추석 이후 내 집 마련 전략.. "자금계획 세워 청약가점제 활용하라"

정부 규제로 시장 위축.. 지역·단지별 가격 차별화 전망
가계부채종합대책·주거복지로드맵, 시장 분위기 좌우할 듯
실수요자, 당첨 확률 높아진 인기지역 분양물량 노릴 만

[이데일리 이진철 기자] 추석 이후 주택시장은 정부의 8·2부동산대책 후속 조치가 본격 시행되면서 변곡점을 맞을 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 서울·수도권 인기지역의 집값은 가을 이사철을 맞아 상승 흐름을 이어가겠지만 지방은 신규 입주 물량 부담으로 지역별로 등락이 차별화를 보일 것으로 전망했다. 그동안 아파트값 과열을 주도했던 서울 강남권 재건축 단지는 초과이익환수제 적용 여부에 따라 희비가 엇갈릴 것으로 내다봤다.

집값에 영향을 미칠 가장 큰 변수로는 정부가 이달 발표를 예고한 가계부채종합대책과 주거복지로드맵이 꼽혔다. 정부의 대출 및 청약 규제 강화로 자금력이 있는 무주택자들은 내 집 마련 기회가 확대된 만큼 인기지역 신규 분양 아파트를 노려볼 만 하다는 게 전문가들 조언이다.

◇ 서울 강남권 재건축, 정부 규제로 조정 불가피

전문가들은 추석 이후 서울·수도권 아파트 시장은 정부 규제로 단기적으로 거래가 위축되면서 매맷값이 보합 내지는 소폭 상승세를 유지할 것으로 내다봤다.

최근 주택시장은 청약, 대출, 세제를 아우르는 전방위적인 부동산 규제를 담은 8.2 대책 및 9.5 조치가 시행되면서 매수와 매도 희망자들이 관망세를 보이고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부의 집값안정 의지가 워낙 강력한 데다 대출 규제와 세무 단속 영향으로 집값 오름세가 꺾인 상황”이라며 “매도·매수자의 눈치보기 장세가 당분간 이어질 것”이라고 말했다.

서울 강남권 재건축 단지는 정부 규제의 본격화로 단기적으로 조정이 불가피할 것으로 보인다. 이는 투기과열지구, 투기지역, 청약조정대상지역 지정에 따른 대출 규제와 함께 조합원 지위양도 금지, 내년 초과이익환수제 부활 예정 등으로 거래가 침체되고 있기 때문이다. 일각에서는 정부가 고분양가 책정에 제동을 걸어 재건축 조합원의 추가분담금 증액문제가 불거지거나 조합원간 이견으로 사업추진 속도가 둔화된 재건축 단지는 가격 조정의 직격탄을 맞을 가능성이 높다고 내다봤다 .

남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 “올해말까지 관리처분이 이루어지는 재건축 단지는 초과이익환수제의 적용을 받지않아 거래가 가능한 물건을 중심으로 가격이 상승할 것”이라며 “초과이익환수의 영향 수준에 따라 단지별 가격 차별화 현상이 나타날 것”이라고 전망했다.

◇ 정부 규제 국회 입법화 과정 주목 할 만

전세시장은 서울 강남권 재건축 이주 수요가 상승 압력의 변수로 꼽혔다. 수도권과 지방의 경우 내년까지 대규모 입주가 예정돼 있어 안정세가 예상된다.

하지만 입주물량이 많은 곳을 중심으로 역전세난이 발생하면 대출도 이미 막힌 상태라는 점에서 주택시장 전반에 영향을 끼칠 가능성도 있다. 최근 경기도 동탄신도시나 세종시 등은 입주물량 부담으로 전셋값이 약세를 보이고 있지만 매맷값은 요지부동이다. 하지만 정부 규제와 입주물량 부담으로 역전세난이 지속되면 매맷값에 영향을 끼칠 가능성도 배제할 수 없다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전세시장이 입주 물량으로 인한 단기적 조정 압력과 매매 수요의 전세전환으로 인한 상승압력이 공존하는 상태”라고 말했다.

연내 금리 인상 가능성이 높은 가운데 가계부채 종합대책, 주거복지 로드맵, 세제 개편 등의 강도가 매맷값의 하방 압력을 높이는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 여기에 북한 이슈에 따른 금융시장 변동성도 주택시장의 변수가 될 수 있다.

권대중 명지대 교수도 “이달 예고된 정부 대책의 강도가 향후 주택시장 분위기를 좌우하게 될 것”이라고 예상했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “정부가 추진하는 정책이 국회에서 진통없이 조속히 입법화될 지가 주택시장에 가장 큰 영향을 미칠 것”이라고 말했다.

◇ 다주택자 양도세 중과 시행, 내년 상반기 급매물 노릴 만

무주택 실수요자는 청약가점제 비율 확대 등으로 당첨 확률이 높아진 서울 등 인기지역의 신규 분양시장을 노려볼 만 하다. 다만 음성적인 불법 전매와 단기거래를 통한 차익 투자보다는 양도세 비과세를 통해 입주 이후까지 투자와 실거주를 병행하는 긴 안목의 청약 전략이 필요하다게 전문가들 조언이다. 시중 여신금리 인상에 따른 이자부담과 중도금 집단대출 등 대출 기준 강화에 따른 주택구입 자금 마련에도 신경을 써야 한다.

권일 부동산인포 팀장은 “대출 규제 강화로 청약 당첨 이후 문제가 생길 수 있기 때문에 철저한 자금계획을 세워야 한다”면서 “다주택자에 양도세 중과가 시행되는 내년 상반기 급매물을 노린 내 집 마련 계획을 세우는 것도 고려할 만 하다”고 말했다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “다주택자는 대출이나 세금부담이 과거보다 커지고 환금성의 제약이 많아졌기 때문에 주택 추가 구입은 신중할 필요가 있다”면서 “매도 의향이 없는 다주택자는 정부가 인센티브를 줄 때 주택임대사업자로 등록해 혜택을 누리는 것이 유리하다”고 말했다.

전문가 추석 이후 주택시장 전망

이진철 (cheol@edaily.co.kr)