"잠실·은마·반포도 '최고 35층' 예외없다"..커지는 층수 규제 논란

서울시 '아파트 층수 제한 2030플랜' 향후에도 적용, 한강변 재건축 초고층 추진에 市 "형평성 고려해야" 부정적, 조합들 "사업성 악화" 강력 반발..전문가도 "도시미관 위해 완화를"

# 재건축을 추진 중인 서울 송파구 잠실동 잠실주공 5단지와 강남구 대치동 은마 아파트. 이들 재건축 단지들은 최고 층수 50층을 목표로 사업을 추진 중이다. 이외에도 서초구 반포동 반포주공 아파트 등 서울 주요 노후 아파트들이 초고층 재건축을 계획하고 있다. 하지만 서울시가 압구정 재건축 지구단위계획을 수립하면서 ‘최고 층수 35층 이하’를 다시 한번 재확인한 것. 이에 따라 은마 등 다른 단지들 역시 최고 층수가 35층을 넘는 것은 사실상 불가능해 보인다.

서울시에서 초고층 아파트가 사라지고 있다. 서울시가 지난 2014년 내놓은 ‘2030서울플랜’과 2015년 내놓은 ‘한강변 관리 기본계획’ 등에서 규정한 ‘공동주택 최고 층수 35층 이하’ 규정을 앞으로도 준용하겠다고 밝힌 것이다. 이럴 경우 재개발·재건축 사업 수익성이 악화될 수밖에 없는 것이 현실이다. 이에 따라 층수 규제 논란은 더욱 확산될 것으로 보인다.

7일 서울시의 한 관계자는 일부 조합의 초고층 재건축 추진에 대해 “다른 재건축 조합들과의 형평성을 감안하면 초고층 재건축 추진 계획은 수정돼야 한다”며 “앞으로도 도시계획 원칙에 따라 층수 규제를 적용한다는 방침”이라고 밝혔다.

◇61개 단지, 5만여가구 35층 이하로=최근 재건축 사업을 통해 분양한 송파헬리오시티(최고 35층), 삼성동센트럴아이파크(31층), 반포래미안아이파크(34층) 등은 모두 35층 이하다. 재개발 사업을 통해 분양된 ‘래미안장위1(29층)’ ‘왕십리뉴타운의 센트라스(28층)’ 등도 사정은 다르지 않다.

이는 서울시가 2014년 내놓은 2030서울플랜 이후 35층 이하 규정을 적용하고 있어서다. 실제 서울시에 따르면 현재까지 61개 단지, 5만여가구가 최고 층수 35층 이하로 사업이 끝났거나 현재 진행 중인 것으로 알려졌다. 일부 극히 예외적인 경우를 제외하고는 초고층 아파트가 사라진 셈이다.

사업 초기단계에서 초고층 재건축을 포기하는 조합도 늘어나고 있다. 서초구 반포동의 신반포3차 아파트는 당초 45층 높이로 재건축을 계획했지만 층수를 30층대로 조정했다. 한강변에 재개발을 추진하고 있는 한남5구역 역시 50층으로 짓는 건축계획을 취소해야 했다.

2030서울플랜은 토지용도와 상관없이 주거용 공동주택(주상복합 제외)을 지을 경우 도시경관 보호를 위해 35층 이하만 지을 수 있도록 하고 있다. 한강변 관리 기본계획 역시 이 같은 기준을 적용해 최고 층수를 35층 이하로 묶고 있다. 56층 높이의 이촌동 래미안 첼리투스나 47층 규모의 성수동 서울숲 트리마제는 2030서울플랜 이전에 인허가를 얻어 초고층이 가능했다.

◇형평성 등 감안할 때 예외 적용 쉽지 않아=서울시가 공동주택 최고 층수 35층 이하를 고수하는 데는 형평성 문제도 자리 잡고 있다. 이미 2030서울플랜에 맞춰 층수 규제가 이뤄진 아파트가 61개 단지, 5만여가구에 이른다. 이런 상황에서 특정 단지에 대해 ‘초고층 허용’이라는 예외를 두는 것이 사실상 쉽지 않다.

김학진 서울시 도시계획국장은 “최고층수 35층은 고층 아파트 개발 경향 등을 종합적으로 고려해 제안된 수치”라고 말했다. 이어 일부 단지의 예외 적용 요구에 대해 “2014년 이후 이 기준에 따라 사업을 추진 중인 단지와의 형평성 등도 고려해야 한다”고 덧붙였다.

서울시는 오히려 예외 없는 최고 층수 35층 이하 규정이 갈등과 사회적 비용을 감소할 수 있다는 입장이다. 시의 다른 한 관계자는 “이 같은 층수 규정이 재개발·재건축 사업 추진 과정에서 합리적인 기준이 될 수 있다”고 말했다.

◇더욱 거세지는 층수 논란=서울시의 이 같은 입장에도 불구하고 층수 규제 논란은 더욱 커질 것으로 보인다. 재개발·재건축 등 공동주택 사업 시 층수는 곧 사업성과 연결되기 때문이다. 초고층을 지을수록 일반분양 물량이 많아져 그만큼 사업성이 개선되기 때문이다.

이렇다 보니 층수 규제를 놓고 서울시와 조합 간 갈등은 갈수록 커질 것으로 보인다. 당장 층수가 35층 이하로 묶인 압구정 일대 재건축 조합들은 서울시의 결정에 강하게 반발하고 나섰다. 서울 강남권 다른 재건축 단지들 역시 예외는 아니다.

아울러 전문가들 사이에서도 35층 이하 층수 규제에 대해 비판하는 견해가 적지 않다. 도시 미관을 위해서라도 초고층 아파트가 필요하다는 것. 아울러 층수 규제는 획일적인 아파트를 양산할 수 있다는 비판이 그것이다.

디벨로퍼의 한 관계자는 “부산 해운대 지역의 경우 과감한 규제 해제로 초고층 아파트가 건립되면서 멋진 스카이라인이 만들어지고 있다”며 “35층 이하 층수 규제는 도시 미관과 도시 경쟁력 차원에서도 수정돼야 한다”고 강조했다. /박경훈기자 socool@sedaily.com