[부동산대책 D-1①]정부 '규제완화' 정책..'투기과열' 양산

【서울=뉴시스】이승주 기자 = 박근혜 정부의 '규제완화' 부동산 대책이 지금의 부동산시장 과열을 양산했다는 지적이 제기됐다.

2일 부동산업계에 따르면 현 정부에서 통과된 '부동산3법'과 청약1순위 조건 완화 등 규제완화 정책은 지난 2년간 부동산시장의 청약경쟁 과열과 집값 상승을 부추겼다.

전문가들은 '부동산3법'이 통과되면서 재건축을 중심으로 집값 상승이 확대했다고 분석했다. 또한 청약1순위 조건 등을 완화하면서 실수요 외에 가수요가 늘어나 부동산과열로 이어졌다고 봤다.

'부동산3법'은 민간택지의 분양가 상한제 폐지하고 재건축 초과이익환수제 적용을 2017년까지 유예, 수도권 과밀억제권역의 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택수를 3채까지 허용하는 내용을 담고 있다.

이처럼 재건축 사업에 유리하도록 부동산정책이 바뀌면서 지난 2015년부터 재건축 사업이 곳곳에서 속도를 냈다. 또한 분양가 상한제 폐지에 힘입어 재건축 아파트 분양가가 천정부지 올랐다. 이에 올해 하반기 강남3구 재건축 아파트의 3.3㎡당 분양가는 4000만원을 넘어섰다.

여기에 저금리 기조로 재건축 아파트에 투자수요가 몰리면서 분양가는 더욱 상승했다. 역대 분양가를 갱신하면서도 높은 청약경쟁률을 기록했다. 이 같은 재건축발 집값 상승은 서울 및 수도권으로 퍼져 전국의 집값을 견인했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산3법은 부동산시장에 폭탄이었다"며 "저금리에 유동자금이 유입되면서 강남 재건축시장을 비롯해 수도권, 지방의 대구와 부산까지 청약시장 과열이 이어졌다. 주택시장 관리에 실패한 셈"이라 설명했다.

이밖에 지난 2014년 청약1순위 조건 등을 완화하면서 주택 가수요가 증가했다. 청약1순위 자격 기간은 서울 및 수도권은 통장 가입한 뒤 1년, 지방은 6개월로 완화됐다. 이에 청약경쟁률이 수백대 1까지 치솟는 단지가 속출하고 여기에 분양권 전매로 웃돈이 붙으면서 가격 상승으로 이어졌다. 이런 시세차익을 노린 수요로 불법전매도 성행했다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부동산국책사업감시팀 부장은 "6개월만 지나면 청약1순위가 되니 무조건 청약을 넣고보자는 분위기가 형성됐다"며 "청약1순위 완화 등이 청약과열과 집값 상승을 양산했다"고 말했다.

조명래 단국대 도시계획학과 교수는 "내집마련을 위한 실수요가 아닌 거래를 통해 차익을 남기려는 가수요가 발생하는 조건이 생긴 셈"이라며 "이런 수요가 늘어나면 부채비용 등 희생이 발생할 수밖에 없다"고 우려했다.

그러면서 조 교수는 "이렇게 형성된 부동산시장 활황이 국내 경기를 떠받친다는 것을 긍정적으로 봐선 위험하다"고 경고했다.

결국에는 지금이라도 적절한 규제책이 필요하다는 목소리가 나온다.

최 부장은 "주택의 분양권은 사고팔 수 있는 개념이 돼선 안된다"며 "공공주택은 의무거주기간을 강화하고 민간은 적어도 주택이 완공되기 전에는 사고팔 수 없도록 강화해야 한다"고 촉구했다.

조 교수 역시 "로또 복권 당첨하듯 누구나 시장에 참여하는 현 상태가 계속된다면 많은 사람이 참여한만큼 시장 충격이 커질 수 있다"며 "지금이라도 소프트랜딩하기 위해 가수요를 점진적으로 줄여 실수요자만 남게 하는 것이 필요하다"고 조언했다.

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