[2019 국감]"민간택지 분양가 상한제 4년 지속하면 서울 집 값 11%p 하락"

김상훈 의원, 국토硏 비공개 분석 결과 공개
당초 제시한 하락률과 괴리 커..김 의원 "시장 왜곡 우려"

손병두 금융위원회 부위원장, 김용범 기획재정부 1차관, 박선호 국토교통부 1차관이(왼쪽부터) 1일 서울 종로구 정부서울청사에서 최근 부동산 시장상황 점검 결과 및 대응방안에 대해 발표하고 있다./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 김현정 기자] 민간택지 분양가상한제를 4년간 지속하면 정책 시행 시점 전후로 서울 집값이 11.0%p, 연간 2.7%p 하락할 것이라는 분석 결과가 공개됐다. 앞서 정부가 상한제 확대 적용이 주택시장을 안정시킬 것이라며 제시한 연간 하락률(1.1%p)과는 괴리가 크다.

2일 국토연구원과 국토교통부가 김상훈 자유한국당 의원(국회 국토교통위원회)에게 제출한 분양가 상한제 도입 전망 자료에 따르면 민간택지에 분양가 상한제를 확대 적용할 경우 향후 4년간 서울 주택 매매가격이 11.0%p 하락하는 것으로 전망됐다. 연간으로 환산한 하락률은 2.7%p 수준이다.

이는 국토연구원과 정부가 전망한 연간 서울 집값 하락률(1.1%p)을 크게 넘어서는 수치다. 민간택지 분양가 상한제가 장기간 이어질수록 집값 하락에 미치는영향이 훨씬 커지는 것이다. 앞서 국토연구원은 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 방안 발표(8월 12일) 약 2주 전에 발행한 '국토정책 브리프'를 통해 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%p 하락시키는 효과가 나타났다고 밝힌 바 있다.

이는 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법인 '이중차분법'을 이용, 민간택지 분양가상한제 기준이 완화한 2015년 4월 전후 1년간의 집값 변동률을 분석한 결과다. 이중차분법은 정책이 적용되는 그룹(처치집단)과 적용되지 않는 그룹(통제집단)간의 정책 성과를 측정하는 방법론 중 하나다. 국토연구원은 서울을 정책적용지역인처치그룹으로, 서울과 가격변동률이 유사하면서 정책적 영향을 상대적으로 덜 받는 경기도를 대조그룹으로 각각 설정했다. 이 분석법은 국토부가 민간택지 분양가상한제 시행 방안 발표 때 상한제가 시장전반의 가격 안정에 도움을 준다는 주장의 근거로 삼은 방법론이기도 하다.

이에 대해 김상훈 의원은 "분양가상한제가 주택 가격 안정보다 주택 시장의 심각한 왜곡을 야기한다는 의미"라며 "국토부가 이를 공개하지 않고 유리한 전망과 자료만 제시했다"고 지적했다.

실제로 당시 국토연구원과 국토교통부는 가격하락 효과가 더욱 커지는 4년간의 장기추세 조사 결과를 공개하지 않았다. 연구원은 민간택지 분양가 상한제 탄력적용(해제) 전 4년간 경기와 서울의 집값이 각각 1.8%, 서울 4.8% 각각 하락했으며 상한제 탄력적용 이후에는 경기와 서울의 집값이 각각 7.7%, 16.1% 상승했다고 설명했다.

민간택지 분양가 상한제 효과는 이 기간 서울 집값 변동률(-20.5%p)과 경기 집값 변동률(-9.5%p)의 차이로 산출돼 상한제를 4년간 지속하면 서울의 집값이 전체적으로 11.0%p 하락한다는 계산이 나오는 것이다. 분양가 상한제 외의 다른 주택정책과 거시 경제적 요인은 서울과 경기가 동일하다는 것을 전제로 분석한 것이다. 그러면서 국토연구원은 "2008년 이후에는 경기도에서의 주택공급 증가로 서울과 경기의 주택가격 변동성이 구조적으로 달라지는 특성이 있어 장기적 효과 분석에는 주의할 필요가 있다"고 설명했다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr