분양가 상한제가 불러온 시장혼란 3개월史

분양가 상한제 발표 3개월
신축 집값 뛰고 청약 수백대 1
직격탄 예상 재건축 단지도 오름세
시장 잡으려다 혼란만 키운 꼴

김용범(가운데) 기획재정부 1차관과 박선호(오른쪽) 국토교통부 1차관, 손병두 금융위원회 부위원장이 1일 오후 정부서울청사 브리핑실에서 최근 부동산시장 점검결과 및 대응방안을 공동발표하고 있다. 사진=연합뉴스

[이데일리 김미영 기자] 정부가 민간택지로의 분양가 상한제 확대 방침을 시사한 건 지난 7월로 거슬러 간다. 지난해 11월부터 내리던 서울 아파트값이 올 6월 들어 상승반전, 오름세가 뚜렷했던 상황이었다. 김현미 국토교통부 장관은 7월 중순 국회에서 “분양가 상한제 시행령 개정을 준비하고 있다”는 말로 시장에 엄포를 놨다.

하지만 서울 아파트값 상승세가 꺾이지 않자, 국토부는 다음달 당정협의를 거쳐 실제로 칼을 빼들었다. 8·12대책이다. 주택법 시행령 개정을 통해 분양가 상한제를 민간택지에도 확대 적용키로 하고 적용대상 지역은 투기과열지구인 서울 25개구 전역과 세종시, 과천시, 성남시 분당구, 하남시, 광명시 대구 수성구 등 전국 31곳으로 넓혔다.

재건축·재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가 상한제 적용시점은 ‘관리처분계획인가’에서 ‘최초 입주자모집승인 신청 단지’로 앞당겼다. 단기 투기수요 유입을 차단하고 로또 분양을 막기 위한 방안으로 현재는 3~4년인 전매제한 기간 역시 5~10년으로 강화했다.

그러나 곧바로 적용시점을 당긴 데 대한 ‘소급 논란’이 불거지면서 재건축·재개발 단지들의 반발이 거세게 일어났다. 당장 사정권에 든 조합원들은 청와대 국민청원 게시판과 국토부 등에 관리처분인가 단지를 상한제 적용 대상에서 제외해달란 요구를 쏟아냈고 추석을 앞두고는 거리로 나와 대규모 장외집회도 열었다.

부동산 시장도 요동쳤다. 아파트값 진정세라는 정부의 기대와 달리, 풍선효과 등의 역설적 상황이 이어졌다.

재건축·재개발 지연으로 향후 서울 등 주요지역 공급이 부족해지리란 전망 속에 준공 5년 미만의 신축 아파트값은 가파르게 뛰었다. 매매 신고가 행렬 속에서 8월 중순엔 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 59㎡가 23억9800만원에 거래됐다. 3.3㎡당 1억원을 찍은 것이다. “이대로라면 분양가 (3.3㎡당) 1억원인 아파트가 나올 것 같아 분양가 상한제를 실시하려 한다”고 했던 김현미 장관의 말이 무색해지는 순간이었다.

청약 광풍도 일어났다. 지난달 청약을 진행한 서울 강남구 삼성동 ‘래미안라클래시’의 평균 청약경쟁률은 11.51대 1을 기록했다. 앞서는 동작구 사당동 ‘이수푸르지오더프레티움’이 203.8대 1로 청약을 마감하는 등 3년 만에 서울에서 세자릿수 평균 청약경쟁률이 잇따랐고 당첨권의 청약가점은 60점 중반까지 치솟았다. 이미 정부가 대출을 묶어놓은 상황에서 “현금 부자들만 로또 청약 잔치를 벌이게 됐다”는 비판이 나왔다.

13주 연속 상승한 서울 아파트값은 9월 넷째주엔 상승폭이 0.06%로 확대돼 지난해 10월 둘째 주(0.07%) 이후 50주 만에 최대 상승했다. 급기야는 8·12 대책의 직격탄을 맞을 것으로 예상됐던 재건축단지들의 매매가도 9월 들어선 다시 오름세를 보이기 시작했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관과 김현미 장관이 분양가 상한제를 두고 입장차를 노출해 시행 일정이 불투명하다는 신호를 준 탓으로 해석됐다. 매매가에 전세가 역시 동반상승하는 등 총체적으로 시장이 정부 목표와 거꾸로 가면서, 정부가 시장을 잡으려다 외려 혼란만 키웠다는 지적이 나왔다.

김미영 (bomnal@edaily.co.kr)