최대 3채 받던 재건축조합원 60㎡이하 끼워야 2채 가능

조합원지위 양도는 가능..재건축시장 타격 적을듯

◆ 6·19 부동산대책 ◆

6·19 부동산 대책이 지난해 11·3 부동산 대책과 차별되는 가장 큰 포인트는 재건축 단지에 대한 직접적 규제가 포함됐다는 점이다. 재건축 아파트에 대한 투기 수요를 최근 주택시장 국지적 과열의 진원으로 인식했다는 의미로 해석된다.

정부는 현재 수도권 과밀억제권역에서 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 허용돼 있는 재건축 조합원에 대한 신규 주택 공급 수를 조정 지역에 한해 1개로 제한하기로 했다. 다만 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위에서는 2주택 분양이 허용된다. 예를 들어 재건축 전 전용 150㎡짜리 주택을 소유한 조합원의 경우 전용 59㎡짜리 1채와 91㎡ 이하 1채 등 총 2채의 새 주택을 분양받을 수 있다. 다만 이처럼 2주택을 분양받으려면 조합원 관리처분계획에 관련 내용이 반영돼야 한다.

재건축은 통상 대형 평형 주택 1채로 새 집 2~3채를 받을 수 있기 때문에 투기 수요가 많이 몰린다. 재건축 전 조합원 물량을 여러 개 매입해 뒀다가 재건축이 마무리된 후 이를 소형 주택 여러 채로 전환해 막대한 차익을 실현하는 전문 투기꾼도 있었다. 하지만 향후 1인당 배정받을 수 있는 주택 수가 최대 2채로 제한되면서 전문 투기꾼 개입을 억제하는 효과는 분명 있을 것으로 보인다. 조합원 지위는 가구당 1명만이 가질 수 있기 때문에 가족 명의로 쪼개서 투자하기도 어렵다. 박선호 국토교통부 주택토지실장은 "재건축 관련 투기 수요를 억제하고 일반분양 물량이 늘어나는 효과가 있을 것"이라고 설명했다.

재생사업 전문 정비업체인 e정원이엔씨의 이은철 대표는 "강남 재건축 단지에서는 집을 2~3채씩 갖고 있는 사람이 많다"며 "대형 평형 아파트나 소형이라도 대지지분이 많은 저층을 여러 채 갖고 있는 소유주들에게 특히 타격이 될 것"이라고 말했다.

하지만 초강력 규제로 분류되는 조합원 지위 양도 금지가 이번 대책에 포함되지 않아 시장 영향은 크지 않을 것이란 관측도 있다. 조합원 지위 양도 금지는 투기과열지구로 지정되면 자동으로 적용되는 14가지 규제 중 하나이기 때문에 향후 투기과열지구로 지정되는 지역이 생기면 조합원 지위도 양도가 금지된다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "재건축 조합원 분양가구 수 제한만으로는 큰 타격이 없을 것"이라며 "다만 이번 대책으로 인해 재건축에도 더 강도 높은 대책이 나올 수 있다는 심리적 측면에선 효과가 있을 것"이라고 말했다. 압구정 구현대아파트의 안중근 올바른재건축준비위원회 기술위원은 "이번 대책으로 일부 조합원은 불리해지고 시세도 떨어질 수 있겠으나 재건축 조합들이 크게 신경 쓸 정도로 파괴력이 있는 규제는 아니다"고 말했다.

재건축 조합원 주택 공급 수 제한은 도시·주거환경정비법 개정을 통해 시행되는데, 국토부는 이달 중 발의해 9~10월 중 시행한다는 방침이다. 이에 따라 대책 시행 전 사업시행인가를 획득하려는 재건축 단지가 늘어날 전망이다. 이정돈 은마아파트 재건축추진위원장은 "2채 이상 가진 조합원 중심으로 재건축 속도를 내라는 요구가 거세질 것"이라며 "하지만 관련 의견수렴이나 행정절차가 복잡해 속도를 빨리 하려 한다고 해도 의지대로 되는 것은 아니어서 고민"이라고 전했다.

[정순우 기자 / 이윤식 기자]

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