[손바닥경제] 3기 신도시로 '분양가 상한제' 우려 해소될까

■ 경제와이드 이슈& '손바닥경제' - 구본기 생활경제연구소 소장

정부가 예고했던 대로 민간택지에 대한 분양가상한제를 10월부터 시작하겠다고 발표했습니다. 9·13 부동산대책 이후 11개월 만에 다시 내놓은 특단의 카드입니다. 사실, 분양가상한제에 대해서는 부작용이 있다는 반론 있어 왔습니다. 그럼에도 정부가 이 카드를 꺼낸 건 집값을 잡는 데 효과가 있다, 이런 판단을 한 것으로 보입니다. 관련해서 자세한 이야기 전문가와 나눠보겠습니다.
 
Q. 가장 큰 타격을 받을 곳은 서울 강남이나 인기 지역 재건축·재개발 아파트겠죠?

 

정부가 투기 과열 지역에서 선정합니다. 아무래도 지정될 지역이 어느 곳인가, 생각해보면 이른바 서울 강남의 인기 지역입니다. 아예 정부가 강남을 언급했습니다.

913 대책 이후 하락세 전환이었지만 7월부터 상승세입니다. 정부가 상승 원인을 분석했는데요. 재개발 인기 지역 때문이었습니다. 실제로 1년간 서울 집값이 5.74% 상승했습니다. 서울 지역 분양 가격은 그 4배인 21.02%가 상승했습니다.

정부가 아예 이 대책을 언급할 때 서울 집값을 말했습니다. 서울 강남 등 인기 지역이 분양가 상한제 지역으로 분류될 것으로 보입니다.

Q. 분양가 인하 효과가 나타날까요? 내려간다면 얼마나 내려갈까요?

분양가 상한제는 택지 비용과 건축비를 상한으로 두고 그 이상으로 분양하지 말라는 게 요지입니다. 당연히 분양가는 내려갑니다.

정부 시뮬레이션으로 보니 정부 추산 시세가 7~80%로 떨어진다는 것입니다. 정부 생각이 맞는다면 소비자 입장에서 2~30% 할인된 주택을 공급받습니다.

Q. 분양가가 내려가면 신규 시장은 더 과열될 우려가 있는데요. 전매제한 기간을 5년에서 10년으로 늘렸습니다. 효과가 있을까요?

분양가 상한제를 도입하면요. 시세보다 더 저렴하게 공급받습니다. 하지만 그렇게 되면 수요가 몰립니다. 할인된 가격에 사 정상 가격에 판다면 당연히 시세차익을 얻는데요. 이 부분으로 몰리는 건 거의 확실시됩니다.

정부가 차단하려 규제를 짠 게 전매 기간을 5년에서 10년으로 둔 것입니다. 사실 이것만 가지고는 충분치 않습니다. 결국, 버티면 시세차익을 얻을 수 있다는 말입니다. 부동산 파이가 한 두 푼이 아닌 수백, 수 천억입니다.

특히 정권이 바뀌면 달라진다는 기대 때문에 전매 제한으로는 역부족입니다.

Q. 분양가상한제의 또 하나의 목적은 분양가뿐만 아니라 주변 시세까지 낮추는 거잖아요. 민간에 분양가 상한제가 적용되면, 주변 집값도 내려갈 거라 보십니까?

영향력을 행사합니다. 이번 정부의 조처는 악순환을 끊기 위함입니다. 신규 주택이 고가를 찍으면 수요가 기존 재고 시장으로 몰립니다. 재고 시장이 자꾸 오릅니다. 공급이 오르면 다시 신규 주택으로 가고 오르고, 반복입니다.

Q. 분양가상한제가 민간까지 적용되면 가격 통제로 인해 공급이 줄어들고 결국은 집값이 더 오를 거라는 주장이 끊임없이 나왔는데요. 3기 신도시가 공급되기 때문에 문제없을 거란 반박도 있습니다. 3기 신도시, 굉장히 이상적인데 해결이 될까요?

굉장히 복잡하고 일부 전문가 주장의 어폐가 있다고 생각합니다. 혼란스러운 것들을 합쳐 말한다고 생각합니다.

대표적인 부분을 말씀드리면 공급입니다. 집값이 고공행진 하는 게 공급이 부족해서만은 아닙니다. 재고 주택이 공급되는 부분이 있는데 그게 신규 주택을 압도하고도 남습니다. 기존 재고 주택 시장, 주택값이 고공에서 멈춰있는 이유는 다주택자들이 시장에 공급하지 않는 것입니다.

하지만 우리가 다주택자가 시장에 공급하는 방법을 알기는 합니다. 보유세를 강화하면 됩니다. 여러 주택을 가지고 있어도 이득이 없다면 시장에 내놓을 것입니다. 정부의 마지막 카드인데요. 알기는 하지만 하지 않으리라고 보입니다. 분양가 상한제를 최후의 카드로 보고 있고요. 시장 상황 보면서 논하는 게 중요합니다. 문재인 정부의 대책 기조가 변하지 않았습니다. 후퇴가 없었습니다.

Q. 앞으로 내 집 마련 전략 세워보죠. 먼저, 실수요자의 내 집 마련 적기는 언제가 될까 궁금합니다.

무주택자분들은 시장 상황보다 본인의 재무 상황을 고려하시는 게 가장 좋습니다. 대출이 능히 상환 가능하시다면 적기입니다.

민영주택 청약 방법은 가점제/추첨제로 나뉩니다. 가점제는 무주택기간, 부양가족 수를 더해 점수를 환산합니다. 84점이 만점, 점수로 끊어 주택을 공급합니다. '아파트투유'라고 인터넷에 검색하시면 조회 가능합니다. 50점, 60점이 넘으면 거의 확실해집니다.

추첨제는 가점제가 어려운 분들에게 추천합니다. 분양 아파트 청약 시 85㎡ 초과분을 권합니다. 서울 같은 투기 지역에서는 50%를 추첨으로 뽑고 있습니다. 과거 무주택자/유주택자 동시에 추첨했습니다. 지금은 무주택자만 따로 하는 부분도 있습니다. 무주택자들에게 먼저 기회를 줍니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)   

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