[Home&Dream]내년 부동산 시장 '시계 제로'.. 양극화 현상 심화될 듯

2017년 부동산 시장 전망
주택시장 가격 상승세 꺾이고 분양시장 '되는 곳만' 몰릴 듯
대선-금리인상 등 변수 많아 집값 하락 가능성 점점 커져
내집마련은 내년말로 미뤄야

[동아일보]
　2017년 정유년(丁酉年) 새해가 일주일 앞으로 다가왔지만 내년 부동산 시장은 한 치 앞도 알 수 없는 ‘시계 제로’ 상태에 놓여 있다. 각종 부동산 규제와 금리 인상, 탄핵 정국 등의 악재들 때문이다.

　전문가들은 내년 주택시장에서는 가격 상승세가 꺾이고 분양시장은 ‘되는 곳만 되는’ 양극화 현상이 심해질 것으로 예상했다. 전반적으로는 전망이 어둡지만 소형 아파트나 상가, 토지 등은 여전히 유망한 투자처로 꼽았다.

집값 하락 가능성 커졌다

　주요 연구기관들은 내년 집값이 하락할 것으로 전망하고 있다. 한국건설산업연구원은 최근 내년 전국 주택 매매가가 올해보다 0.8% 떨어질 것으로 예측했다. 지역별로는 수도권 집값의 경우 올해와 비슷한 보합세를 유지하지만 지방은 평균 1.5% 정도 하락할 것으로 전망됐다. 주택산업연구원도 내년 수도권 주택 매매가격이 0.5% 오르고 지방은 0.7% 하락하면서 전국적으로 집값이 보합 수준에 그칠 것으로 전망했다.

　지난해 초부터 활황세를 보였던 부동산 시장은 청약 1순위 자격을 까다롭게 한 11·3 대책을 계기로 빠르게 움츠러들고 있다. 금융당국 역시 최근 신규 분양의 중도금대출과 주택담보대출 규제를 강화하는 등 자금줄을 조이고 있다. 여기에 정국 불안까지 겹치면서 투자자는 물론이고 실수요자들도 지갑을 열기 힘들어졌다고 전문가들은 입을 모은다.

　내년 분양시장 역시 청약 규제로 실수요자 중심으로 재편되면서 전반적으로 위축될 것이라는 전망이 많다. 사업성이 좋은 단지에만 수요자가 몰리고, 다른 지역은 미분양이 속출하는 양극화 현상도 심화될 것으로 예상된다. 부동산 시장이 냉각 국면에 접어듦에 따라 건설사들도 내년 분양 물량을 조절하며 보수적인 전략을 펼 것으로 보인다. 21일 10대 건설사의 내년 공급계획을 분석한 결과 내년 총 분양물량은 15만6432채로, 올해 16만348채보다 소폭 줄었고, 그나마 일반분양보다는 재건축·재개발에 집중된 것으로 나타났다.

　함영진 부동산114 리서치센터장은 “(전체 경기가 나쁜 상황에서) 부동산 시장만 나 홀로 호황을 이어가기는 어렵다”며 “수도권은 지방보다는 분위기가 낫겠지만 전체적으로 올해보다 거래량이나 가격 상승률이 둔화할 것”이라고 말했다. 양지영 리얼투데이 실장도 “입주 물량이 본격적으로 늘어나는 내년 6월을 기점으로 지방과 수도권 택지지구를 중심으로 집값이 조정될 가능성이 크다”라고 말했다.

공급과잉, 금리인상, 규제, 대선 등 변수 산적

　주택시장 전문가들은 내년 부동산 시장을 좌우할 주요 변수로 입주물량 과잉, 금리인상에 따른 가계부채 증가, 추가 부동산 규제 발표 등을 꼽고 있다.

　우선 내년부터 공급과잉 우려가 본격화될 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 내년 전국 아파트 입주물량은 36만9020채로, 1999년(36만9541채) 이후 최다 물량이다. 2018년에는 41만 채가 입주할 예상이어서 주택시장에 부담을 줄 것으로 보인다. 시장에서는 입주 물량 증가가 아파트 전세금 하락(역전세난)으로 이어지고, 여기에 급매물까지 쏟아지면 결국 매매가 하락으로 이어질 수도 있다고 보고 있다.

　미국의 기준금리 인상으로 내년 금리가 얼마나 빨리 상승할지도 관심사다. 금리 인상으로 이자 부담이 커지면 주택시장에 상당한 충격을 줄 수밖에 없다. 국내 기준금리가 곧바로 오르지 않더라도 시중은행들이 미리 금리를 올릴 가능성이 커 주택을 비롯한 부동산 시장의 투자 심리가 위축될 가능성이 있다.

　정부의 부동산 정책기조가 ‘부양’에서 ‘규제’로 선회한 점도 변수다. 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산으로 계속 몰릴 가능성도 있는 상황에서 정부가 투기과열지구 지정, 대출규제 강화 등을 추가로 꺼낼 가능성도 배제할 수 없다.

　내년 대선도 집값 향방에 영향을 줄 변수로 꼽힌다. 일반적으로 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아지지만 내년 대선에는 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 쏠릴 것으로 예상된다.

　박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “재건축초과이익환수제 유예기간이 내년 연말에 끝나는 것도 큰 변수”라며 “유예기간이 추가로 연장되지 않을 경우 그동안 시장 활황세를 주도했던 강남 재건축의 수익성도 떨어질 것으로 본다”라고 예상했다.

내집 마련은 내년 말 이후… 상가 토지 등은 유망 　이에 따라 대부분의 전문가들은 내집 마련을 내년 말 이후로 미룰 것을 권했다. 꼭 집을 사야 하더라도 박근혜 대통령 탄핵 심판과 조기 대선이 끝나는 내년 상반기(1∼6월) 이후로 늦추는 것이 좋다고 입을 모았다.

　함 센터장은 “지금은 시장 환경이 지난해·올해 초와는 전혀 달라졌다”라고 강조했다. 그는 “주택담보대출과 신규 분양의 중도금·잔금대출 규제가 잇따라 강화된 만큼 많은 빚을 끼고 집을 사는 건 위험해졌다”라고 덧붙였다.

　박 위원은 “입주 물량이 많은 지역에서는 단기간에 매매가가 떨어져 ‘깡통전세’ 문제가 심각해질 수 있다”라고 전망했다. 이어 “전세 수요자라면 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 80% 이상으로 지나치게 높은 곳의 전세는 피하는 게 좋다”라고 조언했다.

　다만 상가 등 수익형부동산과 토지시장은 주택시장 침체의 반사이익을 누릴 것으로 보인다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “11·3 대책 반사 효과와 상업용지 품귀 현상 등으로 상가의 인기가 내년에도 이어질 것으로 예상된다”고 말했다. 그는 “다만 상가시장이 소비와 밀접한 관련이 있는 만큼 금리 인상, 경기 침체 등 대내외 변수를 고려해 신중하게 접근해야 한다”고 덧붙였다.

　내년 전국에서 7년 만에 최대 규모의 토지보상금이 풀리면서 토지 시장에 활력을 불어넣을 것이란 전망도 나온다. 부동산114에 따르면 내년 토지시장에는 최대 19조 원에 이르는 토지개발 보상금이 풀릴 예정이다. 특히 토지보상금의 절반이 서울 수서역세권과 제2판교테크노밸리, 과천 기업형임대주택 등 수도권에서 풀릴 예정이어서 인근 지역 토지 가격 상승이 예상된다. 또한 장기간 진행되는 개발사업 특성상 올해 인기 지역이었던 제주, 강원, 부산에서도 꾸준히 투자 수요가 이어질 것으로 보인다.

김재영　기자 redfoot@donga.com

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