향후 2년간 73만 가구 '입주폭탄'.. 逆전세난 현실 될까

[2018년 입주대란설] - 입주 예정 올해比 9만 가구 많아져 월평균 2배 넘는 공급 과잉.. 수급불균형 불가피 반면 2008~2013년 공급 부족, 시장이 소화할 거란 견해도 - 미분양에 할인 분양 가능성 기존 계약자들과 형평성 문제로 입주대란 발생 우려 퇴거 때 전세금 못 받을 수도.. 전세금반환보증 가입 등 대책을

최근 부동산 시장에선 2018년 입주대란설과 함께 역(逆)전세난에 대한 우려가 커지고 있다. 역전세난이란 집주인이 세입자를 구하지 못하고 이에 따라 퇴거하는 기존 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 가리킨다. 입주대란설은 지난해부터 올해까지 분양한 아파트들이 대거 입주하는 2017~2018년 무렵에 공급 과잉이 발생할 가능성이 있다는 주장이다. 이 같은 '예언'들은 점차 설득력을 얻고 있다.

방두완 주택도시보증공사 연구개발처 연구위원

부동산리서치 회사 '부동산114'는 2017~2018년 전국 아파트 입주와 입주 예정 물량을 73만여 가구로 추산하고 있다. 여기에 단독주택과 다세대 주택 입주 물량까지 합치면 실제 입주 예정 물량은 이보다 더 늘어날 전망. 국토부 통계누리에 따르면 전국 주택보급률은 2014년 기준 103.5% 수준이다. 이런 상황에서 대규모 물량이 단기간에 초과 공급되면 미분양이 급증하고 이에 따라 건설사들이 미분양을 해소하기 위해 할인 분양에 나서게 되며, 이럴 경우 이미 아파트를 분양받은 기존 계약자들은 형평성 문제를 따지면서 입주를 거부하거나 할인 분양받은 가구 이사를 막는 일이 연쇄적으로 발생할 수도 있다.

◇입주 물량 2017년부터 큰 폭으로 늘어

2005년부터 2018년까지 월평균 입주·입주예정 물량은 2만4000가구이다. 2017년엔 7월 3만9000가구, 12월 5만3000가구가 입주할 예정. 12월 같은 경우는 월평균의 2배가 넘는 아파트가 채워지는 셈이다.

연도별 입주예정 아파트 수를 따져봐도 2016년 27만9446만 가구, 2017년 36만8008가구, 2018년 36만8449가구 등 2017~2018년에는 그 규모가 올해보다 9만 가구가량 많아진다. 이런 식으로 입주가 실현되면 결국 입주대란이 현실화할 가능성이 짙어진다는 지적이다.

공급과잉 신호는 지방뿐 아니라 수도권에서도 확인할 수 있다. 그동안 수도권 지역 월평균 입주·입주예정 물량은 1만2000가구 정도였다. 그런데 2017년 8월에는 2만6000가구, 같은 해 12월에는 3만4000가구가 입주 예정이다. 12월에는 최근 십수 년간 평균 입주 물량의 3배에 육박하는 셈이다. 더욱이 올해 남은 기간 추가 분양이 이루어지면, 2018년 5월 입주 물량은 최소 3만4000가구를 넘어서 5만 가구에 이를 수 있다.

2017년 하반기 이후 월별 입주 물량이 증가하면서 누적 공급 물량이 많다고 가정하고, 2016년 분양한 물량이 2018년 추가로 입주한다면 수도권도 전국적인 대규모 수급 불균형을 피해 가기 어려울 것으로 예상할 수 있다.

하지만, 입주대란이 발생하지 않을 것이란 견해도 있다. 2008~2013년 동안 주택 공급이 분양 물량 평균인 28만5000가구보다 부족했기 때문에 단기간에 늘어난 주택 공급 물량은 시장에서 소화할 수 있다고 보는 것. 따라서, 2018년에 입주대란으로 이어질 가능성이 낮다고 보는 것이다. 다른 측면에서, 입주대란 발생 가능성은 선(先)분양제도를 채택하는 한국의 신규주택 공급시장 특성상 인허가나 분양 물량보다는 준공 전 미분양이 어느 정도 발생하느냐에 달려 있다는 주장도 있다.

◇입주대란과 역전세난 밀접한 관계

역전세난이란 전세 공급물량이 증가했지만 전세 수요 감소로 전세계약이 잘 체결되지 않는 현상을 의미한다. 역전세난이 발생하면 집주인이 전세금을 제때 돌려 주지 못해, 전세 세입자와 분쟁이 발생한다. 현실적으로 대규모 입주 물량 공급은 전세가격과 매매가격의 하락 요인으로 작용하는 등 전반적인 주택시장 침체로 확대될 가능성이 있다. 따라서, 대규모 입주가 진행되는 곳에선 매매가격과 전세가격이 동시에 하락할 가능성이 높다.

게다가 최근 연구결과를 보면 입주 물량이 증가하는 지역 전세가격 상승폭도 둔화되는 것으로 나타나 입주 물량이 큰 폭으로 증가하면 역전세난이 발생할 가능성이 있다고 할 수 있다.

실제 2007년 분양가상한제 시행으로 인해 2008년부터 초과 공급과 이에 따른 할인 분양으로 기존 계약자들 입주 거부 사태가 발생한 적이 있으며, 2008년 하반기 서울 송파구 잠실에서 세입자를 구하지 못하는 역전세난 현상이 발생한 바 있다.

그러나 역전세난과 관련해서 기억해야 할 것은 역전세난은 입주대란과 달리 국지적인 문제로 주택 초과 공급 지역에서 실수요자보다 투기수요자가 많아 전세 공급이 일시에 증가할 때 발생할 수 있다는 점과 역전세난은 기한이 정해진 일시적인 현상으로 장소도 특정 지역으로 국한될 가능성이 많다는 것이다.

◇입주대란·역전세난 결국 개인이 대비해야

주택시장은 유동적으로 변하는 측면이 커, 입주대란이나 역전세 현상이 발생할지에 대해서는 현재 시점에 단정적으로 예단하긴 쉽지 않다. 입주대란 발생 가능성에 대해서 정부 차원 정밀 모니터링도 필요하지만 정부가 모든 대책을 세울 수도 없다. 또 입주대란과 이에 따른 역전세 현상이 발생하면 결국 개개인이 책임을 지고 해결해야 하는 상황이 벌어지기 마련이다. 현재는 주택시장이 호황이어서 평범한 직장인까지 투자 목적으로 분양을 받고, 분양권 거래에 나서지만 입주 시점의 상황은 지금과 완전히 달라질 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 또 역전세난이 우려되는 지역에 거주하는 전세 세입자라면 미리 '전세금 반환 보증'에 가입하는 등 대책을 마련해 두어야 한다.

☞역(逆)전세난

전셋값이 많이 올라 집값을 추월하거나 집값에 육박하면서, 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 현상.

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