[봐봐 홈 TV]집값, 오를까? 내릴까?..'뜨거운 감자' 분양가 상한제 뽀개기

확대 시행될 경우 평균 25%의 분양가 인하 기대.. 59㎡ 가격으로 84㎡가 분양되는 셈
전매제한기간·거주의무기간은 실수요자에게는 큰 부담 아냐
부작용도 존재.. 기존 아파트 풍선효과, 정비사업 공급 물량 축소는 우려

[아시아경제 이춘희 기자]최근 주택 시장에서 가장 '뜨거운 감자'인 분양가 상한제 민간택지 확대가 가져올 후폭풍이 초미의 관심사입니다.

분양가상한제는 아파트 분양가의 상한을 정하겠다는 정책입니다. 분양가는 택지비와 건축비, 건설사 이윤 3가지를 가지고 산정되는데 이를 낮춰서 분양가를 낮춘다는 것입니다. 현재도 공공택지에 대해서는 시행되고 있지만, 지난달 12일 정부는 분양가 상한제를 민간택지에도 확대 적용하겠다는 방침을 밝혔습니다.

실제로 분양가 상한제가 실시되면 분양가는 평균 25% 정도가 내려갈 것으로 예상됩니다. 지난 5월 공급된 서울 서초구 '방배그랑자이'의 경우 전용면적 59㎡의 평균 분양가는 11억9183만원이었는데요. 분양가가 25% 정도 떨어진다고 가정하면 이와 비슷한 가격인 12억1210만원에 전용 84㎡ 주택(기존 분양가 평균 16억1613만원)을 분양받을 수 있게 되는 셈입니다.

반면 기존 아파트 가격은 오를 가능성이 높습니다. 분양가상한제 확대 시행은 기존 아파트, 특히 강남 3구의 재건축 아파트 가격 상승이 도입 배경으로 지적되고 있습니다. 하지만 재건축이 아닌 아파트에 대한 일종의 풍선효과가 발생하면서 신축 시장이 달궈지는 부작용이 발생하고 있습니다. 특히 서울 내에서 분양권 전매가 가능한 단지 13곳은 매물이 거의 나오지 않는 상황이라고 합니다. 입주가 진행중인 강남구 '개포 디에이치 아너힐즈'는 현재 매각 호가가 2016년 분양 당시 가격에 비해 2배 수준으로 오른 것으로 알려져 있습니다. 그 외에도 마포구와 강동구 등은 5~6억원 내외, 그 외 서울 지역도 2~3억원 가량 상승한 것으로 알려지고 있습니다.

분양가 상한제가 확대되면 낮은 분양가로 분양을 받을 수 있는 만큼 '로또'라는 이야기도 나오고 있는데요. 이러한 부작용을 줄이기 위해 정부는 '최대 10년 전매제한' 카드를 들고 나왔습니다. 분양 후 입주까지 걸리는 기간을 3년 내외로 예상했을 때 입주 후 7년간 주택을 보유해야 한다는 뜻입니다. 정부는 이에 더해 관련법 개정을 통해 '거주의무기간'도 추가할 계획입니다. 시장에서는 5년 내외의 기간이 설정될 것으로 예상하고 있는데요. 하지만 실수요자에게는 10년 보유, 5년 거주의 조건은 그렇게 어렵지 않은 조건이라는 점에서 실거주자에게는 큰 부담이 되지는 않을 전망입니다.

다만 규제가 강화되면서 선호 지역은 청약 경쟁이 과열되고 비선호 지역에는 청약이 얼어붙는 부익부 빈익빈 현상이 나타날 가능성도 점쳐집니다. 게다가 '투기과열지구'가 지정 대상이라는 점을 감안하면 결국 선호지역의 분양가는 낮게 통제되고 비선호지역은 분양가가 계속 상승하는 가격 왜곡 현상도 우려됩니다. 하지만 분양가 상한제 자체가 가격 급등에 따른 고육책이라는 점에서 어쩔 수 없는 정책이라고 할 수 있습니다.

일각에서는 분양가 하락을 위해서는 결국 공급이 증가해야 한다고 강조하는데 정부 역시 주택 공급량은 지속적으로 늘어날 것이라고 주장합니다. 데이터를 보면 실제로 2022년까지 수도권 주택 수급은 원활할 전망입니다. 또 2022년부터 시작되는 3기 신도시 등을 포함한 10만 가구 공급까지 고려하면 공급 측면에서 어려움이 없다는 것이 정부의 예측입니다.

하지만 서울의 경우 대부분 공급 물량이 정비사업에서 나오는데 이때의 공급 물량은 '관리처분인가 이후 단지'를 기준으로 합니다. 즉 분양가 상한제 실시 이후 정비사업들이 난항을 겪을 경우 공급 물량이 줄어들 가능성은 여전히 남아있습니다.

▲ 분양가 상한제 확대 시행의 영향을 받을 것으로 예상되는 서울 내 주요 아파트 단지

실제로 분양가 상한제가 확대될 경우 영향을 받을 단지로는 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축, 강남구 개포동 개포주공 1단지, 4단지(개포그랑자이), 서초구 반포동 신반포3차·반포경남 재건축(래미안 원베일리), 반포주공 1·2·4주구 재건축 등이 있는데요. 이들 조합은 하나둘 분상제 실시 이전에 분양하려는 움직임을 보이고 있습니다. 실제로 당초 후분양 계획이었던 강남구 삼성동 '래미안 라클래시'(상아2차 재건축)의 경우 지난달 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받으며 분양가상한제 시행 전 선분양이 확정됐습니다. 래미안 원베일리도 현재 선분양을 추진하고 있습니다.

분양가상한제가 전세 시장에 미칠 영향은 아직까지는 유동적입니다. 청약 전문가인 '아임해피' 정지영씨는 "전셋값 상승 기사는 6개월 이상 지속되면 공급에 문제인 경우"라며 수요 역시 늘었을 가능성이 있다고 설명합니다. 공급 측면에서는 지난 5~6월 서울 주택 공급이 상당 부분 감소했었지만 이번 달부터 강동구에 고덕 그라시움(4932가구) 등 입주 물량이 대거 발생합니다. 만약 이후에도 전셋값이 오른다면 매수 대기자가 당장 입주할 아파트가 아닌 분양가가 낮아진 아파트에 청약하기로 전략을 바꿨다면 전세 수요가 급증했다고 볼 수 있습니다.

또 세법이 바뀌면서 전세 물량이 줄어든 측면도 있습니다. 내년부터는 9억원이 넘는 주택의 경우 매매시 2년 이상 거주해야만 양도소득세에 대한 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 수 있게 됩니다. 그렇기 때문에 고가 주택이 많은 지역은 자가 거주 비율이 늘어나게 되면서 전세 물량이 줄어드는 셈이죠.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr