'주택 나누기'로 은퇴자금 마련할까

주택임대업 등록세제혜택 등 많아

최근 은퇴세대 수입원으로 떠오르는 것이 자기집 다운사이징을 통한 주택임대업이다. 현재 거주하고 있는 집의 규모를 줄여 작은 평형의 집을 두 채 구입, 한 채는 직접 거주하고 한 채는 전월세로 임대하는 것이다.

　 가장 큰 장점은 추가 대출이 필요 없는 것이다. 또 작은 평수의 전월세 수요가 꾸준하다는 점에서 어느 정도 안정성을 확보할 수 있다. 주택임대사업은 정부에서도 밀어주고 있다. 우선 주택임대사업자의 금융 부담이 줄었다. 정부가 임대할 주택을 살 때 필요한 자금을 종전 연 5%에서 3%로 낮춰 빌려준다. 대출 한도도 증액됐다.

　이전에는 최대 6000만원(수도권 기준)을 빌릴 수 있었지만 이젠 1억5000만원까지 대출 가능하다. 1억5000만원을 빌려 3억원짜리 주택을 사서 임대사업을 한다면 종전에 월 62만5000원을 내던 이자가 월 37만5000만원으로 감소한다. 이자를 연간 300만원 아낄 수 있는 것이다. 단 올해 말까지 한시적으로 시행된다.

　세금 부담도 줄어든다. 다주택자에게 부과되는 양도소득세 중과에 대한 걱정을 덜어도 된다. 현재 임대사업자로 등록하려면 본인이 거주하는 주택 외에 1가구만 세를 놓으면 가능하다. 연내 매입하는 85㎡ 이하 또는 6억원 이하의 신규 아파트 및 미분양주택에 대해 5년간 양도세 면제 혜택이 주어진다. 5년 뒤 발생한 시세차익에 대해서는 장기보유특별공제가 적용되는데 공제율이 연간 3%에서 5%로 확대되면서 부담이 줄었다. 세를 준 지 10년 만에 주택을 팔 경우엔 초기 5년간 발생한 시세차익에 대한 세금은 내지 않고 6년째 이후 생긴 시세차익에 대해선 양도세를 최대 40% 공제받을 수 있다.

　10년간 세를 준 주택을 팔 때 임대 기간 6년 이후 발생한 시세차익이 5000만원이라면 560여만원의 양도세를 내야 한다. 이전까지 84만원(15%)을 공제받을 수 있었지만 앞으로는 140만원(25%)을 덜 내는 것이다.

　임대사업자에 대한 양도소득세 감면은 임대개시 후 3개월 이내에 관할 세무서장에게 임대주택신고서를 제출하고 양도소득세 신고 시에 임대주택사업자등록증 사본과 임대차계약서를 첨부하여 감면신청을 하면 된다.

　주택 구입 때 내야 하는 취득세도 가볍다. 전용 60㎡ 이하는 면제, 60~149㎡는 25% 감면된다. 재산세도 40㎡ 이하는 면제, 40~60㎡는 50% 감면, 60~85㎡는 25% 깎아준다.

　이와 함께 올해 12월에 실시되는 '준공공임대주택' 제도에 관심이 모아진다. 준공공임대는 공공성을 띠는 85㎡ 이하 규모의 민간임대주택이다. 의무 임대기간은 10년으로 연간 임대료 인상률 상한선은 5%다. 임대료 인상 등에 제한이 있는 대신 사업자에게는 세제혜택과 함께 주택기금 융자 혜택이 주어진다. 취득세·재산세·양도세·종합부동산세 등 부동산 관련 모든 세금을 면제 또는 감면 받을 수 있 다.

　양도세와 취득세 면제 기준은 다르다. 1가구 1주택자의 신규·미분양 중 85㎡ 이하 또는 6억원 이하는 연말까지 계약을 체결(계약금 납부)하면 된다. 잔금은 내년에 내도 된다. 생애 최초 주택구입자에 대한 취득세 면제 대상은 6억원 이하 모든 주택이다. 부부합산 연소득이 7000만원 이하인 가구가 생애 처음으로 6억원 이하 주택을 사면 취득세를 면제받는다. 이 것도 연말까지 잔금납부를 끝내거나 소유권 이전 등기를 마쳐야만 취득세를 면제받을 수 있다. 다만 즉시연금이나 주택연금과의 수익률을 비교해야 한다. 예를 들어 7억원 짜리 아파트를 팔아 4억원 짜리로 3억원을 즉시연금에 가입하면 다음달부터 134만원 가량을 받을 수 있다. 최소한 이 보다 많은 수익을 올릴 수 있어야 한다.

박찬영 객원기자 < freebirdjoongang.co.kr >

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