[핫이슈 분석] 부동산 시장은 정말 과열됐을까.. 정부가 손 못쓰는 까닭은?

"기존에 있는 정책으로는 지금 부동산 시장에 맞는 처방을 내리기가 힘들다. 족집게 대책을 검토중이지만 마땅치가 않다. 무엇보다 가계부채 리스크가 터질까 걱정이 된다." (기획재정부의 한 관계자)

최근 서울 강동구 고덕동 한 아파트 모델하우스 앞에 방문객들이 줄을 길게 늘어서 있다./연합뉴스

강남 재건축 아파트를 중심으로 투기 양상이 나타나고 있지만 정부는 이렇다 할 대책을 내놓지 못하고 있다. 투기과열지구, 분양권 전매제한 기간 연장, 재당첨 금지 등 다양한 방안이 검토되지만 정부는 "상황을 지켜본 뒤 결정하겠다"는 원론적인 답변만 반복하고 있다.
정부의 고심이 깊어지는 것은 지금 부동산 시장이 그동안 겪어보지 못한 차별화 양상을 보이고 있는데다 1200조원 이상으로 급증한 가계부채와 뗄 수 없는 관계여서 자칫 규제 강화가 하우스푸어에게 직격탄이 될 수 있다는 우려 때문이다. 떠들썩한 부동산 문제, 무엇이 문제인지 짚어봤다.

◆ 부동산 아직은 과열 아냐… “확산 가능성이 문제”

현재 부동산 시장 전반이 과열인가에 대한 질문에 '그렇다'고 대답하는 정부 관계자와 전문가는 찾아보기 어렵다. 2000년대 초반처럼 전국적으로 부동산 가격이 급등하는 상황이 아니라는 것이다. 강남 일부 지역, 그리고 신축 주택과 재건축 아파트 중심으로만 청약경쟁률이 급등하고 있다.

지방의 부동산 시장에는 찬바람이 불고 있다. 2011년부터 각종 호재로 아파트 분양이 급증했기 때문이다. 지방 부동산의 가격 상승에 대한 기대감도 꺾인 상황. 이 와중에 조선, 해운 등 취약업종 구조조정이 가속화되면서 지방 경제여건이 녹록치 않아진 것도 부동산 시장에 찬물을 끼얹고 있다.

반면 수도권으로는 저금리에 갈 곳이 없어진 투자자금이 대거 몰렸다. 정부의 대출 규제로 가격이 더 상승할 것이라는 기대감이 생긴 것이 호재가 됐다. 정부가 지난 8월 25일 발표한 가계부채 대책은 공급 축소를 골자로 하고 있어 부동산 투기수요에 기름을 붓기도 했다.

하지만 수도권의 모든 주택 값이 과열 양상을 보이는 것은 아니다. 주택 유형별로 보면, 신축 주택과 재건축 아파트에 대한 수요는 많지만, 기존 주택(중고)에 대한 거래는 침체를 우려할 정도로 한풀 꺾인 상태다.

그럼에도 부동산 과열을 우려하는 이유는 일부 지역의 청약 광풍이 다른 지역으로 확산될 경우 실수요자가 피해를 보는 상황이 생길 수 있기 때문이다. 실제로 강남 재건축 단지에서 시작된 아파트 값 상승세는 강북과 수도권 다른 지역으로 옮겨 붙고 있다. 서울 마포구 하중동 '한강밤섬자이' 전용 84㎡는 1년 사이 4000만원이 올랐고, 경기 하남미사지구 일부 아파트 분양권에도 웃돈이 1억원이나 붙었다.

청약 경쟁에서 탈락한 투자자들이 다른 지역으로 눈을 돌리면서 청약경쟁률 급등 현상도 확산 중이다. 지난 7월 동작구 흑석동 흑석뉴타운 7구역에서 분양한 ‘아크로리버하임’은 89.5대1의 경쟁률을 보였다. 이달 초 청약을 받은 마포구 망원동 ‘마포한강아이파크’와 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’은 각각 55대1, 22대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

◆ 정부 최대 고민은…’하우스푸어’

일부 청약시장의 이상 과열 현상에도 불구하고 정부는 부동산 규제 방안을 내놓기를 망설이고 있다. 정부가 가격이 오른 일부 지역을 타겟팅한 규제를 내놓는다고 해도 부동산 시장 전체에 '규제 시그널'이 돼 거래 감소·가격 하락으로 이어질 수 있기 때문이다. 특히 정부가 고민하는 핵심 이유는 ‘하우스푸어(무리한 대출로 집을 마련했으나 대출 때문에 가처분소득이 줄어 빈곤하게 사는 가구)’ 증가 가능성에 있다.

하우스푸어는 우리 경제의 가장 위험한 뇌관 중 하나로 꼽힌다. 부동산 대출 비중이 큰 가계부채 규모는 2014년 3분기(1060조3000억원)부터 계속 늘며 지난 6월 말 현재 1257조3000억원을 기록했다. 가구당 처분가능소득에서 부채상환에 쓰는 돈이 차지하는 비중은 37%다.

청약 열풍이 불고 있는 일부 수도권 지역과 달리 지방 부동산 시장은 위축된 상태다. / 조선일보DB

특히 한국에는 정기적인 수입을 얻기 위해 빚을 내 주택을 사는 사람이 많다. 딱히 고수익을 보장할 투자처가 없는데다 과거 부동산 활황기에 이런 방식으로 큰 수익을 얻은 경험이 있기 때문이다. 임대주택 공급주체 중 개인이 차지하는 비중은 우리나라가 81%로 일본(66.5%), 독일(64.1%), 미국(56.3%), 영국(53.1%)에 비해 높다.

한국은행은 개인이 임대주택 시장에서 차지하는 비율이 20%포인트 정도 내려가면, 가계부채 규모는 지금보다 30~50조원 정도 줄 것이라고 추정하기도 했다.

노후 대비를 목적으로 부동산에 투자한 고령층이 많다는 점도 문제다. 자가주택을 임대한 가구가 금융기관에 빌린 돈은 143조원에 달하는데 이중 63%는 50대 이상이 빌린 돈이다. 이들은 자산을 유동화가 가능한 현금과 예금이 아니라 주로 실물 자산 형태로 가지고 있어, 부동산 가격이 하락할 때의 충격에 취약하다.

집값이 하락해 이들의 부채비율이 높아지면 소비가 급격히 위축되고 경제 성장에 제약이 될 가능성도 커진다. 국제신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P), 무디스, 피치와 해외 투자은행(IB)도 한국 경제의 잠재 리스크로 가계부채를 매번 지적하고 있다.

기재부의 한 관계자는 "정부가 부동산 규제를 두고 고심하는 것은 무엇보다도 가계부채에 부정적인 영향을 줄 수 있기 때문"이라고 토로했다.

◆ "투기과열지구는 과도…전매제한 기간 연장 필요"

정부는 일부 지역을 타겟으로 한 ‘맞춤형 처방’을 검토하고 있다. 거론되는 방안으로는 ▲투기과열지구 지정 ▲분양권 전매제한 기간 연장 ▲재당첨 금지 ▲청약 1순위 자격 강화 등이 있다.

①투기과열지구 지정

투기과열지구는 지난 2000년 초반 부동산 과열기에 투기를 막기 위해 도입됐다. 정부가 투기과열지구로 지정하면 아파트 계약 후 입주할 때까지 분양권 전매가 불가능하고, 5년간 청약 재당첨 금지, 재건축 아파트 매매가 사실상 금지된다.

그러나 너무 강력한 규제여서 지금 부동산 시장 상황과는 맞지 않다는 지적이 나온다. 정부에서도 투기과열지구 지정은 최후의 수단이라는 입장이다. 규제 도입과 동시에 부동산 시장이 얼어붙을 것이라는 우려가 크다.

박천규 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "2000년 초반에는 이런 규제를 하더라도 부동산 시장이 죽지 않을 것이라는 확신이 있는 상황에서 적용했던 것인데 지금 시장에 바로 적용할 수 있을지 정부가 고민하는 것 같다"고 말했다.

현대경제연구원에 따르면 하우스푸어의 가처분대비 부채 비율은 2014년 기준 408.8%에 달했다. / 조선일보DB

②분양권 전매제한 기간 6개월→1년 이상으로 연장

정부가 유력한 대안으로 검토 중인 것은 분양권 전매제한 기간을 1년 이상으로 늘리는 것이다. 전문가들도 그나마 가장 효과를 볼 수 있는 방안이라고 말한다. 서울 지역의 경우 6개월만 지나면 분양권을 팔 수 있도록 돼 있는데, 이 기간을 늘리면 분양권 프리미엄을 노린 단타성 투기 거래를 막고 실수요자를 어느 정도 보호할 수 있다는 판단에서다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "분양권 거래를 투명하게 하고 단타성 투기자금을 제어할 수 있는 방안이 필요하다"면서 "수도권 민간택지의 분양권 전매제한 기간 연장이 당장 효과볼 수 있는 방안인 것 같다"고 말했다.

③ 재당첨 금지·청약 1순위 조건 강화

정부는 일정기간 재당첨에 제한을 두는 것도 고려 중이다. 지금은 한 재건축 단지에 당첨된 후 곧바로 다른 재건축 단지에 청약해 당첨돼도 제재가 없다. 투기성 무더기 청약이 가능한 여건이다. 하지만 재당첨에 제한을 둘 경우 현재처럼 중복 청약은 가능하지만 중복 당첨은 불가능해져 실수요자의 피해를 줄일 수 있다.

청약통장 1순위 자격조건을 다시 강화하는 방안도 거론되고 있다. 작년 3월부터 청약통장 가입기간이 1년만 넘으면 수도권 1순위 자격이 주어진다. 이 때문에 묻지마 청약을 하려는 사람들이 늘어났다는 지적이 제기됐다.

전문가들은 현재 거론되는 부동산 규제 수단이 전부 2000년대 초반 부동산 과열기에 만들어져 지금 시장 상황에는 맞지 않다고 지적한다. 새로운 정책 수단을 강구해야 할 시점이라는 것이다.

박천규 센터장은 "기존 규제를 지금 시장에 적용하는 것은 강도는 셀 수 있지만 정부가 의도한 (과열 현상 완화) 효과가 얼마나 있을지 잘 모르겠다"면서 "과거와 다른 선별적인 정책 시스템을 만들어야 부동산 시장이 연착륙할 수 있다"고 말했다.

청약시장에서 투기 세력을 걸러내기 위해 소득 심사를 강화해야 한다는 주장도 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 "아파트 분양 시장에 소득이 일정치 않은 대학생들이 당첨 받는 경우가 꽤 있다"면서 "특정지역의 아파트에 청약하려면 소득 증빙서류를 제출하도록 해서 심사를 제대로 받게 하는 것도 하나의 방안이다"라고 말했다.

이번 사태를 계기로 정부가 부동산 시장에 적기에 선명한 메시지를 주는 방안을 근본적으로 고민해야 한다는 지적도 나왔다. 지난 8월 25일 공공택지 공급 축소를 골자로 한 가계부채 대책이 부동산 시장에 "공급을 줄임으로서 부동산 가격이 상승할 것"이라는 시그널을 줘 강남 재건축 아파트 등 일부 청약시장의 과열 양상을 초래했기 때문이다.

임일섭 우리금융경영연구소 금융연구실장은 "정부가 지금 부동산 시장을 공급 과잉으로 보는 지, 적절한 수준으로 보는지 등 중장기 수급에 대해 어떤 판단을 하고 있는지가 중요한데 시장에 그런 메시지를 주지 못하고 있다"면서 "8.25대책의 경우도 정부의 의도와 달리 투기 수요를 자극했다면 정부가 즉각 진화에 나섰어야 했는데 대응이 부족했다"고 지적했다.

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