[주간건설이슈]분양가상한제 발표 '째각째각'..주택시장 초긴장

오는 12일 '민간택지 분양가상한제 확대 방안' 공개
강남권 재건축 사업장 표적될듯..규제 강도에 '촉각'

지난달 17일 당정협의를 위해 국회를 방문한 김현미 국토교통부 장관(오른쪽)이 발언하고 있다.

[이데일리 김기덕 기자] 최근 부동산시장의 ‘태풍의 눈’으로 떠오른 민간택지 분양가상한제 확대 방안이 오는 12일 발표됩니다. 이번 대책의 타깃이 될 것으로 예상되는 서울, 특히 강남권 재건축은 규제 강도에 촉각을 곤두세우고 있는데요. 주택법 시행령 개정안이 입법 예고되면 법제처·규제 심사, 국무회의 의결 등을 거쳐 이르면 10월 께 본격 시행될 예정이라 하반기 서울 주택시장의 향방을 좌우할 중요한 변수가 될 것은 확실해 보입니다.

민간택지 분양가 상한제는 정부가 매년 두 차례 고시하는 기본형 건축비(가산비 포함)에 땅값인 택지비(감정평가액+가산비)를 더해 분양가를 제한하는 제도입니다. 이를 적용하면 최근 3.3㎡당 최고 5000만원에 육박하는 강남권 분양가격이 크게 조정될 수 밖에 없습니다. 수요자 입장에서는 주변 시세 보다 확 떨어진 가격에 청약할 수 있지만, 정비사업 주체인 조합 입장에서는 사업성 하락으로 사업 일정 연기를 고민하는 등 주택시장 혼란이 커지는 상황입니다.

분양가상한제 적용은 사실 이번이 처음이 아닙니다. 당장 노무현 정부 당시로 거슬러 올라가면 집값이 급등했던 2005년 공공택지에 먼저 적용됐고, 2007년에는 민간택지까지 전면 도입됐습니다. 이후 글로벌 금융위기로 주택경기가 얼어붙자 이를 살린다는 명분으로 2015년 민간택지는 조건부 실시로 방침이 바뀌면서 사실상 유명무실해졌습니다. 현 정부 들어 2017년 주택법 시행령이 개정됐지만 이후 실제 지정된 곳은 단 한 곳도 없습니다. 이번에 적용 대상이 나온다면 4년 만에 제도가 사실상 부활하는 셈입니다.

일각에서는 과거 이 제도가 도입했을 때도 분양가 안정화 효과 보다는 공급 축소와 이에 따른 중장기 집값 상승 등을 야기해 규제 실효성을 우려하는 목소리가 벌써부터 나오고 있습니다. 다만 과거 제도 도입 당시와 현재와 비교하면 주택시장 상황, 공급 물량, 주택시장 규제 강도 등이 비슷한 듯 다른 점이 많아 어떻게 효과를 발휘할지는 두고봐야 한다는 목소리도 나오고 있습니다.

현형법상 주택법 시행령상 민간택지 내 분양가 상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 필요조건을 일단 충족해야 합니다. 이 요건을 충족하면서 △최근 1년간 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과 △분양이 있었던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5대1(전용 85㎡ 국민주택 규모 이하는 10대1)을 초과한 경우 △직전 3개월간 주택거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가한 경우 등 세 가지 선택요건 중 하나를 충족하면 분양가상한제 적용 요건을 충족하게 됩니다.

시장에서는 국토부가 분양가상한제 전제 조건인 ‘소비자물가 상승률 2배’ 조건을 대폭 완화하고, 적용 대상 지역도 서울 투기과열지구 도는 청약 조정대상지역으로 한정할 것으로 보고 있습니다. 오는 12일 발표될 분양가상한제 확대 적용이 주택시장에 어떤 영향을 미칠 지 세간이 이목이 집중되고 있습니다.

[그래픽=이데일리 김다은 기자]

김기덕 (kiduk@edaily.co.kr)