[Cover Story] 부동산 전문가 3인방이 귀띔한 재건축 유망단지는

강남권 재건축 투자 1순위는 개포·반포주공 1단지

최근 강남권 주요 재건축단지들이 꿈틀거리면서 투자자들 고민이 깊어지고 있다.

가격 상승으로만 보면 분명 투자 타이밍 같은데 전반적인 시장 상황을 보면 망설일 수밖에 없기 때문이다. 특히 내년이면 일부 재건축단지는 '관리처분' 단계로 넘어가 이주가 시작된다. 주저하다가 적정 투자시점이 종료되는 상황을 맞을 수도 있는 것이다. 더구나 재건축단지라고 해서 다 투자할 만한 것인지도 고민스럽다. 만일 투자를 한다면 내로라하는 재건축단지들 중 어느 단지에 투자할지도 궁금하다.

고준석 신한은행 청담역지점장, 박합수 국민은행 WM사업부 부동산팀장, 양지영 리얼투데이 리서치팀장에게 이러한 궁금증을 털어놨다.

－최근 강남 재건축단지의 가격이 오르고 있는데 이유는.

▶고준석 지점장=강남권 전체보다는 일부 단지가 상승했다. 서울시의 뉴타운 출구전략이 진행되면서 재건축 속도가 빠른 아파트로 투자자들의 발길이 모인 것이다.

▶양지영 팀장=강남 재건축단지가 바닥이라는 공감대가 형성되면서 취득세 일몰 속에서도 대기수요가 몰렸다. 4ㆍ1대책 이후 투자하지 못했던 수요자들이 4ㆍ1대책 이전 가격에 가까워지자 매수에 나선 것으로 보인다.

▶박합수 팀장=지역 랜드마크 재건축단지에 투자수요가 몰린 것이다. 랜드마크단지는 가격이 일정 수준으로 하락하면 집중력을 발휘하는 경향이 있다. 잠실주공5단지나 개포단지도 그 같은 요인이 작용했다.

－한두 달 새 가격이 급등했는데 추가 상승도 가능한가.

▶고 지점장=고점 대비 갈 길은 멀었다. 잠실주공5단지의 경우 최고점은 12억원대 후반이다. 최근 10억원대 초반이니까 최고점으로 보면 2억원이나 남은 셈이다.

▶박 팀장=잠실5단지는 공급 112㎡를 재건축해 138㎡를 무상으로 받으면 보수적으로 봐도 13억원대는 될 것으로 보인다. 추가분담금이 1억원 정도 나온다고 고려해도 현 가격에서 이익이다. 경기가 좋을 때 138㎡대 아파트가 15억~17억원임을 고려하면 추가 상승 여지가 있다 ▶양 팀장=속도에 따라 차이가 난다. 과거에는 시간이 길어지면 아파트 가격도 올라 수익률도 높아졌지만, 지금은 지체될수록 불확실성이 커지기 때문에 사업이 빠르게 되는 것이 중요하다.

－투자자들에게 추천하는 재건축단지의 우선순위를 꼽자면.

▶양 팀장=우선 저층으로 대지지분이 크고 추진 속도가 빨라야 한다는 기준으로 볼 때 1위는 개포주공1단지다. 재건축은 투자수요가 움직이는 곳에 수익률이 나기 마련으로, 과거 은마아파트가 부동산의 바로미터였다면 현재는 개포주공이 바로미터다. 상징성이 있고, 저층에다 지분이 크고 속도가 빠르다는 점에서 1등을 주고싶다.

2위는 반포주공1단지다. 학군이나 교통 등 개포주공처럼 거의 모든 것을 갖춘 단지다. 다만 추진 속도가 개포주공보다 느리다는 단점이 있다. 다음으로는 단기 낙폭 과대 단지인 과천주공 일대다. 추진 속도나 입지가 좋은 곳이다. 문제는 공공기관 이전으로 수요층이 빠져나갔다는 점인데, 빈 청사는 미래부나 방통위가 들어오는 것처럼 다시 채워질 것으로 보인다. 다시 상승이 가능한 투자처다.

▶박 팀장=단연 개포주공1단지다. 강남에서 대치동과 도곡동을 잇는 지역으로 낡은 아파트 속에서 대거 신규수요를 촉발할 수 있다. 또 개포주공단지는 인근 강남 부자들이 자녀를 위한 투자를 하는 등 수요도 꾸준하다. 만일 자금이 조금 부족하다면 강동의 가락시영이나 둔촌주공도 고려해 볼 수 있다. 입지면에서 강남ㆍ서초에 비교할 수는 없지만 강동에서는 랜드마크로서 향후 위력을 발휘할 것으로 보여 6억원 정도를 투자할 경우 8억원 정도를 기대할 수 있다.

3순위는 잠실주공5단지다. 잠실주공은 현재 전세금은 4억~5억원대로 매매가 대비 50%가량이다. 매매가 6억원에 전세금이 1억원밖에 되지 않는 개포주공에 비해 초기 실투자금 비율이 낮은 장점이 있다. 아울러 송파 일대 50층 고층 아파트로서, 랜드마크로서 가치가 있다. 다만 교통이 복잡하고, 학군이 인근 강남ㆍ서초 일대에 비해 인기가 높지 않은 점을 고려할 필요가 있다.

▶고 지점장=1순위는 반포주공, 2순위는 개포주공, 3순위는 압구정 구현대아파트를 꼽고 싶다. 반포주공1단지는 3종 일반주거지역으로 2종인 개포와 비교해 투자가치에서 차원이 다르다. 또 계성초교ㆍ세화중고ㆍ국제학교 등 학군이 강남에서도 으뜸으로 꼽힌다. 한강 조망 단지로 쾌적한 환경에 병원, 공연장, 백화점 등 편의시설도 풍부하다. 교통 면에서도 지하철 9호선이 관통하는 등 투자에 손색이 없다. 개포주공은 반포보다는 교육이나 편의시설 면에서 조금 뒤처지지만 평균적으로 좋은 편이다. 일부 단지는 향후 마을버스를 통해 지하철에 접근해야 하는 단점이 있다.

3순위로 꼽은 압구정 구현대아파트는 편의시설과 교통환경, 자연환경 면에서 우수한 점수를 줄 수 있다. 추가적으로는 잠원동 신반포1차와 서초동 우성신동아 등도 거론할 수 있다. 신반포1차는 편의시설, 자연환경, 교통환경이 좋고, 우성신동아는 강남역 중심의 상권과 삼성타운 배후단지로서 임대수요가 기대된다.

－한국 부촌의 상징인 압구정 일대나 은마아파트 재건축 전망은 어떤가.

▶박 팀장=신현대ㆍ구현대ㆍ미성 등 압구정 일대 아파트나 대치동 은마아파트는 용적률상(3종주거지역) 1대1 재건축밖에 되지 않는 단점이 있다. 만약 종상향에 성공할 경우 수익성이 크게 높아질 수 있다. 압구정 일대는 입지 면에서는 교통ㆍ주거환경ㆍ교육 등 3박자를 고루 갖춘 소위 전국구 아파트로 투자가치는 충분하다. 최근에는 먼저 재건축에 성공한 서초반포 일대에 밀리는 모양새지만 재건축에 성공하면 다시 주목받을 수 있다.

▶고 지점장=압구정 신현대아파트는 구현대보다 입지가 떨어지지만 단일 재건축 가능성이 높은 게 매력이다. 인근 한양아파트는 단지 내 대중소형이 혼합돼 있어 조합원 간 이해관계 조정이 관건이다. 대치동을 보면 최근 주목받는 대치쌍용은 중심에서 조금 벗어났고, 인근에 배수펌프장과 한전시설로 저평가되는 부분이 있다.

■ 둔촌주공·과천도 관심가져볼만 서울 강동과 경기 과천 등 준강남권은 투자 우선순위가 엇갈렸다. 과천은 고점 대비 70% 수준으로 하락한 낙폭과대효과가 집중적인 조명을 받은 반면, 둔촌은 탄탄한 강동 일대 교육기반이 장점으로 거론됐다.

고준석 신한은행 청담역지점장은 "과천과 둔촌주공을 놓고 본다면 둔촌을 우선순위에 놓고 싶다"며 "둔촌주공은 인근에 동북ㆍ보성고 등 학군수요가 풍부하고 서울 강남 인프라를 공유할 수 있는 장점이 있다"고 밝혔다. 반면 그는 "과천은 상대적으로 인프라면에서 한계가 있고, 인근 세곡ㆍ내곡지구에 들어서는 많은 신규 공급물량을 극복해야 한다"고 지적했다.

박합수 국민은행 부동산팀장도 과천보다는 둔촌이 상대적으로 더 투자가치가 높다는 평가다. 박 팀장은 "둔촌은 교육수요가 좋고 인근 올림픽선수촌 단지 등이 워낙 낡아 신규 아파트 수요로 가치상승이 기대된다"며 "반면 과천은 재건축에 성공한 래미안슈르도 가격 하락을 겪으면서 기대치가 예전만 못하다"고 설명했다. 다만 그는 "과천은 올해 들어 점차 반등하는 모습을 보이고 있고, 서초 우면지구의 연구단지 등이 활성화되면 추가 상승 여지가 있을 것"이라 덧붙였다.

과천이 우선순위라는 의견도 있다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 "투자가치 측면에서 고점 대비 낙폭이 큰 과천이 더 매력적"이라며 "행정기관이 일시적으로 빠져나간 과천에 공기관이 다시 유입될 경우 가격회복력 측면에서 더 높은 상승이 예견된다"고 말했다. 그는 이어 "둔촌의 장점은 대지 지분이 상당히 크기 때문에 높은 무상지분율로 투자가치가 높다는 것"이라고 말했다.

[정리 = 진영태 기자] [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]