지자체가 앞장선 '민간택지 분양가상한제'? 재승인은 통과할까

고양 능곡1구역 조합, 3.3㎡ 당 60만원 낮춘 1790만원으로 다시 신청

능곡1구역 위치도 [출처 = 네이버지도]

고양시 능곡1구역을 재개발하는 '대곡역 두산위브' 분양 일정이 조만간 잡힐 것으로 보인다. 이 현장은 본래 지난달 말 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡ 당 평균 1850만원으로 분양보증을 받아 공급에 나서려고 했지만, 고양시 측이 분양가가 높다며 제동을 걸었고 조합과 시의 의견차가 좁혀지지 않아 재승인 신청 절차로 결국 한달여 간의 시간이 더 소요됐다.

일각에서는 HUG가 승인한 분양가를 지방자치단체가 다시 낮추라고 통제한 경우가 거의 없는데다가, 이 현장이 공공택지가 아닌 민간택지이기 때문에 지자체가 법적 근거도 마련되지 않는 상황에서 통제에 나선 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다.

◆HUG가 승인한 민간택지 분양가, 고양시에서 제동걸어

22일 고양시 재정비촉진과에 따르면, 능곡1구역 재개발조합은 지난 18일 '대곡역 두산위브'의 일반분양에 대해 3.3㎡ 당 평균 1790만원으로 분양가를 낮춰 고양시 쪽에 다시 분양공고 승인을 신청했다. 애초 지난달 말 3.3㎡ 당 평균 1850만원으로 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받았던 이 현장은 고양시의 분양승인 불허로 분양일정이 차일피일 미뤄진 상태였다.

총 643세대 중 259세대가 일반분양분인 능곡뉴타운 첫 분양 단지로 GTX A노선이 예정된 대곡역까지 거리가 가장 가깝고 사업 속도가 빠르다.

지난달 승인 거절 당시 고양시는 "대곡역 두산위브 분양가가 기존 단지 분양가보다 비싸 서민들의 내 집 마련을 힘들게 하고 주변 집값을 자극할 우려가 있다"며 조합이 제출한 가격보다 3.3㎡당 242만원 낮은 1608만원으로 분양가를 낮추라고 요구한 바 있다. 이는 시가 별도로 한국감정원에 의뢰해 지난 6월 말 받은 '고양시 뉴타운 사업성 검증 용역' 결과 적정 분양가다. 이 현장은 사업 추진 과정과 추가 분담금 등을 두고 지역 주민 갈등이 번지자 고양시가 뉴타운 사업 전면 재검토를 선언한 바 있다.

HUG 심사에 맞춰 분양가 승인신청을 했던 재개발 조합은 무난히 승인이 날 것으로 예상, 지난달 27일 모델하우스 오픈을 예정했지만 불허 소식이 거의 당일에야 알려져 모델하우스까지 갔다가 발길을 돌렸다.

이에 일각에서는 고양시가 도시재생사업을 하기 위해 뉴타운사업성 재검토를 하며 분양가를 통제하는 것이라는 예상까지 나왔다. 27일 국민청원 게시판에까지 관련 내용이 올라와 지역 이슈치고는 적지 않은 1500여명이 찬성 서명을 하기도 했다. 공공택지가 아닌 민간택지인데 지자체가 HUG에 이어 또 한번 제제를 가한데다가 "분양가가 비싸다면 매수자가 없을 테니 현장이 알아서 조절할 일인데 지자체가 먼저 나선 것은 월권이 아니냐"는 주장도 나왔다.

◆재승인 통과 못한다면 2006년 소송 사태 밟을 가능성도…

이번 재승인신청의 결과는 늦어도 오는 25일에는 나올 것으로 예상된다. 심의기간이 5일이기 때문이다.

그러나 만약 이번에도 고양시가 분양가를 더 낮추라는 의견을 제시한다면 2006년 천안시 불당동 '한화 꿈에그린' 아파트 소송 사건의 전철을 밟게될 수도 있다. 해당 민간택지의 시행사였던 주식회사 드리미는 천안시에 3.3㎡ 당 평균 920만원으로 승인신청을 했다가 조정 권고를 받아 다시 3.3㎡ 당 평균 877만원으로 하향조정해 재승인 신청을 했다. 그러나 천안시는 이것도 높다며 3.3㎡ 당 평균 655만원 선을 권고했다.

이에 드리미 측은 "민간사업자가 자신의 비용으로 대지를 구입해 조성한 부지 위에 아파트를 신축 분양하는 것으로, 기 투입한 제반비용을 고려할 때 권고 가격 수용이 현실적으로 불가능하다"며 2차 가격 승인을 재차 요청했지만 천안시가 승인해주지 않아 결국 천안시를 상대로 '입주자모집공고안 불승인 처분 취소' 소송을 냈다.

대전지법은 천안시가 법적 근거 없이 분양가를 통제하는 것은 행정편의주의적인 발상이라며 시행사인 드리미에게 승소 판결을 내렸다.

재판부는 "분양가 상한제의 적용을 받지 않는 순수 민영주택에 대해 행정지도 차원을 넘어 분양가를 강제로 제한할 수 없다"며 "입주자모집 승인제도는 분양주택에 대한 시장개입을 통제하기보다 공개모집 보장 및 수분양자 보호 등 고유의 목적을 가지고 마련된 별개의 절차적 통제방안이라고 판단된다"고 판결했다. 입주자모집공고(안) 승인은 기속행위 성격을 갖고 있기 때문에 입주자모집 승인제도를 분양가 통제를 통한 시장개입의 수단으로 사용할 수 없다고 본 것이다.

이에 결국 천안시는 당시 아파트 분양가 가이드라인으로 내걸었던 3.3㎡ 당 평균 750만원을 이 현장에만 예외를 인정하기로 방침을 정했고, 당시 해당 현장은 예정보다 3.3㎡ 당 평균 12만원 낮춘 865만원선에 분양했다.

소송까지 갔던 이 현장은 애초 예정보다 1년을 훌쩍 넘긴 2007년 3월 말에야 분양할 수 있었다. 능곡1구역도 만약 이번 재승인을 통과하지 못해 소송으로 간다면 분양일정은 밀릴 수 밖에 없을 것으로 보인다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

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