[이슈분석] 분양가 상한제, 9·13대책서 빼놓은 마지막 카드?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김재필 한양대 부동산법무학과 교수

각종 규제로 한동안 주춤하던 서울 집값이 강남을 중심으로 다시 꿈틀대자, 정부가 분양가 상한제 확대 카드를 꺼내들었습니다. 이르면 오는 10월부터 서울·분당·과천 등 투기과열지구의 민간 택지에 짓는 아파트에 분양가 상한제가 적용되는 건데요. 정부는 분양가를 적정 수준으로 유지시켜 주택 시장을 안정시키겠다고 밝혔지만, 서울과 수도권 분양 시장이 급랭해 공급 부족 현상이 더욱 심해질 것이라는 지적도 나옵니다. 관련 내용 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 정부가 결국 민간택지 분양가 상한제 발표를 강행했습니다. 지난해 9·13 대책 이후 11개월 만인데 전체적으로 어떻게 평가하십니까?

지난 9·13카드에서 남겨놓은 부분 나머지를 손봤습니다. 자유 경제 시장 체제에서 정부의 시장 개입은 피해야할 것이라 판단합니다. 그동안 특정 지역을 중심으로 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 높은 지역에서 청약 경쟁률이 5 : 1을 초과하는 지역에서 집값이 높은 서울과 수도권 일부, 대구 등 투기가 높은 지역으로 분류했습니다. 

현행 단기 3년 4년에서 5년 10년으로 전매가 제한됩니다. 집값안정화가 기대됩니다. 또한 건설사의 아파트 공급 축소도 우려됩니다. 일부 건설사에서 원가절감을 위해 품질저하도 생길 수 있습니다.

Q. 이번 조치의 구체적인 세부 내용을 살펴보면 가장 중요한 포인트는 뭐라고 보십니까? 구체적으로 민간 분양가 상한제 적용 시점과 대상이 어떤가요?

투기 과열 지구는 전매 기간이 3, 4년에서 5,10년으로 대폭 연장됩니다. 문제가 됐던 단기 차익, 흔히 갭투자를 사전에 방지할 수 있는 효과가 매우 큽니다. 주택 상승률이 물가 상승률의 2배가 상승한 투기 과열지구에서 관리처분인가를 받은 시점부터 적용했으나 앞으로는 최초 입주자 모집 승인 단지부터로 일원화됐습니다.

적용 시점은 입법 예고 이후 법제처 심사, 국무회의 심의를 거치면 10월 초 공포될 것으로 예상됩니다. 

적용 지역은 투기 과열 지역인 서울 25개구였고요. 경기 과천, 성남 분당, 하남과 광명 등 수도권입니다. 세종시와 대구 수성구 등 총 31곳이 선정됐습니다. 

Q. 국토부는 서울 강남 등 일부 지역 재건축·재개발 단지에서 효과가 빠르게 나타날 수 있도록 적용 시점도 '관리처분 인가'가 아닌 '입주자 모집공고'로 앞당긴다고 합니다. 일각에선 '재산권 침해'라는 목소리가 큰데요?

기존 관리처분인가를 신청한 단지에서 이제 최초 입주자 모집 단계로 갑니다. 하지만 유예기간 없이 소급적용합니다. 최초 모집자 시점으로 돌아가면 분양을 앞둔 단지가 분양가 통제를 받게 됩니다. 이미 관리처분인가까지 포함하는 것은 과하다라는 의견도 있습니다.

재산권 침해 의견에 국토교통부는 "국민의 주거 안정이 조합원의 기대 이익보다 크다"라며 공익을 강조하며 종지부를 찍었습니다. 

Q. 재산권 침해뿐 아니라 민간택지 분양가 상한제에 대한 부작용을 우려하는 목소리가 큰데요, 어떤 부작용이 발생할 수 있을까요?

1997년 이미 도입된 제도입니다. 참여정부 시절에도 시행됐었습니다. 시장 경제 논리인 수요/공급에서 가장 큰 논란이 생겼었습니다. 또한 소수 분양 당첨자의 큰 폭의 시세차익도 우려였습니다. 규제가 규제를 낳을 수 있습니다.

Q. 당초 분양가 상한제 확대 시행 시기와 대상을 놓고 여권 내에서도 반대 의견이 많았는데 이렇게 강행하는 배경이 궁금합니다. 정말 서울 지역의 집값이 다시 들썩이고 있는 건지 내년 총선용 이라는 분석도 있는데요?

총선 의식을 향한 다양한 이야기가 있습니다. 일본과 경제 전쟁을 하는 중요한 시점입니다. 이 시기에 발표했다는 것은 그만큼 정부가 현 상황을 매우 심각하게 인식하는 것입니다. 

최근 1년 간 분양가 상승률이 굉장히 높았습니다. 21.02%였습니다. 고가의 분양이 심해 정부에서는 선제 대응해야 한다고 생각했습니다. 1년 전 과열 상태로 회귀할 수 있다는 우려라고 생각합니다.

Q. 서울 집값 상승세를 견인해온 강남 재건축 단지를 정조준하는 초강력 규제 대책인 만큼 과열된 서울 집값이 잡힐지 관심이 쏠리는데 과연 집값 안정에 도움이 될까요?

강남 재건축 아파트가 거의 다 포함됐습니다. 분양가 상한제는 시세를 7~80%로 낮출 수 있습니다. 전체적으로 모든 집이 1.1% 정도로 떨어져 집값 안정화에 도움을 줄 수 있습니다.

하지만 로또아파트 분양 대기자 증가로월 하반기부터 전세값 상승이 우려됩니다. 결론부터 말하면 집값 안정화는 됩니다. 하지만 부작용도 확실히 챙겨야 합니다.

Q. 가장 큰 문제는 분양가 상한제 확대에 따른 아파트 공급 위축 우려가 있는데요? 정부는 문제없다는 입장이죠?

아파트 공급 감소 우려에도 정부는 "문제없다"고 합니다. 수도권의 공공택지 30만 가구를 조기에 공급하겠다는 입장입니다. 규제와 함께 공급을 하겠다는 게 정부의 입장입니다.

Q. 마지막으로 민간 분양가 상한제 확대 이후 부동산 시장 향방은 어떨지.. 재건축-재개발을 앞둔 단지나 분양을 노리는 실수요자, 각각 입장에서 한 말씀해주시죠?

분양가 상한제가 도입되면 안정화가 생길 것입니다. 하지만 인기 지역으로 쏠림 현상이 생기는데요. 큰 폭의 시세차익이 예상됩니다. 무주택자는 '로또 분양'을 노리고 강남권에 뛰어들 것입니다. 하반기 이사철부터 시세가 다시 오를 것으로 우려됩니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)  

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