민간택지 분양가상한제를 둘러싼 논쟁이 더욱 뜨거워지고 있다. 국토교통부는 연일 상한제의 당위성을 주장하고 있지만, 시장에서는 오히려 부작용을 우려하는 목소리만 더 커지고 있다. 당장 상한제시행으로 일반분양이 30가구 이상이면 가로주택정비사업은 물론 아파트 리모델링까지 적용을 받으면서 사업 위축과 신규 공급 축소 가능성은 더욱 커져만 가고 있다. 국토부는 오는 10월 주거정책심의위원회를 열어 투기과열지구 내에서 상한제 대상 지역을 최종 결정한다는 계획이다.
◇ 2009년 2월 상한제 부작용 지적했는데 = 국토교통부는 지난 2009년 2월 민간택지 분양가상한제 폐지를 추진했다. 본지가 확보한 당시 보도자료를 보면 “2008년 주택건설 인허가 실적이 외환위기 이후 최저수준인 전국 37만 가구까지 감소했다”고 밝혔다. 이어 국토부는 “감소세가 이어질 경우, 2~3년 뒤 수급 불균형으로 주택가격 앙등과 서민 피해가 우려된다”고 설명했다. 이 뿐만이 아니다. 상한제가 도시미관을 위한 다양한 설계와 고품질 주택공급에 제약을 준다는 설명까지 곁들였다.
하지만 현 시점에서 국토부는 전혀 다른 주장을 내놓고 있다. 국토부는 상한제 시행으로 물량 공급부족 및 주택 품질 저하 등은 없을 것으로 설명하고 있다. 아울러 분양가격을 낮추면서 집값 안정도 이룰 수 있다고 주장하고 있다. 전혀 다른 논리를 펴고 있는 셈이다.
철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌 주공 아파트./서울경제DB
◇ 낮은 분양가가 집값 낮춘다? = 분양가를 낮추면 집값을 안정화할 수 있다는 주장도 근거가 희박하다. 한 예로 과거 사실상 분양가상한제가 적용된 판교의 사례를 보자. 판교는 전매제한 기간이 풀리자 바로 분당 아파트값을 추월했다. 판교의 낮은 분양가가 분당 집값을 끌어내린 것이 아니다. 판교 아파트값이 계속 오르면서 주변 아파트값 상승을 부채질했다. 이 외에도 과거 분양가 상한제로 공급된 단지들의 경우 시차를 두고 아파트값이 급등하는 현상이 나타났다.
국토부의 아전인수 해석도 논란이다. 국토부는 최근 ‘분양가상한제 사실은 이렇습니다’라는 참고자료를 배포하고 “2008~2009년 물량이 감소한 것은 분양가 상한제를 피해 건설사들이 2007년 밀어내기식 분양을 한 기저효과이며 2010~2011년 수치에서 보듯 분양가상한제와 공급축소는 관련이 없다”고 주장했다.
하지만 상한제의 직격탄을 받은 서울 재건축·재개발 인허가 물량을 보면 상황은 다르다. 인허가 물량은 2007년 3만 가구에서 2008년 1만 9,000가구로 급감했고, 이후 2012년까지 줄곧 연평균 2만 가구에 못 미쳤다. 이 기간 서울에서 공급을 채워준 것은 보금자리주택 등 공공물량이다. 공공물량으로 연간 공급수준을 맞춘 것인데 국토부는 상한제가 공급 위축과 큰 연관이 없다는 식으로 논리를 편 것이다.
◇ 소급적용, 국토부의 이중잣대 = 관리처분인가단지에 분양가상한제를 소급적용한 조치는 또 다른 논란에 휩싸였다. 국토교통부는 분양승인 전 조합원 가치는 ‘단순 기대이익’으로 소급적용해도 재산권 침해가 아니라는 입장이다. 하지만 앞서 정부는 정반대의 논리를 폈다. 지난해 ‘재건축초과이익환수제’를 부활시키면서 미실현이익을 재산권으로 보고 분양이 마무리되지도 않은 상태에서 부담금을 부과하고 있기 때문이다. 똑같은 분양 전 미실현이익을 재초환에서는 재산권으로 인정해 과세하면서 소급적용을 추진할 때는 단순 기대이익으로 보는 모순이 나타난 것이다. 전문가들은 위헌 여부 등을 분석해봐야 하지만 모순이 있다는 점은 사실이라고 말한다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “두 제도를 동일한 법리에서 판단할 것은 아니지만 ‘미실현이익’에 대한 논리가 충돌하는 문제는 있다”고 밝혔다.
◇ 가로주택도 리모델링도 대상 = 설상가상으로 상한제 적용 기준이 일반분양 30가구 이상으로 되면서 다른 피해자들도 나타나고 있다. 바로 미니 재건축인 가로주택정비사업과 아파트 리모델링이다. 이들 사업은 정부가 장려했던 프로젝트다. 하지만 이들 역시 일반분양이 30가구 이상이면 상한제 적용을 받는다. 서울시에 따르면 지난 5월 기준 서울시에서 진행 중인 가로주택정비사업 가운데 건축 가구 수가 확정된 곳은 26곳이다. 이 가운데 새로 늘어나는 가구 수가 30가구 이상인 곳은 7곳으로 약 27%를 차지한다. 사업윤곽이 나온 가로주택정비사업 3곳 중 1곳은 분양가상한제를 적용받는 셈이다. 마찬가지로 재건축이 아닌 아파트 리모델링의 경우에도 일반분양이 30가구를 넘을 경우 분양가 상한제를 적용받는다. 리모델링을 추진 중인 분당 느티마을 3단지와 4단지는 각각 107가구, 148가구를 일반분양한다. 최근 시공사를 선정한 잠원 훼미리도 일반분양 물량이 43가구 가량이다. /강동효·박윤선기자 kdhyo@sedaily.com
