투기과열지구까지 분양가상한제 적용

국토부, 기준 변경.. 10월 개정안 확정

정부가 꿈틀대는 서울 집값을 잡기 위해 분양가상한제 확대라는 ‘쐐기’를 박고 나섰다. 민간택지에도 분양가상한제를 의무 적용할 수 있는 법적 근거를 마련했다. 분양가상한제 적용 지역 지정 요건을 ‘투기과열지구’로 바꾸고, 분양가격 상승률 요건을 고쳐 ‘문턱’을 낮췄다. 분양가에 천장을 만들어 신규 단지의 고분양가로 주변 단지 집값까지 덩달아 오르는 ‘과열 양상’을 차단하겠다는 포석이다.

또 수도권의 분양가상한제 적용 주택에 한해 최대 10년까지 전매를 제한한다. 재건축·재개발 사업도 분양가상한제 규제 안으로 들어온다. ‘최초 입주자 모집공고 신청분’이라는 기준을 적용한다. 서울 강남권 재건축 단지가 모두 분양가상한제의 ‘사정권’에 들어갈 것으로 보인다.

국토교통부는 12일 비공개 당정협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선 방안’을 발표했다. 서울의 집값 불안이 결정적 원인을 제공했다. 국토부에 따르면 지난해 11월부터 하향 안정세를 유지하던 서울의 아파트가격은 지난달 상승 전환했다. 특히 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 과열 조짐을 보이고 있다.

분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비, 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정한 뒤 그 이하로만 분양토록 하는 제도다. 현재 공공택지에 지어지는 주택은 모두 대상이다. 반면 민간택지에는 적용되지 않고 있다. 이에 국토부는 민간택지 주택에도 분양가상한제를 규제할 수 있도록 주택법의 적용 요건을 완화했다.

기존 분양가상한제 적용 지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다. 이 필수조건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다. 현재 투기과열지구는 서울 전체(25개 자치구), 경기도 과천·광명·하남시, 경기도 성남시 분당구, 대구 수성구, 세종시 등 31곳이다.

국토부는 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 부가조건도 손봤다. 분양 실적이 없을 경우 시·군 등 상위지역 분양가상승률 통계를 사용할 수 있도록 했다. 투기과열지구라 하더라도 분양 단지가 없어 분양가상승률 기준을 정하기 어렵다는 한계를 보완한 것이다.

또한 재건축·재개발 단지에 분양가상한제를 적용하는 시점을 ‘최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지’로 조정했다. 기존에는 재건축·재개발 사업에 한해 예외적으로 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’부터 분양가상한제를 적용했다. 개정안에 따라 관리처분 인가를 받고 분양을 앞둔 서울 강남권 재건축 단지들이 모두 분양가상한제 도입 대상이 된다.

여기에다 국토부는 ‘로또 분양’(상한제 적용에 따른 낮은 분양가를 이용한 시세차익 남기기)을 막기 위해 수도권을 대상으로 전매제한 기간을 대폭 늘렸다. 현재 수도권 민간택지의 경우 분양가상한제를 적용받는 주택의 전매제한 기간은 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 그 이상이면 3년이다. 개정안은 이를 강화했다. 민간택지의 경우 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80% 미만이면 10년간 전매를 제한한다.

국토부는 주택법 시행령 개정안을 14일부터 다음달 23일까지 입법예고를 거친 뒤 오는 10월 확정할 방침이다. 유예기간 없이 확정 후 곧바로 시행된다. 다만 어느 지역에, 언제 적용할지는 물음표다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “요건을 충족한 지역이더라도 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 적용 지역, 시기를 확정해야 한다”고 말했다.

세종=전성필 기자 feel@kmib.co.kr

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