달아오른 분양·재건축 겨냥 핀셋규제..강도는 中上수준

'부동산 경기 죽일라'..정부, 초강수는 제외
저금리·공급 부족 등 집값 상승 주범 '여전'..장기효과 두고봐야

◆ 6·19 부동산대책 / 전문가 평가·시장 전망 ◆

19일 정부가 발표한 6·19 부동산 대책에서 기존 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 민간택지에만 적용됐던 `소유권 이전등기 시까지 전매제한`을 서울 전 지역으로 확대한 가운데 이날 용산구 일대 아파트·상가 분양 전단이 붙어 있다. [이충우 기자]

문재인정부의 첫 부동산대책인 '6·19 대책'은 집값 급등의 원인인 투기수요를 차단하면서도 자칫 경기침체를 초래할 위험은 피하는 '핀셋 규제'에 초점을 맞췄다. 특히 저소득 실수요자의 내 집 마련을 보장하기 위한 '강도 조절'에도 신경을 썼다는 평가다. 투기과열지구 지정 등 고강도 대책은 제외했지만 과열 양상을 보이는 청약조정지역만을 대상으로 입주 때까지 분양권 전매제한, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등을 통해 청약과 대출을 양쪽에서 조이는 형태를 갖췄다. 청약조정지역 내에서도 저소득 무주택자에게는 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지키로 한 것은 계층별 차등화를 염두에 둔 대목이다.

6·19 대책이 최고 수준은 아니지만 투기 수요를 차단하겠다는 의지는 확실히 표현한 '중상(中上) 강도의 규제'라는 평가를 받는 이유다. 청약·대출·재건축 규제 등 규제 카드를 골고루 사용했기 때문에 분양시장으로 들어오던 투자수요를 차단하고, 일부 지역의 과열 분위기를 진정시키는 효과를 기대할 수 있다는 분석이다.

실제로 최근 서울 일부 지역을 중심으로 한 부동산 과열 양상은 분양시장에 뛰어든 투자 수요의 역할이 컸다. 투자자들이 서울에 새 아파트 공급이 부족하다는 사실을 인지하면서 분양시장에 들어와 분양권 가격이 급등했고, 대기 물량인 '빠른 재건축' 아파트 가격도 이어 상승했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울만 봐도 일부 지역, 그것도 분양권과 새 아파트, 진행 과정에 속도가 나고 있는 재건축 아파트만 상승했다"며 "최근 급등은 투자 수요가 붙은 일부 과열 양상으로 보는 것이 정확하다"고 해석했다.

6·19 대책은 전매제한과 LTV·DTI 강화로 가격 급등의 고리를 끊었다는 측면에서 일단 포인트를 제대로 잡았다는 평가를 받는다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "이번 대책의 핵심은 분양시장 과열을 잡으면서 재건축조합원 주택 공급 수를 제한해 재건축 시장도 제어하겠다는 것"이라며 "분양시장의 경우 잔금 확보에 어려움을 겪게 되고 청약 가수요가 줄어들면서 지나친 과열은 진정될 것"이라고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석위원은 "6·19 대책은 국지적 과열을 잡겠다는 현실적 목표로는 적절한 수준"이라며 "당분간 거래둔화 속 숨고르기가 이어질 전망"이라고 밝혔다.

정부는 이날 대책이 효과를 보지 못할 경우에 대한 이른바 '플랜B'도 가동할 준비가 돼 있다는 점을 강력히 시사했다.

고형권 기획재정부 1차관이 부동산 과열 양상이 확산된다고 판단되면 투기과열지구 지정 등 추가 조치를 하겠다고 밝힌 데 이어 국토부도 올해 말 유예기간이 종료되는 재건축초과이익환수제를 부활시키겠다는 입장을 공식적으로 표명했다. 최근 자유한국당, 바른정당 등 야당 의원들은 초과이익환수제 시행을 3년 더 유예하는 법안을 발의했지만 박선호 국토부 주택토지실장은 "국회와 정부 차원에서 논의가 있겠지만 정부로서는 초과이익환수제의 추가 유예는 검토하고 있지 않으며 검토할 예정도 없다"고 분명히 선을 그었다. 초과이익환수제가 내년부터 부활하면 재건축으로 거둘 수 있는 이익의 최대 50%까지를 분담금으로 내게 된다. 강남 재건축 예정단지를 매수해 기대할 수 있는 이익이 줄어드는 셈이다. 이번 집값 급등의 진원지였던 강남 재건축의 상승동력을 약화시키겠다는 의지를 내비친 것이다.

다만 부동산 가격이 중장기적으로 계속 안정세를 유지할지에 대해서는 전문가들도 회의적인 반응을 보이고 있다.

정부의 부동산 규제 의지와 금리 인상 기조 등에도 불구하고 풍부한 시중 유동자금과 서울을 비롯한 인기 지역의 수급불균형 등 최근 부동산 가격 급등을 이끌었던 요인들이 여전하기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "분위기가 많이 나빠져 공급이 더 축소되면 나중에 집값이 급등해버릴 위험도 있다"고 지적했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "수요가 많은 서울은 잠시 조정받더라도 장기적으로는 집값이 계속 오를 가능성이 높다"며 "정비사업 활성화 등으로 공급을 지속할 방안을 마련해야 한다"고 말했다.

[손동우 기자 / 정순우 기자]

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