“대치맘 비웃었는데”...조롱 받았던 엄마들, 이제는 부러움의 대상? [부동산 이기자]

[부동산 이기자-47]
NH투자증권 대치권역 심층분석
2010년 기점 반포 신축에 집값 역전
재건축 추진 중인 은마·우선미 주목
사업 속도가 투자 핵심 변수로 꼽혀
토허제 풀리며 래대팰 등 신고가 ‘쑥’
공급 없어 한동안 상승세 계속될 듯

희극인 이수지가 출연한 페이크 다큐멘터리 ‘휴먼다큐 자식이 좋다 제이미(Jamie)맘 이소담 씨의 별난 하루’. 유튜브 캡처

최근 코미디언 이수지씨가 만든 ‘대치맘(제이미맘)’ 영상이 화제입니다. 교육열이 상당한 서울 강남구 대치동 학부모를 패러디한 유튜브 영상들이 1000만회가 넘는 조회수를 올렸습니다. 뒤이어 ‘대치파파’를 소재로 한 패러디 영상까지 등장했죠.

그런데 부동산 시장에서도 대치맘과 대치파파가 사는 대치동이 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 이곳이 지난달 약 5년 만에 토지거래허가구역에서 해제됐기 때문입니다. 큰 규제가 풀리며 아파트 호가가 일제히 오르고 신고가도 속속 터져 나오는 상황입니다.

대치동 아파트에 대한 자산가들의 관심이 높아지자 증권사도 발 빠르게 움직였습니다. NH투자증권은 아예 대치동 아파트를 심층 분석한 3월 보고서까지 내놓았죠. 사교육 1번지 대치동에 대한 구체적인 보고서 내용을 함께 살펴볼까요.

서울 강남구 대치동 일대 아파트 전경 [사진출처=NH투자증권 Tax센터]

대치동, 전국서 학원 가장 많은 ‘사교육 1번지’

대치동은 1970년대 강남이 본격 개발(영동 제2지구 토지구획정리사업)되며 생겨난 곳입니다. 1979년 은마아파트가 등장한 후 1980년대 개포우성·대치선경·대치미도(우선미) 등 대단지들이 속속 들어섰습니다. 대단지가 지어지며 함께 조성된 교육 인프라가 시간이 지날수록 탄탄해지며 현재는 ‘사교육 1번지’로 불리는 상황입니다.

실제 대치동은 전국에서 학원이 가장 많은 동네입니다. 2023년 기준 대치동에 위치한 학원 수는 1442개로 전국 최다입니다. 학원가는 크게 은마아파트 사거리 쪽과 지하철 3호선 대치역~도곡역 사이에 형성돼 있습니다. 두 곳을 중심으로 역삼2동, 도곡2동까지 학원들이 넓게 퍼져 있죠.

주요 초등학교로는 대도초, 대치초, 대곡초, 도곡초, 도성초, 대현초가 있습니다. 학군 선호도가 높다보니 고학년으로 갈수록 학생 수가 늘어나는 게 특징입니다. 중학교로는 대청중, 숙명여중, 단대부중, 역삼중, 진선여중, 휘문중, 대명중 등이 자리합니다. 일명 강남 8학군에 속하는 고등학교도 다수 위치하는데요. 휘문고, 숙명여고, 중대부고, 단대부고, 진선여고 등이 대표적입니다.

재건축 늦어지며...2010년 이후 반포에 밀린 집값

국내 최고 학군지란 위상 때문에 대치동 집값은 2010년 이전까진 압구정동 다음으로 높았습니다. NH투자증권에 따르면 2007년 대치동 아파트 평균 실거래가는 3.3㎡(평)당 4029만원이었는데요. 반면 서초구 반포동 단지들은 2999만원에 그쳤습니다. 하지만 반포 주공을 비롯한 한강변 재건축 단지들이 속속 신축으로 바뀌며 상황은 역전됐습니다. 반포 아파트 평균 실거래가가 2010년 상반기(3429만원)를 기준으로 대치동(3367만원)을 넘어선 겁니다.

2021년부터 똘똘한 한 채를 선호하는 기조가 강해지며 격차는 더욱 벌어진 상황입니다. 올해 1월 기준 반포동 아파트 평균 실거래가는 평당 9642만원인데 대치동은 8334만원 수준이거든요. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “대치동엔 구축이 많다. 오래된 주민들은 반포를 보며 허탈감을 토로하기도 한다”며 “동시에 재건축 이후를 바라보며 저평가 돼 있단 기대감도 표한다”고 말했습니다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 수석연구원도 대치권역에 대해 “아파트 노후화, 한강 중심의 성장축 변화로 반포·개포 등 강남권 신축 대단지가 입주한 지역으로 수요가 분산되고 거래가 감소했다”고 평가했습니다. 다만 정 수석연구원은 “재건축 기대감과 사업 진행속도가 향후 대치동 아파트값과 투자 수요를 결정짓는 장기 핵심 키워드”라며 “국제교류복합지구(GBC) 개발 호재가 가장 인접해 있고 삼성역·수서역 GTX 수혜도 장점”이라고 밝혔습니다.

재건축 이끄는 7개 단지···대치 은마·우선미·우쌍쌍

대치동 구축하면 떠오르는 대표 주자는 바로 은마아파트입니다. 강남 재건축의 상징으로 꼽히는 단지죠. 1996년부터 재건축을 추진했지만 주민 갈등과 과도한 규제 등으로 그간 사업 속도가 더뎠습니다. 하지만 2023년 조합을 설립하고 현재 49층, 6576가구로 재건축을 추진 중입니다.

재건축 기대감에 집값도 연일 신고가를 찍고 있습니다. 은마아파트 전용 84㎡는 지난 1월 30억원을 돌파하며 최고가를 기록했는데요. 한 달 여만인 지난달 11일 같은 평형이 30억 9000만원에 중개 거래되며 또다시 신고가를 갈아치웠습니다.

또 다른 재건축 단지로는 ‘우선미’와 ‘우쌍쌍’이 있습니다. 우선미는 개포우성·대치선경·대치미도를, 우쌍쌍은 대치우성1차·쌍용1차·쌍용2차를 각각 뜻합니다. 6개 단지 모두 1983~1984년 지어져 40년 이상 자리하고 있죠. 대부분이 재건축 정비계획을 짜는 초기 단계입니다.

전문가들은 특히 우선미의 사업성에 주목합니다. 고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “지하철 3호선 대치역 초역세권인 대치미도와 대치선경은 대형 평형이 많다”며 “대치미도는 조합원 1인당 평균 대지지분이 높은 것도 장점”이라고 말했습니다.

대치미도의 용적률은 179%, 평균 대지지분은 27.3평으로 알려져 있습니다. 통상 용적률이 180% 이하고 대지지분이 15평 이상이면 사업성이 괜찮다는 평가를 받습니다. 아울러 3호선 도곡역 역세권인 개포우성은 학원가가 인접한 데다 대치초, 대청중의 학군으로 관심이 높습니다. 개포우성2 전용 84㎡(5층) 역시 최근 35억원에 거래되며 신고가를 경신했죠.

토허제 해제 효과···래대팰 40억원 돌파 신고가

대치동에도 신축과 준신축이 없는 건 아닙니다. 하지만 굉장히 적은 편입니다. 입주 10년 이하 아파트 가운데 1000가구 이상인 단지는 래미안대치팰리스 1·2단지(1608가구)가 유일합니다. 줄임말로는 ‘래대팰’로 불립니다. 고 주임교수는 “대치동 대장 단지는 현재로선 래미안대치팰리스를 꼽을 수 있다”며 “준신축 대단지라 가격을 주도하고 있고 학원가 중심에 위치해 있기 때문”이라고 말했습니다.

래미안대치팰리스는 최근 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동에 걸려있던 토지거래허가구역을 풀어주며 더욱 주목 받고 있습니다. 약 5년 간 눌려있던 가격이 오르며 신고가가 계속 나오고 있기 때문입니다. 지난달 13일엔 이 단지 전용 84㎡(5층)가 40억원에 중개 거래 됐습니다. 래대팰 국민평형이 40억원을 돌파한 건 이번이 처음입니다.

정 수석연구원은 “토지거래허가구역 규제가 풀리며 눌려있던 가격이 순간적으로 확 오르고 있다”며 “해제 효과는 당분간 지속될 전망”이라고 말했습니다. 다만 그는 “호가가 일제히 오른 상황에서 체결된 1~2건의 신고가 거래가 마치 전체를 대변하는 듯한 분위기가 있다”며 “거래량이 적은 상황이라 가격세가 받쳐주지 못할 수도 있어 신중해야 한다”고도 조언했습니다.

2020년 이후 들어선 5년 이내 신축 단지는 두 곳 정도뿐입니다. 2023년 입주한 대치푸르지오써밋과 2021년 입주한 대치 르엘입니다. 대치푸르지오써밋은 최고 18층, 9개동, 489가구 규모입니다. 지하철 2호선 삼성역이 도보권인 만큼 테헤란로 업무지구로 직주근접이 뛰어납니다. 휘문중·고가 가깝기도 합니다. 대치 푸르지오 써밋과 맞닿아 있는 대치 르엘 아파트는 최고 15층, 6개동, 273가구 규모입니다.

“한동안 집값 상승” 전망...올해 자이 더캐럿 141 분양

전문가들은 대치권역 집값 상승세가 한동안 이어질 것으로 봤습니다. 정 수석연구원은 “GBC 개발 본격화를 필두로 교통과 일자리, 학군 등의 강점이 있어 수요는 꾸준히 증가할 것으로 사료된다”고 전망했습니다. 고종완 한국자산관리연구원장도 “토지거래허가구역이 상승세를 촉발하긴 했지만 이사철인데다 기준 금리가 인하한 것도 한 몫 했다”며 “내년부터 서울 입주물량이 줄어드는데 특히나 대치동은 공급이 거의 없다시피 하다”고 말했습니다.

올해 대치동에서 새로 집들이하는 단지는 대치동 구마을 3지구 재건축을 통해 들어서는 디에이치 대치 에델루이가 유일합니다. 오는 8월 입주 예정인 디에이치 대치 에델루이는 최고 16층, 8개동, 282가구 규모입니다. 단지 규모가 큰 편은 아니죠.

연내 새로 분양하는 단지도 소규모입니다. GS건설은 올해 상반기 안에 역삼758·은하수·760 아파트 재건축을 통해 지어지는 자이 더캐럿 141을 분양할 예정입니다. 자이 더캐럿 141은 최고 15층, 4개동, 237가구 규모입니다. 이중 일반분양은 77가구 정도 풀릴 예정입니다.

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