[분양가상한제] 강남·마용성 정조준.. 후폭풍 어디까지?

민간택지 분양가상한제 적용 지역이 당초 예상대로 서울 강남4구(서울·서초·송파·강동)와 마포·용산·성동(마·용·성)을 향하면서 앞으로 시장에 끼칠 후폭풍에 대한 관심이 뜨겁다.

국토교통부 주거정책심의위원회(주정위)는 지난 6일 민간택지 분양가상한제 적용지역을 발표했다.

이날 발표 내용에 따르면 강남4구와 마·용·성, 영등포구 등 서울 27개동이 분양가상한제 적용지역으로 선정됐다.

국토부 주정위는 “최근 국내외적으로 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있다”며 “이와 더불어 지난 1년간 서울의 분양가가 집값 보다 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추겼다”고 짚었다.

이어 “실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하고 집값 상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도개선을 추진했다”며 “지난 10월29일 주택법 시행령이 개정·시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주정위 심의를 거쳐 적용 지역을 선정했다”고 설명했다.

이날 발표 자리에 참석한 김현미 국토부 장관 역시 다시 한번 민간택지 분양가상한제에 대한 당위성을 설명하며 강경한 뜻을 내비쳤다.

김 장관은 “부동산시장 점검회의를 정례화해 범정부 차원의 시장 모니터링을 강화하겠다”며 “분양가 회피시도가 확인되면 분양가상한제 적용지역으로 추가 지정하고 시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구할 것”이라고 경고했다.

정부가 다시 한 번 강력한 규제 카드를 꺼내면서 시장의 셈법은 복잡해졌다. 또 전문가들은 앞으로 불어 닥칠 후폭풍을 전망하느라 분주하다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 서울 재건축시장이 사업단계에 따라 양분화될 것으로 내다봤다. 김 팀장은 “관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리가 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것”이라며 “해당 지역을 동 단위로 지정했지만 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다”고 평가했다.

이어 “서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용 지역은 풍선효과 나타날 우려가 있다”며 “이에 따라 앞으로 분양시장은 양극화 양상이 심화되고 분양가상한제 기대로 유망 입지로의 청약수요 쏠림 현상이 두드러지는 반면 상대적으로 입지 조건이 좋지 않은 곳은 미분양이 늘어날 여지가 있다”고 전망했다.

양지영 R&C연구소장도 부작용을 우려했다. 양 소장은 “집값을 단기적으로 잡을 수 있지만 한정적이고 오히려 동 단위 지정은 지정하지 않은 옆 동 집값을 올리는 풍선효과를 야기시킬 수 있다”며 “장기적으로 재정비사업 추진 속도가 늦어져 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값이 오르는 악순환이 생길 것”이라고 예측했다.

양 소장은 이에 따른 보완책 마련을 주문했다. 그는 “현재 집값 상승의 근본적인 원인은 단기적으로는 매물 부족, 즉 다주택자 양도세 중과에 대한 부담감과 거주요건 등으로 매물을 내놓지 않고 있는 것”이라며 “서울 집값은 결국 오른다는 학습효과가 돼 있고 주택을 매입하려는 수요가 많은 상황에서 매물이 없으니 간혹 나오는 매물은 가격이 뻥튀기가 돼 거래 된다. 이 때문에 다주택자와 갭투자들의 매물이 시장이 나올 수 있도록 양도세를 완화해주고 보유세에 대한 부담감을 줄여줄 필요가 있다”고 제언했다.

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