압구정-잠원동 등 한강변 아파트 1순위.. 목동도 매력

9·1 부동산대책 이후.. 재건축 투자, 어디가 유망할까

[동아일보]

공급은 줄이고 수요는 늘리는 내용의 '9·1 부동산대책'이 발표되면서 재건축 투자, 청약 등을 통한 '부동산 재테크'에 대한 관심도 부쩍 높아졌다.

부동산 재테크 전문가들은 "저금리 기조로 투자처를 찾지 못하던 시중자금이 재건축아파트 등 주택 투자로 몰릴 가능성이 높아졌다"고 말했다.

특히 분양가가 높더라도 프리미엄을 노리고 수요가 몰릴 수 있는 인기 주거지역이 각광받을 것으로 전망됐다. 이 경우 거주민의 재개발 분담금 부담이 적어지기 때문이다. '재테크 고수'들로부터 이들이 보는 투자 유망지역과 투자할 때 유의할 점 등을 들었다.

○ 용적률 낮은 저층 아파트에 주목하라

전문가들은 먼저 용적률(전체 사업 부지 대비 지상건축물이 차지하는 면적 비율)을 엄밀히 따져보고 매매에 나서는 것이 좋다고 조언했다. 통상 용적률이 낮은 아파트가 재건축될 때 수익률이 높기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "1980년대 후반에 지어진 아파트들은 10층 이상 되는 아파트들이라 5층 이하 저층 아파트보다 용적률이 다소 높다는 점을 유의해야 할 것"이라고 말했다. 강남 재건축 아파트를 유망 투자처로 꼽은 고준석 신한은행 청담역지점장은 "단지별로 조금씩 차이는 있지만 압구정동, 잠원동 등 한강변 아파트는 대치동이나 서초동 일대 아파트보다 재건축 후 용적률이 더 높아져 사업성이 더 좋은 편"이라고 말했다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 목동을 가장 유망한 투자처로 지목했다. 김 위원은 "재건축 연한 단축에 따른 수혜단지 수가 많은 데다 용적률이 110∼130% 안팎으로 상대적으로 낮아 수익성이 높은 편이고 교육 수요에 따른 매력도가 높기 때문"이라고 설명했다. 그는 "상계동 일대 아파트 용적률은 목동보다 높은 편이고 재건축 사업 추진 속도가 더딜 수 있다는 점을 유의해야 할 것"이라고 말했다.

○ 전세가율 높은 지역 관심 가질 만

큰 빚을 내지 않고 투자하기에는 전세가율(매매가 대비 전세금)이 높은 지역을 택하는 것이 좋다. 고 지점장은 "전세가율이 70∼80%에 육박하는 단지들은 초기 투자비용이 적게 들고 향후 시장이 침체돼 잘 팔리지 않더라도 자산가치가 크게 떨어지지 않아 안전한 편"이라고 말했다. 이런 요건에 맞는 지역으로 강남3구, 목동, 상계동, 분당을 차례로 꼽았다.

투자 타이밍에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 고 지점장은 "추석 이후까지 기다리면 이미 가격이 어느 정도 올라 있을 것"이라며 "유망한 물건이라고 판단되면 바로 매입하는 게 좋다"고 조언했다. 함 센터장은 "사업성이 좋은 저밀도 단지들조차 추가 분담금 '폭탄' 탓에 내홍이 심한 상황인 만큼 재건축 사업의 투자성 자체를 조금 더 알아보고 신중하게 접근해도 늦지 않을 것"이라고 말했다.

○ 투자 시 유의점

재건축 투자를 할 때는 들어가고자 하는 재건축 단지 조합의 개발 방향을 잘 살펴봐야 한다. 재건축을 기대하고 투자를 했다가 단지 전체의 '민심'이 리모델링이나 수직증축 쪽으로 기울게 되면 기대하는 만큼의 수익을 내지 못할 수 있기 때문이다. 일반 분양 시 '매력도'도 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "재건축 연한이 앞당겨진다고 인기가 없던 단지의 매력이 갑자기 높아지는 것은 아니다"라며 "교통·교육 등 생활여건을 먼저 따져봐야 한다"고 말했다.

전문가들은 수요자들의 관심이 집중되는 점을 노려 인기가 없는 악성 미분양이나 사업 시기를 전망하기 어려운 재건축 아파트를 팔려는 '분양 마케팅'에 속지 말아야 한다고 당부했다.

박 대표는 "입주 시점에 저금리 등 부동산 매매를 촉진하는 정부 정책이 바뀔 수 있다는 점도 고려해야 할 것"이라고 말했다.

김현진 기자 bright@donga.com

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