분양가상한제 6일 첫 적용.. 복잡해진 내집 마련 전략

[위클리 리포트]
분양가 20∼30% 떨어지지만 공급 줄어.. 인기지역 65점 넘을듯

《민간택지에 대한 분양가상한제 적용 지역이 6일 발표된다. 분양가상한제가 최근 급등한 서울 집값을 잡을 것이라는 기대와 공급 물량만 줄여 나중에 집값을 더 뛰게 할 것이라는 우려가 엇갈리고 있다. 부동산 전문가들에게 분양가상한제 시대의 내 집 마련 전략을 들어봤다.》

민간택지에 대한 분양가상한제 적용 지역이 6일 정해진다. 국토교통부는 6일 오전 ‘주거정책심의위원회(주정심위)’를 열고 분양가상한제 적용 지역을 결정하겠다고 1일 밝혔다. 지정 결과는 6일 오전에 공개된다.

부동산 업계에서는 분양가상한제 적용 지역으로 서울 강남 3구(강남 서초 송파)와 강동구, ‘마용성(마포 용산 성동구)’ 등을 꼽고 있다. 정부가 동 단위까지 ‘핀셋’ 지정하기로 한 만큼 해당 지역에서도 어느 동이 지정될지가 초미의 관심사다. 다만 분양가상한제 유예 기간인 내년 4월 이전에 입주자모집 승인을 신청하면 분양가상한제를 적용받지 않는다.

이날 주정심위에서는 지방의 조정대상지역 해제 여부도 논의할 예정이다. 부산, 경기 남양주시, 고양시 등 3곳은 집값이 하락하고 있다며 국토부에 조정대상지역 해제를 공식 건의했다. 조정대상지역에서 해제되면 주택구입자금 대출 요건, 분양권 전매 제한 등 각종 규제가 완화된다.

분양가상한제 시행을 앞두고 내 집 마련을 원하는 무주택자들은 머릿속이 복잡하다. 국토부는 분양가상한제가 시행되면 분양가가 기존보다 20∼30% 저렴해질 것으로 예상하고 있다. 시세보다 싼 아파트를 분양받을 기회가 늘어나는 건 환영할 만하지만 청약에 뛰어드는 이들이 많아 당첨되기 어렵다. 분양가상한제가 본격 적용되는 내년 4월 이후엔 공급 물량이 줄어 내 집 마련이 더욱 어려워지지 않을지 걱정이다. 이러한 불안심리를 반영하듯 정부가 분양가상한제 시행을 예고한 7월 이후 서울 아파트 가격은 18주 연속 오르고 있다. 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 무주택자들의 내 집 마련 전략을 짚어봤다.

○ 점수·자금 애매하면 청약 대신 매입

서울 양천구에 사는 유모 씨(32)는 예비 신혼부부다. 직장이 서울이라 서울에 내 집을 마련하고 싶은데 청약 점수는 너무 낮고, 자금 사정도 좋지 않아 고민이다. 전문가들은 “신혼부부들은 신혼부부 특별공급 물량을 적극 노리라”고 조언했다. 중장년층에 비해 청약 가점이 낮은 신혼부부들끼리 경쟁하기 때문에 그나마 당첨 확률이 높아서다.

신혼부부 특별공급 청약 자격은 혼인신고 이후 7년까지다. 예비 신혼부부도 혼인 사실을 증명하기만 하면 청약이 가능하다. 다만 소득 조건을 충족시켜야 한다. 배우자와 합친 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하(맞벌이 130% 이하)여야 한다. 3인 이하 가구 기준 도시근로자 가구당 월평균 소득은 540만 원이다. 외벌이라면 월평균 소득이 648만 원, 맞벌이면 702만 원을 넘으면 안 된다. 함영진 직방 데이터랩장은 “집값을 조달할 수 있다는 전제하에 신혼부부 특별공급을 적극 공략해야 한다. 분양가상한제가 본격 시행되면 시세보다 저렴한 주택을 구입할 가능성도 있다”고 말했다.

소득이 많아 신혼부부 특별공급 청약을 넣을 수 없는 30대 맞벌이 및 외벌이 고소득자라면 무작정 청약을 기다리기보다는 기존 아파트 매입으로 눈을 돌리라는 조언이 많았다. 직방에 따르면 지난해 1분기(1∼3월) 서울에서 분양한 아파트의 평균 최저가점은 51.6점이었다가 올해 3분기(7∼9월) 56.4점으로 치솟았다. 무주택 기간은 30세부터 인정되다 보니, 30대 전에 결혼한 경우가 아니라면 30대가 받을 수 있는 무주택 기간 가점은 많아야 20점이다. 배우자와 자녀 2명 이상(20점)이면서 청약통장 가입기간이 14년 이상(16점)이어야 겨우 56점을 맞출 수 있다. 김연화 IBK기업은행 부동산팀장은 “청약해 당첨되지 않는다면 마냥 점수 오르길 기다리기보다 기존 아파트를 매입하라”고 말했다.

실거주가 주된 목적이라면 장기적인 호재가 있는 지역으로 눈을 돌려도 좋다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “신안산선 개통이 예정된 서울 금천구 독산동, 수도권 광역급행철도(GTX) 수혜 지역인 서울 중랑구의 망우동 상봉동처럼 교통 호재가 있어 향후 좋아질 가능성이 있는 곳을 주목하라”고 말했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “서울 노원구는 지하철 4, 7호선이 관통하는 역세권이고, 3억 원대에서 구입 가능한 주택도 있다”고 했다.

○ 60점대 이상이면 청약 도전

청약 점수가 60점대 이상인 중장년층은 자금조달 상황을 잘 살펴보면서 최대한 청약에 도전하라는 조언이 많았다. 지난달 서울 강남구와 서초구에서 분양한 아파트의 당첨 최저 가점은 각각 64점, 63점이었다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가상한제가 적용되면 서울 강남권은 65점은 넘어야 당첨을 기대할 수 있을 것으로 예상된다”고 했다. 고 원장은 “강북의 인기 지역도 60점은 넘어야 한다”며 “청약 가점이 40∼50점대인 경우라면 조금 더 기다렸다가 3기 신도시에서 공급되는 아파트 분양을 노리는 방법도 있다”고 말했다.

청약 점수가 높다고 무턱대고 청약에 넣는 건 금물이다. 분양가상한제 적용 아파트 분양가는 중도금 대출을 받을 수 없는 9억 원 이상일 가능성이 크다. 통상 계약금과 중도금을 합한 분양가의 70%가량을 직접 조달해야 한다는 얘기다. 9억 원 이하 주택도 서울 등 규제지역에서는 40%까지만 대출받을 수 있다. 고 겸임교수는 “자금조달을 못 해서 당첨을 포기하면 나중에 청약이 제한되기 때문에 자금 사정을 꼼꼼히 따져보고 청약에 나서야 한다”고 말했다.

○ 빌라와 지방 아파트 투자는 신중

최근 서울 아파트 집값이 급등하자 무리해서 아파트를 사기보다는 빌라나 오피스텔을 살지 고민하는 이들도 많다. 전문가들은 빌라나 오피스텔 매입은 추천하지 않았다. 아파트보다 집값이 오를 가능성이 낮고, 재건축이나 재개발을 하더라도 자본 수익이 크지 않다는 이유에서다. 아파트보다 거래가 적어 환금성도 낮은 편이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “빌라나 오피스텔은 투자 가치가 떨어지는 것은 물론이고 구입하면 주택에 포함되기 때문에 청약 가점에서 무주택 기간에 따른 점수가 깎이는 것도 감수해야 한다”며 “다만 재개발 구역 내에 조합원 지분을 확보하기 위한 목적이라면 매입하는 것도 방법”이라고 했다.

신축이냐 구축이냐는 자금 규모와 매입 목적에 따라 결정해야 한다. 아파트 연한에 따라 집값 상승세의 양극화가 점차 뚜렷해지고 있어서다. 서울 집값 상승을 주도하는 단지는 입주 5년 이내인 신축 아파트다. 분양가상한제 시행으로 공급이 줄면 신축 아파트가 더 귀해질 것이라는 심리가 이미 가격에 반영되고 있다.

함 랩장은 “투자에 방점을 두고 있다면 재건축을 앞둔 아파트나 적어도 입주 10년 이내 아파트를 고르는 게 좋다. 입주 15년 정도 된 아파트는 수리비용이 들 수 있고 재건축도 어려워 상대적으로 집값이 오르기 어렵다”고 조언했다.

실거주가 목적이라면 구축 아파트 매입도 나쁘지 않다는 의견이 많다. 서울은 전반적으로 공급이 부족하기 때문에 장기적으로 오를 가능성이 크다는 이유에서다. 고 겸임교수는 “어느 지역이 몇 개월 만에 수억 원이 올랐다는 건 무용담으로 여기고 집값 상승에 대한 기대치를 낮출 필요가 있다”며 “구축을 산다면 이왕이면 대단지 아파트를 구입하라”고 했다.

지방 집값에 대한 전문가들의 의견은 조금씩 달랐지만 지방에서는 ‘청약 시장 위주로 공략하되 신중하라’는 게 공통된 의견이었다. 지방 집값 움직임을 속단하기 어려운 데다 향후 규제 완화 가능성도 배제할 수 없어서다.

고 원장은 “그동안 공급 과잉으로 침체됐던 울산, 경남 창원시, 부산 등은 바닥을 치고 올라오고 있다”고 진단했다. 반면 김 팀장은 “지방의 경우 2∼3년 후 시장 상황이 더 악화될 가능성도 있다”고 봤다. 최근 부동산 가격이 상승세인 이른바 ‘대대광(대전 대구 광주)’에 대해서도 “앞으로 좀 더 갈 것 같다”와 “대전을 제외하면 집값 상승을 유지하는 건 쉽지 않다”는 등 의견이 분분했다. 고 겸임교수는 “지방에서는 전세로 조금 더 살면서 내 집 마련 시기를 지켜봐야 할 것 같다”며 “지방 부동산 규제 완화가 이루어지면 그때 내 집 마련을 해도 늦지 않다”고 조언했다.

김호경 kimhk@donga.com·이새샘 기자