단독주택 리모델링, 정부 아닌 은행 대출시 月순익 70%↑

서울 정릉동·안암동 단독주택 대상 리모델링 예상치정부 저리 융자보다 은행 대출이 월 45만원 이득손익분기점 도달 시점도 은행 대출이 3년 더 빨라전문가들 "저금리 고려해 무이자 등 추가 혜택 필요"

△정부가 낡은 민간 단독주택을 다가구주택으로 쪼개 임대주택으로 활용할 수 있는 방안을 최근 내놨다. 하지만 집주인을 사업 에 끌어들일 유인책이 부족해 실효성에 의문이 제기되고 있다. 서울 성북구 정릉동 일대에 들어선 단독주택 밀집지역. [사진=국토지리정보원]

[이데일리 양희동 기자] 정부가 지난 2일 발표한 ‘서민·중산층 주거 안정 강화 방안’ 중 핵심 대책인 ‘집주인 리모델링 임대사업’에 단독주택 소유자가 사업에 실제 참여하면 오히려 손해를 보는 것으로 나타났다. 집주인이 사업에 참여하지 않고 직접 은행에서 대출을 받아 같은 조건으로 리모델링을 하면 한 달 순수입이 70%나 늘어나는 것으로 분석된 것이다. 또 임대료 수입이 대출 이자와 원금을 더한 융자 상환금보다 많아져 흑자로 돌아서는 손익분기점 도달 시점도 3년 가량 단축됐다. 이 때문에 대출 이자 면제나 세금 감면 등 적극적인 사업 유인책은 빠진 채 저금리 시대에 맞지 않는 저리 융자(연 1.5%)만 강조한 이번 대책은 탁상행정이라는 지적을 면하기 어렵게 됐다.

◇집주인들 이자 감면보다 월세 더 받기 원해

3일 이데일리는 국토교통부가 ‘9·2 주거 안정 대책’에서 집주인 리모델링 임대사업 예시로 삼았던 경기도 용인시 단독주택과 같은 조건으로 내년 시범사업 예정지인 서울 성북구 정릉동과 안암동에 실제 매물로 나온 단독주택의 리모델링 예상 비용 및 수익을 산출해 봤다. 대출 이자는 정부 지원을 받을 경우인 연 1.5%와 현재 제1금융권 단독주택 담보대출 평균 고정금리 3.25%로 각각 산정했다. 대상 주택은 국토부가 조건을 내건 ‘준공 15년·대지면적 100㎡ 이상’인 단독주택으로 정했다. 용적률(135%)과 다가구주택 개조 시 가구당 전용면적(20㎡)과 3.3㎡당 공사비(400만원) 등은 용인 사례와 똑같이 설정했다. 그 결과 20년 임대시 집주인이 얻을 수 있는 한 달 순수익은 은행 대출을 받는 편이 40만~45만원 가량 더 많았고, 손익분기점 도달 시기도 12년에서 9년으로 3년 앞당겨졌다.

우선 1994년 준공된 정릉동의 단독주택은 ‘대지면적 159㎡·건물 연면적 77.2㎡’ 규모로 현재 매매가는 4억 9000만원이다. 국민대와 가깝고 정릉노인요양원과 정릉3동주민센터 등 사회복지시설이 인접해 국토부가 제시한 조건에 부합한다. 이 주택을 용적률 135%를 적용해 리모델링하면 전용 20㎡짜리 8가구의 다가구주택(연면적 214.65㎡)으로 개조할 수 있다. 이자 비용은 은행 대출을 받으면 월 51만 3419원으로 정부 지원시 이자(23만 6963원)보다 두 배 이상 비싸다. 하지만 이 지역 같은 면적 원룸 월세 시세가 40만원인 점을 감안해 주인 세대를 뺀 6가구를 세 놓으면 한 달 임대수익은 240만원에 달한다. 반면 정부 지원을 받으면 시세의 70%만 받을 수 있어 임대료는 168만원으로 72만원이나 줄어든다. 또 임대수익으로 융자 상환금을 모두 갚는 시점도 은행 대출은 9년, 정부 지원은 12년이 걸린다. 특히 20년간 임대를 하면 은행 대출시 한달 순수익(110만원)이 정부 지원 때(65만원)보다 45만원 더 많다.

정릉동 현대공인 관계자는 “성북구는 전·월세 전환율(전세를 월세로 돌릴 때 적용하는 이율)이 7%가 넘어 대출 이자를 절반으로 깎아줘도 저금리여서 별 의미가 없다”며 “집주인들은 이자 낮추는 것보다 월세를 더 받고 싶어한다”고 말했다.

◇“저금리 기조 속에 무이자 대출 등 파격 혜택 필요”

지은 지 21년 된 안암동 단독주택도 마찬가지다. 대지면적 122.31㎡·건물 연면적 72.72㎡로 집값은 3억 8000만원인 이 주택은 고려대와 성신여대 등이 모두 도보 거리에 있다. 다가구로 고치면 연면적은 165.12㎡로 늘고 전용 20㎡짜리 6가구를 만들 수 있다. 공사비는 1억 4582만원이 든다. 주인 사용면적을 빼고 4가구를 임대하면 주변 시세(40만~50만원)로 환산해 한 달 임대료로 은행 대출은 180만원, 정부 지원은 126만원 정도를 받을 수 있다. 월 대출 이자는 은행 대출이 39만 4924원, 정부 지원은 18만 2275원으로 두 배 가량 차이가 난다. 그러나 은행 대출과 정부 지원시 한 달 순수익을 20년 임대로 설정해 계산하면 각각 79만 7488원과 47만 142원으로 역시 70%가량 격차가 벌어진다.

전문가들은 기준금리 1%대의 초저금리 시대에는 더이상 저리 융자만으로 집주인들의 사업 참여를 이끌어 낼 수 없다고 지적한다. 집주인들에게 무이자나 양도소득세·재산세 감면 등과 같은 실질적인 혜택을 줘야한다는 것이다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 팀장은 “아무리 낮은 이자라도 고정 수입이 없는 노년층의 경우 매달 이자 및 원금 상환 부담이 큰 대출에 대한 저항감이 큰 탓에 저리 융자로 사업 참여를 유도하기가 쉽지 않다”며 “실제 사업을 활성화하려면 임차인과 임대료 규제를 풀고 공사비 융자도 무이자로 해주는 등 파격적인 혜택이 있어야 한다”고 말했다.

△서울 성북구 정릉동과 안암동에 있는 단독주택을 은행 대출과 정부 지원을 받아 각각 다가구주택으로 리모델링할 경우 이자 및 수익 비교. [자료=국토부·부동산114]

양희동 (eastsun@edaily.co.kr)