"11.3 대책, 부동산 열기 잠재울 수 없을 것"

조명래 교수 "규제완화 정책, 일부 제외하곤 다 그대로 남아있어"

- 분양권 전매제한 등 효과 있겠지만 근본대책은 안 돼
- 시장 지표는 정상 아니다
- 부동산 정책당국, 부동산을 과도하게 산업으로만 바라보는 문제
- 선분양 제도 손댈 생각은 언제 할 건가?

[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']

■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~19:50)
■ 방송일 : 2016년 11월 03일 (목) 오후 6:30
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 조명래 교수 (단국대 도시계획부동산학부)

◇ 정관용> 정부가 부동산 대책을 내놨습니다. 단국대학교 도시계획부동산학부의 조명래 교수님 연결해 봅니다. 조명래 교수님, 오늘 대책은 효과가 있을까요. 어떻게 보세요.

◆ 조명래> 일부 분양권 전매제한은 효과가 있을 것 같아요. 그 효과가 부동산 시장의 열기를 재우거나 근본적으로 없앨 수 없는 대책은 아니라고 봅니다.

◇ 정관용> 정부의 설명은 교수님 말씀하신 ‘바닥에 깔려 있는 열기’를 인정 안 하는 것 같아요. 지금 그만큼 투기가 확산되거나 과열되고 있지 않다, 각종 거래량이나 주택가격 상승률 이런 걸 봤을 때 그렇다, 이런 인식이던데 그 인식 자체가 문제가 있는 건가요, 그럼?

◆ 조명래> 저는 가장 큰 문제점이 바로 거기에 있다고 봅니다. 대책을 내놓는 것보다는 지금 시장 상황을 어떻게 읽느냐가 중요하다고 보는데요. 사실은 지금 시장의 여러 가지 지표들은 작년, 올해 이게 정상이라는 생각을 안 들게 합니다.

사실 우리가 객관적으로 중립적으로 본다면 우리 경제가 안 좋다는 건 알고 있죠. 가령 물가 같은 경우에는 작년에 0.7% 올랐는데 작년에 집값이 3.4% 올랐고요. 올해 서울의 아파트 가격이 벌써 4% 올랐고요. 재건축 아파트 같은 경우에는 13, 14% 올랐습니다.

이런 것을 보게 된다면 이게 뭔가 지금 잘못 돌아가는 거고, 우리 정부가 제시한 주택의 적정 공급량이 39만호인데요. 이제 내일쯤 되면 그것의 1.5배가 시장으로 나올 가능성이 있거든요.

그렇게 1.5배가 는 까닭은 시장이 스스로가 만들어낸 수요라든가 공급 조건이 아니라 정부가 정책적으로 수요를 진작시켰고, 거래가 활성화되고 거래가 활성화되니까 공급 속에서는 물 들어온 김에 배 띄운다고 거기에서 공급을 늘리게 되는.. 그러니까 부풀어진 수요와 부풀어진 공급으로 가는 거예요. 그다음에 지표적으로 보게 된다면 정부가 제시한 39만호와 60만호, 20만 정도가 그중에 다수가 저는 ‘가수요’라고 봅니다.

◇ 정관용> 투기 가수요?

◆ 조명래> 투기까지는 아니더라도 시장의 정책을 보고 사고팔고 하면서 거래는 늘고 가격도 오르고 공급도 느는. 사실은 실수요자들만 우리가 시장에 참여한다면 늘 필요가 없는 그런 수치들이거든요. 그게 지금 현실로는 작년 같은 경우에는 거래시장이 활성화돼 있고 원래는 그동안 쏟아냈던 정책 중에서도 청약 그다음에 분양과 관련된 정책 그 완화 효과들이 특히 강남 같은 데 집중적으로 나타났던 겁니다.

그렇다면 다시 돌아간다면 그런 열기를 가져왔던 이 규제완화 정책들이 지금 사라졌느냐? 절대로 사라진 게 없습니다. 이번에 사라진 게 전매제한이라든가 1순위 제한 강화라든가 하는 정도지 나머지는 다 그대로 남아 있다는 겁니다.

◇ 정관용> 그런데 방금 교수님께서도 그게 핵심이다라고 말씀하신 게 정부는 지금 시장 상황을 이렇게, 투기로 과열돼가고 있다, 가수요가 넘쳐난다 이렇게 애써 보지 않는 거죠? 왜 그렇게 안 볼까요. 지금 쭉 설명하신 대로 경제는 안 좋은데 서울, 강남 이쪽은 엄청 값이 뛴 게 다 나올 텐데요.

◆ 조명래> 저는 우리나라 부동산 혹은 주택정책당국 관계자들이 주택이라든가 이 부동산을 너무 과도하게 산업으로만 바라보기 때문에 그렇습니다.

◇ 정관용> 산업?

◆ 조명래> 그리고 정책을 입안할 때도 사실은 이 수요자들보다는 업계라든가 산업이라든가 경기부양이라든가 이런 관점에서 이제 바라보고 그동안 계속 그래왔지 않습니까? 그런 기조가 지난 3, 40년, 50년 지속돼 온 건데 그런 것들이 시장을 정확하게 읽지 않는 그런 주된 이유라고 봅니다.

◇ 정관용> 부동산 산업 쪽에서의 일부 상승이 그나마 경기를 뒷받침한다, 버티고 있다 이런 인식이로군요, 정부는.

◆ 조명래> 그런데 그게 빛 좋은 개살구죠. 왜냐하면 지금 거래가 늘고 주택 가격은 오른다는 것은 대부분 다 은행에서 지금 아주 엄청난 대출을 일으켜서 집을 사서 거래가 되는 것이고 그만큼 그것은 부채가 는다는 거뿐만 아니라 불필요하게 가격 상승이 올라가기 때문에 실물 경제가 뒷받침 안 되고 또 실질소득이 떨어지는 상황이라 주택의 실제 가치도 이제 시장에서 거래된 가치도 하향화될 수밖에 없다면 그런 것들이 사회에 엄청난 부담이 되죠.

◇ 정관용> 부담이 되죠.

◆ 조명래> 부담으로 다가오는 거죠. 이런 부분은 조금 더 현 단계에서 나아간다면 그런 부분을 애써 피하려고 그러죠.

◇ 정관용> 조 교수께서 보시기에 그러면 지금 꼭 해야 할 정책은 어떤 겁니까?

◆ 조명래> 저는 가장 중요한 정책이 가수요를 내리는 것이라고 봅니다. 그러니까 지금 정부가 아까 말씀드렸던 39만호가 적정하다고 하다면 그 정도 수준에서 거래되는 수요를 만들고 그다음에 공급량을 만들어내게 되면 된다고 보고 있습니다.

◇ 정관용> 그 가수요를 줄이는 방법이 어떤 겁니까?

◆ 조명래> 지금 이제 청약이라든가 분양과 관련해서는 정부가 대책을 강구했는데 특히 지금 재건축이라든가 기존 주택 거래에서 발생할 수 있는 여러 가지 가수요 이런 부분들은 여전히 정부가 잡을 수 있는 대안은 안 내놓고 있습니다.

이를테면 예전에 은행에서 돈을 쉽게 빌릴 수 있고 또 집을 사서 팔 때도 예컨대 다주택 보유자들 같은 경우에는 중과세가 안 되고 있고요. 이런 등등의 조건이 있으면 특히 또 강남 재건축 같은 경우에는 가격을 올릴 수 있는 가능성이 분명히 있는 것이죠.

청약률은 떨어져도 가격은 올라갈 수 있는 소지가 있는 거예요. 그런 것이 다른 지역으로 풍선효과를 만들어낼 수 있고요. 이런 부분들은 바로 가수요를 만들어냈던 정부의 지난 2년간에 걸쳐서 쏟아냈던 각종 규제완화 정책들.

◇ 정관용> 다 바꿔야 되는군요.

◆ 조명래> 근본적으로 바꿔야 한다고 생각합니다.

◇ 정관용> 한 가지 갖고 안 되겠네요.

◆ 조명래> 차라리 저는 선분양 제도도 이번에 어떻게 하겠다는 정도가 나오는 기대도 했었습니다.

◇ 정관용> 그런데 기대에는 턱없이 못 미치는군요. 여기까지 말씀 들을게요. 고맙습니다.

◆ 조명래> 감사합니다.

◇ 정관용> 단국대학교 조명래 교수였습니다.

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[CBS 시사자키 제작팀] woong@cbs.co.kr