9·13대책도 서울 집값 잡기 실패..힘받는 분양가상한제 신중론

둔촌주공 재건축 건설현장에 분양가상한제를 반대하는 플래카드가 걸려 있다. 이 단지는 상한제가 적용될 경우 1조원 이상의 손실을 입을 것으로 추산된다.<연합뉴스>

[디지털타임스 박상길 기자] 문재인 정부의 부동산 규제 '끝판왕'으로 꼽혔던 9·13 대책이 시행 1년째를 맞았지만, 서울 집값을 잡는데 실패했다는 평가가 나오면서 민간택지 분양가 상한제 도입에도 신중론이 제기되고 있다. 한동안 잠잠했던 서울 집값이 상한제 시행에 따른 공급 부족 우려로 최근 10주 연속 상승세를 이어가고 있으며, 청약 시장도 현금 부자들의 줍줍(줍고 줍는다는 의미) 열풍으로 과열 양상이 빚어지면서다.

8일 부동산 업계에 따르면 9·13 대책은 세금·대출·공급 방안을 총망라해 참여정부 시절의 '8·31대책'을 뛰어넘는 최고의 규제 대책으로 평가됐다.

대책 발표 후 6개월간 서울 집값이 안정세를 보여 성공한 것으로 보였으나 올해 3월 이후 분위기가 역전됐다. 강남 재건축 급매물 소진으로 시작된 서울 아파트 시장의 가격 회복세는 7∼8월 들어 본격화됐고 이내 9.13대책 이전 수준으로 집값이 원상복귀하는 곳이 속출했다.

당황한 국토교통부는 최후의 보류였던 민간택지 분양가상한제 도입을 꺼냈지만 신축은 물론 10년 이상된 아파트까지 가격이 껑충 뛰는 부작용이 나타나면서 시장 불안만 가중시켰다는 비판이 제기됐다. 정부 공식 통계기관인 한국감정원 조사 기준 작년 11월부터 32주 연속 하락했던 서울 아파트값은 올해 7월부터 상승 전환해 10주 연속 상승세를 이어가고 있다.

투기과열지구로 지정된 서울의 청약경쟁률은 대책 이전 1년간 평균 18.3대 1이었지만, 대책 이후 1년간 평균 24.0대 1로 상승했다. 정부가 9억원 초과 주택에 대해 중도금 대출을 금지하자 새 아파트 청약 시장을 현금 부자들이 장악하면서 서민들의 내 집 마련 기회는 박탈됐다.

부동산 전문가들은 앞으로 집값을 결정할 최대 변수 중 하나로 분양가 상한제를 꼽았다. 현재 투기과열지구에서 지정할 수 있는 상한제 적용 지역을 얼마나 광범위하게, 빨리 지정하느냐에 따라 집값이 달라질 수 있다는 것이다.

국토부는 다음달 주택법 시행령이 개정되는대로 적용 지역과 시기를 결정한다. 그러나 상한제가 공론화된 뒤 서울 신축 아파트뿐만 아니라 10년 이상된 구축 아파트도 아파트값이 껑충 뛰고 있어 집값이 잡히지 않을 것이란 부정적인 전망이 흘러나온다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "분양가상한제 시행에 따른 불안심리로 청약시장이 들끓고 공급 부족 우려로 신축 아파트로 수요가 몰리는 현상이 한동안 이어질 것"이라며 "하반기 추가 금리 인하도 예정돼 있어 서울 집값이 쉽게 빠지진 않을 것 같다"고 전망했다.

전문가들은 집값 하락을 위해서는 매물을 늘려 거래의 숨통을 틔워줘야 한다고 조언했다. 최근 강남 집값이 다시 과열된 것은 양도세 중과, 재건축 지위양도 금지, 임대사업자 규제 등으로 주택시장에 매물이 부족한 영향이 큰 만큼, 거래 가능한 유통 물량을 늘려야 집값이 잡힌다는 주장이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제 시행 이후 집값 안정을 기대하려면 서울 등 대기수요 높은 지역에 대한 꾸준한 공급 확보 방안, 보유세 인상에 발맞춘 거래세 정상화 등의 후속 조치가 필요해 보인다"고 설명했다.박상길기자 sweatsk@dt.co.kr