'리츠 지렛대'로 임대주택 공급 늘린다

기업형 임대 활성화 등 2017년까지 8만가구 목표 준공공 임대사업자에 세제·금융지원..규제도 풀어

기업형 임대 활성화 등 2017년까지 8만가구 목표

준공공 임대사업자에 세제·금융지원…규제도 풀어

(세종=연합뉴스) 정성호 기자 = 국토교통부가 26일 발표한 '주택 임대차 시장 선진화 방안'에서 가장 공들인 대목은 임대주택의 공급 확대다.

주택임대 시장의 수요 초과 현상을 공급을 통해 해결한다는 것이다. 문제는 지금까지 이 역할을 수행해온 한국토지주택공사(LH)나 지방공사 같은 공공부문이 막대한 부채와 재무구조 악화 등의 문제에 직면하면서 한계에 부닥쳤다는 점이다.

국토부는 공공부문을 통한 공급 경로를 대신해 민간 공급 루트를 활성화하는 쪽으로 해법의 가닥을 잡으면서 민간을 임대주택 시장으로 끌어들이기 위한 유인책을 여럿 내놨다.

관건은 이들이 충분한 촉진제 노릇을 할 것이냐다.

◇ 리츠 활용 '기업형 임대사업' 키운다

그동안 임대주택 공급이나 주택 자금 융자 등의 역할을 해왔던 국민주택기금이 임대주택 시장에 민간 자본을 끌어들이는 '마중물' 기능을 하게 된다.

우선 10년 공공임대주택을 건설할 리츠(부동산 투자회사)에 주택기금이 LH와 함께 출자를 한다. LH와 회계가 분리된 별도의 리츠가 만들어져 LH의 임대주택 용지를 사들인 뒤 임대주택을 지어 임대사업에 나선다. 기업형 임대사업인 셈이다.

이 리츠는 주택기금과 LH의 출자(15%), 주택기금 융자(20%), 민자 유치(30%), 보증금(35%)의 지분 구조로 조성된다.

임대료는 공공임대주택 수준으로 책정되고 임대주택 관리는 LH가 맡는다. 임대 기간(10년)이 지나면 일반에 분양하되 팔리지 않으면 LH가 되산다는 매입 확약을 한다. 여기에 LH가 후순위 출자자로 참여해 사업 위험을 떠안는다.

택지는 조성원가 이하(60㎡ 이하는 조성원가의 60%, 60∼85㎡는 조성원가의 85%)로 공급하되 필요하면 추가로 할인해 제공할 예정이다.

국토부는 LH가 직접 임대주택을 짓는 종전의 방식과 리츠 출자를 통한 간접건설 방식을 합쳐 2017년까지 최대 8만가구의 10년 공공임대를 공급한다는 목표다.

민간이 주도하는 임대주택 리츠도 도입된다. 민간이 먼저 사업을 제안하면 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 맺고 목표수익률 등을 담은 사업계획서를 심사해 투자 여부를 결정한다.

투자가 확정되면 주택기금은 모(母)리츠에 출자하고, 다른 협약 참여자는 자(子)리츠에 출자하거나 융자해 주택임대 사업을 벌인다.

특히 주택 가격이 상승하지 않아도 요구 수익률을 달성할 사업을 선별해 투자할 수 있다.

민간 제안 리츠는 규제 완화, 세제 혜택 등의 당근도 마련하기로 했다.

주식의 공모·분산 의무를 면제받을 수 있는 요건을 완화(임대주택 투자 비율을 총 자산의 전부에서 50% 이상으로 완화)하고 상장 기준도 완화(실물 부동산의 70%→리츠 주식 등을 포함해 70%)된다.

임대주택 리츠에 부동산을 현물 출자하면서 리츠 주식을 받으면 지금은 주식을 받을 때 양도소득세를 내야 하지만 앞으로는 이 주식을 처분해 양도세를 내도록 과세 시기를 늦출 계획이다.

다만 이는 공시가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 임대주택에 총 자산의 50% 이상을 투자한 리츠의 경우에만 해당된다.

국토부 관계자는 "민간 제안 사업의 경우 도심지 내 다양한 형태의 임대주택을 시세 이하로 공급할 수 있을 것"이라고 말했다.

국토부는 올해 이처럼 리츠를 통한 임대주택 공급 시범사업을 벌이기로 하고 하남 미사 보금자리지구(1천401가구), 화성 동탄2 신도시(620가구), 노량진 오피스텔(547가구), 천안시 오피스텔(1천135가구) 등 4곳을 대상지로 선정했다.

국토부는 4월까지 기관투자자와 공동투자협약을 맺고 6월까지는 사업 추진을 위한 리츠를 설립할 계획이다.

◇ 준공공임대사업자 재산세 감면율 1.5∼2배로 확대

임대사업자에 대한 세제·금융 지원은 늘리고 규제는 풀어준다. 임대소득에 대한 과세 방식도 바꿔 민간 임대 사업을 촉진시키기로 했다.

우선 준공공임대주택 사업자에 대한 재산세 감면율이 40∼60㎡ 주택은 50%에서 75%로, 60∼85㎡ 주택은 25%에서 50%로 확대된다. 85㎡ 이하 주택은 소득·법인세도 30% 감면된다.

앞으로 3년 동안은 신규 주택을 구입한 뒤 준공공임대주택으로 활용할 경우 임대 기간에 집값 인상으로 발생한 양도 차익에 대해 양도소득세를 면제해준다.

매입·준공공임대주택 사업자에게 대출해주는 주택기금으로 살 수 있는 주택이 미분양 주택, 기존 주택 외에 신규 분양주택으로 확대된다.

2013년 4월 전 취득한 주택도 준공공임대주택으로 등록할 수 있도록 길을 터주고 매입임대주택을 준공공임대로 전환하려고 한다면 기존 임대 기간을 절반(최대 5년)만 인정해주는 조건으로 허용하기로 했다.

지금은 매입임대 사업자가 의무 임대기간이나 임대료 인상 폭 제한 등을 어겼을 때 징역·벌금 등 형사처벌을 받지만 앞으로는 과태료로 제재 수위를 낮추기로 했다.

소규모 월세 임대소득자는 종합소득이 아닌 분리과세로 전환하고 사업자 등록 의무도 면제된다. 이러면 납세자는 세금 부담이 줄어들게 된다.

2주택 이하이고 주택 임대소득이 2천만원 이하인 경우가 해당된다.

임대사업자가 의무 임대기간 도중에 임대주택을 팔고 임대사업을 그만두기 쉽도록 임대사업자에 대한 정보를 제공하고 일반인에게 임대주택을 팔 수 있는 예외적 사정에 '장기공실'이나 '재개발 정비사업 시행' 등도 추가하기로 했다.

사업을 접기 쉽게 하면 그만큼 진입 부담도 줄어들 것이란 판단에서다.

◇ 청약제도도 임대주택 공급 늘도록 손질

새로 도입된 주택임대관리업 가운데 중소기업 규모(근로자 50인 미만 또는 매출액 50억원 미만)인 곳은 법인세를 감면해 주택임대관리업이 활성화되도록 할 계획이다.

임대사업자가 청약을 통해 민영주택을 1∼2채에서부터 동(棟) 단위로까지 분양받을 수 있도록 해 기업형 임대사업을 키우도록 청약 제도를 손질한다. 이렇게 공급할 때는 지역 사정을 반영하도록 시·군·구의 승인을 받아야 하고 분양받은 주택은 매입·준공공임대주택으로만 써야 한다.

공공임대주택 입주자 선정 때 자산기준에 부동산과 자동차만 있는 것을 금융자산으로 확대하고 퇴거 기준도 정비한다.

중소기업 규모인 주택임대관리업자는 법인세를 감면해주고, 준공공임대주택 사업자는 재산세와 소득·법인세의 감면 비율이 확대된다.

이 밖에 노후주택 재·개축 사업에 대한 규제 완화로 임대주택 공급을 늘리고 판교의 재개발 순환용 임대주택을 국민임대주택으로 전환해 5월부터 순차적으로 입주하도록 하기로 했다.

연기금, 보험사 등이 참여한 리츠가 미분양 주택을 매입한 뒤 이를 임대주택으로 활용하는 사업을 상반기 중 1천가구 규모로 시범적으로 벌인다.

sisyphe@yna.co.kr

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