[주택시장 3대 관전포인트] "재건축·리모델링 '사업성 갉아먹는' 규제 다 풀렸다"

포인트 2. 도심재정비사업 성공할까

올 수도권 주택시장을 움직일 가능성이 있는 또 다른 변수는 재건축, 리모델링 등 도심재정비사업이다. 재건축은 이명박(MB)정부 때부터 계속 규제를 완화하면서 그동안 사업성을 옭아매던 규제들이 거의 다 풀린 데다 최근에는 일반분양에서 잇따라 성공하는 곳이 늘고 있다. 또 리모델링은 지난해 수직증축을 허용하는 내용을 담은 주택법 개정안이 통과돼 오는 4월부터 시행된다.

이 때문에 분당 등 1기 신도시 지역에서 기대감이 급등하고 아파트 가격도 강보합세로 속속 돌아서고 있다. 시장 전문가들마다 "올해는 도심재정비사업이 긴 잠에서 깨어나는 해"라고 말할 만큼 올해 수도권 도심재정비사업은 예전과 다른 모습을 보일 것으로 전망되고 있다.

☞ 기획연재 [주택시장 3대 관전포인트]

■재건축단지 사업성 서서히 갖춰

재건축은 지난 정부 때부터 계속 규제를 완화하면서 이제는 거의 모든 규제가 다 풀린 상태다. MB정부는 2종 및 3종 주거지역에서 기부채납에 따른 인센티브를 통해 용적률을 국토계획법상 허용치까지 올려주는 것을 비롯해 임대주택의무비율을 낮추고 안전진단 완화, 조합원 지위양도 허용 등 관련규제를 잇따라 완화했다.

이에 더해 현 정부는 재건축단지의 용적률을 조례에 의한 규제와 관계없이 최대 300%까지 허용하기로 하고 전용면적 범위 내에서 2주택을 받을 수 있도록 하는 도시및주거환경정비법 개정안을 공포했다. 또 현금청산시기 조정과 조합원 동의요건 항목에서 현금청산 항목을 제외하는 등 규제를 추가로 풀었다.

서울 강남구 개포지구 조합의 한 관계자는 "그동안 재건축 규제들이 거의 다 풀리면서 이제 초과이익환수제 하나만 남았는데 이마저도 올해 말까지 유예하고 있어 사실상 재건축 사업성을 갉아먹는 규제는 거의 풀렸다고 보는 게 맞다"며 "수도권 주택경기도 서서히 살아나고 있어 사업일정을 서두르고 있다"고 말했다.

이 때문인지 지난달 서울 강남권(강남.서초.송파구) 재건축 아파트 변동률이 0.76% 오르면서 지난해 4월(0.80%) 이후 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 특히 송파구는 무려 1.25%나 급등했다.

개별 재건축단지별로 살펴보면 이 같은 분위기 반전은 확연하다.

서울 강남구 개포동 주공1단지는 한 달 새 1000만원 정도 상승했으며 개포주공2단지 62㎡는 9억3500만원으로 한 달 새 무려 4000만원 가까이 올랐다. 개포주공2단지 전용면적 36㎡가 1월 말 기준 5억8500만원의 시세를 보이고 있다. 또 서울 송파구 잠실동 잠실주공 5단지도 지난해 말 조합설립인가가 나면서 한 달 새 많게는 2500만원까지 뛰었다.

재건축단지에 다시 햇살이 드는 모습은 신규 분양에서도 확인할 수 있다. 지난해 하반기부터 서울 강남권에서 일반분양에 나선 단지들이 모두 순위 내 청약에서 수십대 1의 경쟁률을 기록하며 모두 마감하고 있기 때문이다. 이들 단지들은 이미 분양권 웃돈(프리미엄)이 수천만원씩 형성된 상태다. 이는 재건축단지들이 과거의 미분양 공포에서 벗어났다는 것을 의미한다.

임달호 현도컨설팅 사장은 "다주택자 양도세 중과 폐지 등 세금 문제가 해결되면서 올해는 재건축단지 투자가 많이 늘어날 것"이라며 "특히 사업추진에 속도를 낼 가능성이 높은 개포지구와 고덕지구, 가락시영 등 저층단지들이 시장을 이끌 가능성이 높다"고 예상했다.

■수직증축 리모델링 초미 관심

리모델링은 도심재정비 사업 시장을 달굴 또 다른 변수다. 오는 4월부터 수직증축이 허용되면서 그동안 리모델링 시장을 발목 잡았던 사업성이 나아졌기 때문이다. 리모델링은 지금도 지은 지 15년 넘은 공동주택이면 가능하지만 기존 건축물에 덧대 면적을 늘리는 수평증축과 단지 내 여유부지를 활용한 별동신축만 허용하고 있을 뿐 기존 건물에 더해 위로 증축할 수 있게 하는 수직증축을 허용하지는 않았다. 이로 인해 법에서 규정한 용적률 증가분 규정(전용면적 85㎡ 이하는 기존면적의 40%, 85㎡ 초과는 30%)을 제대로 활용할 수 없었다.

하지만 4월부터 수직증축 리모델링이 허용되면 상황이 많이 달라진다. 현재 지상 15층 이상 아파트는 최대 3층까지, 지상 14층 이하 아파트는 최대 2층까지 수직증축을 할 수 있게 된다. 지상 14층 이하 아파트라 하더라도 증축과 별동신축을 함께 활용하면 용적률을 법적 허용치까지 모두 활용할 수 있어 사업성이 크게 좋아지게 된다.

이와 함께 가구수 증가를 현재 10%에서 15%까지 확대한 점도 이전과 크게 달라진 점이다. 가구수 증가분이 늘어나면 일반분양 물량이 늘어나게 돼 사업성이 좋아지게 된다. 이는 일반 재건축단지에서 가구수 증가분이 평균 13%대에 그치고 있는 점을 감안할 때 재건축과 형평성 논란까지 제기될 정도로 사업성이 파격적으로 나아졌다는 평가다.

실제 경기 성남시 분당구의 아파트들을 대상으로 리모델링에 필요한 가구당 주민분담금을 산정해 본 결과 개정안 적용 전보다 평균 40% 이상 줄어드는 것으로 조사됐다. 이 때문에 일각에서는 재건축 예정 단지들이 리모델링으로 돌아서는 곳이 많이 생길 것이라는 예측까지 나오고 있다.

이 같은 기대감이 반영되면서 대표적인 리모델링 수혜지역으로 꼽히는 분당지역은 최근 들어 아파트 가격이 많이 오르고 있다. 경기 성남시 서현동 시범우성 107㎡는 지난해 4억원대 중반까지 하락했지만 최근 들어서는 5억5000만원까지 회복했다. 또 정자동 정든동아 107㎡도 4억7000만원에서 두 달 새 5억원 선을 넘어서고 있다. kwkim@fnnews.com

김관웅 부동산전문기자

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