과천시와 한국토지주택공사 LH 등에 따르면 조만간 과천주암지구의 토지보상을 시작한다. 앞으로 1개월여내 경기 과천지역에서 1조원에 가까운 토지보상금이 풀린 것으로 보인다.

현지 부동산 관계자는 “최근 발표된 분양가 상한제 대상지역에서 지정 되지 않은 과천 부동산 시장의 상승세가 지속되고 있다. 과천 내 아파트들은 수천에서 수억원대의 프리미엄이 붙고 있다. 3기 신도시 개발예정지(과천동, 주암동)와 GTX-C 정부과천청사역에 인접한 갈현동 지역을 중심으로 지가가 상승하고 있다. 특히 수도권 광역교통의 핵심으로 부상하고 있는 GTX-C노선이 내년 조기 착공될 예정으로 높은 관심이 몰리고 있다. GTX 역세권 개발을 예상하는 건설기업과 투자자들의 GTX역 예정지 주변에 토지 수요가 몰리면서 가격이 크게 상승하고 있다. 최근 과천동, 갈현동 지역의 낮은 임야나 농지도 향후 개발가능성이 높아 위치 좋은 그린벨트의 토지가격은 3.3㎡(평)당 임야가 200~300만원, 전·답(농지)이 500~600만원 수준의 시세가 형성되고 있다. 특히 그린벨트가 해제된 임야, 농지의 시세가 2,000만~4,000만원을 호가하고 있는 것을 감안하면 아직 향후 투자 가치가 높을 것으로 보는 이 들이 많다. 하지만 호가가 계속 오르면서 토지주들이 땅을 거둬들이고 있어 매물을 구하기도 쉽지 않은 상황이다. 특히 올해 안으로 풀릴 1조원 가량의 주암지구 토지보상금 중 상당수가 과천 지역 내 토지 시장으로 유입될 가능성이 높아 과천의 토지가격 상승세는 지속될 것이다.” 라고 전망했다.

디지털전략부