[부동산 세무상담]아파트 프리미엄도 양도세 신고 의무

진행 : 장효윤 MC

출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사

- 사연 소개 -

2003년, 춘천에 새로 분양하는 아파트를 1차 중도금 상태에서 프리미엄 5백만원을 지급하고 분양받아 2005.5월 입주하여 거주하고 있습니다.

2005.7월 강원도 고성의 바닷가에 별장형아파트 1채를 분양받아 사용함으로써 2주택으로 10년을 보유했습니다.

10여년을 2주택으로 살아오다가 2015.7월 먼저 취득한 춘천 아파트를 9천만 원 남기고 양도하고, 고성의 별장형아파트는 4천만원의 손해를 보고 2016.4월 양도하였습니다.

그런데, 지난주 세무서로부터 지난해 양도한 춘천의 아파트에 대하여 기한 후 신고하라는 안내문을 받았습니다.

궁금한 점은 춘천의 아파트와 고성의 별장형아파트 중에서 어느 집이 양도소득세가 비과세 되는 1세대1주택인지, 춘천의 아파트가 과세된다면 당시 지급한 분양권 프리미엄 5백만원과 구조 변경한 인테리어 비용 2천만 원은 공제가 되는지요?

또한, 1년 안에 한 채는 9천만원의 차익을, 한 채는 4천만원의 손해를 보고 양도하였는데 가감이 되는지와 별장형아파트를 전세를 주었지만 주택이 아닌 별장으로 볼 수 있는지, 세금이 과세된다면 얼마나 되는지도 궁금합니다.

장효윤/ 지난주 세종시의 공무원들이 아파트 프리미엄을 받고 분양권을 불법으로 거래하여 언론에 보도가 있었는데요,

아파트 프리미엄과 관련해서는 궁금해 하시는 분들이 많으셔서 오늘 내용에 관심 많으실 것 같습니다.

우선, 오늘 사연에 10년 정도 보유하던 아파트 2채를 지난해 7월과 금년 4월에 양도하였는데 어느 것이 1세대1주택으로 비과세 되나요?

장운길/ 네. 요즘 아파트 재건축이 붐을 이루어 프리미엄이 엄청 붙고 거래도 많이 되는 것 같은데요, 오늘은 분양권 프리미엄 양도와 관련된 양도소득세도 말씀드리겠습니다.

우선, 분양권 자체는 주택으로 보지 않는 것 이구요,

1세대1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 기본적으로 1주택을 보유한 거주자가 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 나중 주택을 취득하고 나중 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하며 종전주택은 2년 이상 보유나 양도가액 9억원 이하만 충족하는 경우에만 비과세가 가능합니다.

오늘 사연은 춘천과 고성의 아파트 중에서 2채 모두 10년 정도를 보유했으므로 먼저 양도하는 주택이 과세됩니다.

이런 경우, 양도차익이 없는 고성의 아파트를 먼저 양도하고 1세대1주택 상태에서 양도차익이 있는 춘천의 아파트를 양도해야 비과세로 절세가 되는데, 안타깝게도 거꾸로 양도하였네요.

장효윤/ 그렇다면, 오늘 사연에 분양권 취득당시 프리미엄 5백만 원과

인테리어비용 2천만 원은 어떻게 되는 건가요?

장운길/ 네, 분양권 프리미엄은 양도자 입장에서는 양도소득세 과세대상이고, 취득자 입장에서는 공제대상입니다.

또한, 인테리어 비용도 자본적지출인 구조변경 등은 적격증빙만 갖추고 금융증빙만 있다면 양도시 필요경비로 공제가 되겠습니다.

그런데, 분양권 프리미엄 양도는 1년미만 보유 50%, 2년미만 보유 40%, 2년 이상 보유 후 양도시 6~38% 일반세율을 적용하는데, 대부분이 음성적으로 거래하므로 신고하지 않는 경우가 많습니다.

분양권도 국세부과제척기간, 즉 조세시효가 보통은 5년, 무신고시 7년, 사기기타부정한 경우 10년인데 오늘 사연의 경우 10년이 지났기 때문에 양도자에게는 과세가 불가능하고 시청자께서는 공제가 가능하겠습니다.

장효윤/ 그렇군요. 사연에 1년도 안되어 1채는 이익을, 1채는 손해를 보고 거래를 하였다는데, 가감이 되는 건가요?

장운길/ 네. 오늘 사연은 1년 안에 2채를 양도하였으나 동일년도가 아니기 때문에 가감이 되지 않습니다.

만약, 동일년도에 이익본 주택과 손실본 주택을 매매하는 경우에는 가감하여 계산하기 때문에 절세가 가능하겠습니다.

또한, 양도소득공제 250만원은 1년에 한번만 공제되기 때문에 동일년도에 2채를 양도하더라도 한번만 적용됩니다.

장효윤/ 부동산 세무상담, 오늘은 분양권프리미엄과 1주택에 대하여 정보를 전해드리고 있는데요.

세무사님, 시청자 사연에서는 별장형아파트를 전세 주었는데 만약 본인이 별장으로 사용한 경우에는 1주택으로 비과세가 가능한가요?

장운길/ 네. 콘도나 별장의 경우에는 1세대1주택 검토 시 주택 수에서 제외가 가능한데요, 별장의 경우 실제 별장으로 사용되어야 하는데, 시청자의 경우 주거용으로 전세를 주다가 양도하였기 때문에 비과세되는 주택(별장)으로 보기는 어렵습니다.

또한, 별장의 경우 시?군?구청장이 건축물관리대장의 용도가 주택인 건축물 중에서 현지확인하여 별장으로 보고, 취득세나 재산세 과세대장에 별장으로 등재하여 취득세나 재산세를 중과세합니다.

재산세의 경우 주택이 3억초과는 57만원+3억초과금액의 0.4%인데, 별장의 경우에는 4%가 과세됩니다.

따라서 고성에 있는 별장형아파트는 실제 주택으로 사용되고 재산세도 주택으로 납부하였다면 별장으로 보기는 어렵다고 판단됩니다.

장효윤/ 마지막으로 오늘 사연에 먼저 양도한 춘천의 아파트를 9천만 원의 양도차익에 10년 보유했고 취득시 프리미엄 5백만 원, 인테리어비용 2천만원 지급한 경우 양도소득세를 계산해 볼 수 있을까요?

장운길/ 네, 비교적 내용이 간단해서 계산이 가능할 것 같은데요, 양도차익 9천만원에서 프리미엄과 인테리어비용이 2천5백만원, 양도소득공제 250만원과 중개수수료가 250만원정도 들어갔다면 9천만원에서 2천5백과 5백, 합이 3천만원 공제하면 양도차익이 6천만원이 되구요,

장기보유특별공제 10년 이상 30% 적용하면 1800만원, 공제하면 4,200만원의 과세표준에 15% 세율적용되어 630만원에 누진공제 108만원 적용하면 522만원 정도 계산되는데,

오늘 사연에 2015.7월 양도분 기한후 신고이므로 신고불성실과 납부불성실가산세, 그리고 지방소득세까지 합치면 약 700여만원 정도로 추정됩니다.