국토연구원 "분양가 상한제 확대 땐 서울 집값 연 1.1%P 하락"

민간택지 분양가 상한제를 확대 도입하면 서울 집값이 연간 기준으로 1%포인트 이상 내려갈 것이라는 분석이 나왔다.

국토연구원은 29일 발행한 주간 국토정책 브리프에서 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 이중차분법을 이용해 분석한 결과 서울 지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타났다고 밝혔다. 이중차분법이란 정책이 적용되는 그룹(처치그룹)과 적용되지 않는 그룹(통제그룹)간의 정책 성과를 측정하는 방법론 중 하나로 거시경제적 요인을 제어해 정책 성과를 측정하는 통계 기법이다.

국토연구원은 “분양가 상한제 시행으로 일부 재건축ㆍ재개발 단지에 쏠린 유동자금을 분산시켜 주택시장 안정에 영향을 줄 것”으로 예상했다. 분양가가 종전보다 낮아져 재건축ㆍ재개발 사업의 개발 이익이 줄고, 이에 따라 높은 자본이득을 얻으려는 투자 수요가 감소해 집값이 낮아질 것이라는 분석이다.

반면 상한제를 실시했을 때 우려 요인으로 꼽혔던 주택 공급 위축 또한 가능성이 낮다고 연구원은 판단했다. 지난해 주택 준공실적이 62만7,000호로 크게 늘어났고, 지난 3년 동안 주택 건설 인허가 실적이 장기평균치를 웃돌아 당분간 준공물량이 높은 수준을 유지할 것이라는 이유에서다. 특히 정부가 주거복지로드맵에서 2018~2022년 주택 100만호 공급계획을 발표한 데다 3기 신도시 개발로도 수도권 내 주택 30만호를 공급할 예정이다.

2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 이후 인허가가 감소한 데 대해 연구원은 “금융위기, 상한제 시행 직전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 측면이 강했다”며 “2010년부터 인허가 물량이 상한제 도입 이전 수준을 회복해 주택 공급 위축 문제를 우려할 만한 수준이 아니라”고 설명했다.

국토연구원은 올해 주택매매가격 순환국면을 분석한 결과 2분기부터 전국ㆍ수도권ㆍ지방의 주택시장이 모두 ‘수축국면’에 진입했다고 설명했다. 이에 따라 분양가 상한제 등 정부 정책이 영향을 미치면서 수도권의 주택 매매가격이 연간 1.2∼1.6%의 하락세를 보일 것으로 예상했다. 전국의 주택 가격도 연간 1.3∼1.6% 떨어질 것으로 전망했다. 주택 전셋값은 수도권이 연간 2.2∼2.4%, 전국이 2.1∼2.3% 하락할 것으로 예상했다.

김기중 기자 k2j@hankookilbo.com