11·3 부동산 대책 전문가들 시장 전망

"과열 잠재우려다 시장 위축 우려..마포·용산 등 반사이익 볼 것" 당분간 시장 위축 불가피하지만 실수요자에겐 내집마련 기회

[ 조수영 / 설지연 기자 ] 국토교통부가 3일 발표한 ‘주택시장 관리방안’에 대해 부동산 전문가들은 특정 지역에 몰리는 투기자금에 대한 맞춤형 정책이라는 점을 주목했다. 신규 분양시장을 실수요자 중심으로 재편할 것이라는 기대와 함께 서울 강남에 대한 규제가 자칫 주택시장 전반의 위축으로 확대될 수 있다는 우려도 나왔다. 내년에 공급물량이 늘어나고 정치적 불안정 등 시장의 불확실성이 커진다는 점에서 이번 대책이 시장에 연착륙하도록 정부의 후속대책이 마련돼야 한다는 주문이 이어졌다.

◆“분양권 거래 진정 효과”

전문가들은 정부의 이번 대책이 국지적인 과열 현상에 대한 ‘맞춤형 정책’이라는 점에서 비교적 높은 점수를 줬다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “분양권 전매가 빠르게 이뤄지는 강남권 등에 대해 정부가 시장 왜곡을 잡겠다는 시그널을 보냈다”며 “순차적으로 분양권 거래 시장을 진정시킬 수 있을 것”이라고 평가했다.

조현욱 현대건설 마케팅팀장은 “청약조건이 강화돼 청약률은 낮아지겠지만 실수요자에게는 오히려 더 기회가 커질 수 있다”고 분석했다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 “재건축과 분양시장이 전체 시장에서 괴리돼 과열 양상을 보이는 상황에서 사실상의 준투기과열지구 지정 등은 적절한 대책”이라며 “서울 강북 등 다른 지역에도 경고 시그널이 될 것”이라고 말했다.

반면 강남 등 일부 과열된 시장을 잡으려다가 자칫 시장 전체가 위축될 수 있다는 우려도 적지 않았다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 “내년 경제 전망이 좋지 않은 데다 정치적 상황도 어수선해서 이번 규제로 투자자 심리가 위축되는 효과가 더 클 것 같다”고 말했다. 심교언 건국대 교수는 “부동산시장을 움직인 거대한 힘은 유동성과 저금리”라며 “우리 경제의 펀더멘털이 약한 상황에서 강남·부산의 가격 조정이 시작되면 지방은 더 크게 흔들릴 수 있다”고 우려했다.

강남 부동산시장에 미칠 영향에 대해 조 팀장은 “투자자의 심리적 위축으로 거래는 줄어들겠지만 강남, 새 집 등은 수요가 뚜렷하기 때문에 집값이 크게 조정받지는 않을 것”이라고 내다봤다. 강남은 이미 중도금 대출 규제를 받고 있는 상황이어서 가수요가 많이 걸러진 상태라는 지적도 나왔다.

◆마포·용산 반사이익 볼까

전문가들은 이번 대책으로 시중 유동자금이 강남 외 지역으로 흘러가는 ‘풍선효과’가 단기적으로 일어날 가능성을 주목했다. 고 팀장은 “강남이 중도금 대출 규제를 맞으면서 송파·강동 지역이 반사이익을 봤는데 이번에 규제 대상지역이 되면서 투자자들이 성북·마포·용산 등으로 눈길을 돌릴 것”이라고 내다봤다.

하지만 지속기간이 길지는 않을 것이라는 의견이 많았다. “전체 시장이 움츠러드는 추세여서 반사이익이 오래가지 못할 것”(박 수석위원)이라는 설명이다. 김 연구위원은 “저금리 시장에서 넘치는 유동자금이 건전한 투자로 이어지도록 길을 터줘야 한다”며 “리츠펀드, 도시재생 등에 대한 간접투자로 이어질 수 있도록 후속정책이 나와야 한다”고 조언했다.

이번 대책이 과열 지역에 대한 전매제한 강화, 청약 자격 강화 등 예상된 범위에서 나왔다는 점에서 다소 미흡하다는 평가도 있었다. 심 교수는 “투기자금을 차단하기 위해 전매제한 등 기존의 정책수단만 사용하는 데 그쳤다. ‘채권입찰제’ 등으로 개발이익을 환수하는 방식이 도입돼야 했다”고 말했다. 고 팀장은 “대상 지역을 강남에 국한했다는 점이 아쉽다”며 “지역을 넓게 지정했으면 풍선효과가 줄어들 수 있을 것”이라고 했다.

이번 대책이 나오면서 주택구매 시점에 대해서는 전문가들이 모두 신중해야 한다는 목소리를 냈다. 심 교수는 “대도시는 대출을 크게 끼지 않는 조건으로 구매해야 하고 지방은 시장 상황을 봐가며 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.

조수영/설지연 기자 delinews@hankyung.com
 

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