[뉴스잇슈] 11.3 부동산대책 구멍 '숭숭'?

 

정부가 11.3대책을 전격 발표한 가운데 규제 대상으로 묶인 지역과 규제를 비켜간 지역의 주택시장에 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

이번 대책으로 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한, 1순위 제한 등 청약규제가 종전보다 강화되면서, 서울을 비롯 과천·하남·성남·부산·세종 등 '조정대상지역' 37곳 내 청약시장은 당분간 타격이 불가피할 전망이다.

올해 재건축 단지를 중심으로 고분양가 논란의 중심에 섰던 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 경기 과천시는 소유권이전등기 시까지 분양권 전매가 금지돼 사실상 전매시장이 완전히 사라짐에 따라 고분양가 행진에 제동이 걸리고, 청약경쟁률도 하락할 가능성이 있다.

특히 3일 이후 입주자모집공고를 하고 분양에 들어가는 조정지역내 분양물량은 최단 1년6개월부터 최장 입주시점까지 분양권 전매가 제한되고 15일 이후부터는 재당첨과 1순위 자격 등도 제한돼 타격을 피할 수 없어 보인다.

◆하남·남양주·고양·화성 등 일부 지역 신규 분양 타격 입을 듯

수도권의 경우 위례신도시나 하남시 미사강변지구는 분양이 마무리 단계에 접어들면서 분양권 전매규제를 받는 신규 단지는 많지 않을 전망이다.

그러나 공급물량이 많이 남은 △하남 감일·감북지구 △남양주 다산신도시 △고양 향동·삼송지구 △화성 동탄2 신도시 등은 전매규제에 따른 유동성 제약을 피할 수 없어 청약률에도 영향이 있을 것으로 업계는 내다보고 있다.

이에 반해 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 분양권 전매규제가 덜하거나 조정지역내 이미 분양이 끝나 전매제한을 받지 않는 단지, 조정지역에서 제외된 단지 등에 투자하면서 이곳으로 유동자금이 흘러가는 '풍선효과'가 나타날 수 있다. 이러한 단지들은 이번 대책의 영향권에서 벗어나 분양권 전매시장에서 반사이익을 누릴 수도 있다.

또 강남 4구와 과천시 등 재건축 밀집지역도 재건축 조합원의 지위 양도 등에서는 여전히 자유롭기 때문에 조합원 입주권에 투자수요가 몰리는 현상도 나타날 수 있다.

업계에서는 재건축·재개발 단지나 교통이나 학군, 생활 인프라가 잘 갖춰진 단지를 중심으로 조합원 입주권이 인기를 끌 것으로 보고 있다.

전·월세 수익을 기대할 수 있는 준공된 지 오래되지 않은 소형 아파트로 투자수요가 몰릴 수 있다.

다만 이번 조치로 서울을 중심으로 한 수도권 주택시장이 위축될 경우 수혜지역의 반사이익이 크지 않을 것이라는 지적도 있다.

정부의 이번 부동산 대책에 대해 부동산 전문가들은 대체로 예상했던 것보다 강도 높은 규제책이 나왔고, 분양시장 과열현상이 완화될 것이라고 말한다.

특히 투기과열 진앙지인 강남 4구와 과천은 분양권 전매 제한이 아닌 '전매 금지' 조치하고, 규제 대상 지역도 이상과열현상 또는 조짐을 보이고 있는 △서울 전역 △경기·부산 일부 △세종까지 포함함으로써 실질적인 효과가 있을 것으로 내다봤다. 이중에서도 강남 4구와 과천 등에서 분양권 전매를 '제한'이 아닌 '금지'한 것을 두고 예상치 못한 고강도 규제라고 평가했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "이번 대책의 골자는 청약시장 규제다. 이 중 입주 때까지 전매를 금지한 것은 시장의 예상치를 넘어선 것"이라며 "전매 거래 축소, 분양가 상승 제동, 청약경쟁률 하락 등이 나타날 수 있다"고 전망했다.

박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원도 "예상보다 강력한 대책이 나왔다. 특히 '소유권이전등기시'까지로 한 것은 전매제한 대책 중 가장 강력한 것"이라며 "분양시장이 전반적으로 위축될 것 같다"고 내다봤다.

◆입주 때까지 전매 금지, 시장 예상치 넘어서

전문가들은 이번 대책이 분양시장뿐 아니라 매매가격 상승세에도 제동을 걸 것으로 예측했다.

박 위원은 "현재 부동산 시장은 분양이 이끌고, 매매가 떠받치는 형국이었다"며 "매매시장이 다소 위축될 수 있는데 신규 아파트나 중소형 위주로 실수요는 늘어날 것"이라고 예상했다.

이런 가운데 조합원 지위양도 제한이 빠진 것 등은 이번 대책의 한계라는 의견도 나왔다. 일부 투기자금이 재건축·재개발 등 정비사업을 파고들 가능성이 있다는 지적이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "조합원 입주권 양수·양도 규제가 빠져 재건축·재개발 아파트에 투기수요가 몰릴 가능성을 열어 놨다"고 평가했다. 함 센터장도 "조합원 입주권 지위 양도를 제한하지 않아 이달 3일 이전 것은 언제든 사고 팔수 있다"며 "이것이 이번 대책의 빈 틈이 될 수 있다"고 말했다.

이밖에도 제주도는 올해 땅값 상승률이 가장 높았는데 이번 대책에서 제외된 게 의문이라는 의견과 부산광역시는 전매규제가 없어 오히려 경남권 투자수요의 직결지가 될 가능성이 있다는 지적도 나왔다.

김현주 기자 hjk@segye.com