1.5% 초저금리 모기지 "전셋값으로 집 산다"

[8.28 전월세 대책]수익 공유형-신혼부부 적합, 손익 공유형-목돈 무주택자용

[머니투데이 세종=박재범기자][[8.28 전월세 대책]수익 공유형-신혼부부 적합, 손익 공유형-목돈 무주택자용]

정부가 새 모기지 제도를 내놨다. '수익 공유형'과 '손익 공유형'의 두 종류다. 국민주택기금에서 돈을 빌려 집을 사는 생애최초주택구입자금과 구조는 유사하다. 저렴한 비용으로 집을 살 수 있도록 하자는 취지다. 전월세 시장 안정 방안으로 모기지 제도를 내놓은 배경이기도 하다.

신혼부부는 전세대출 대신 모기지로 집을 사고 목돈이 있는 사람도 전세 대신 저금리 모기지로 주택을 사라는 얘기다. 기금은 저금리로 돈을 빌려주는 대신 나중에 시세차익의 일부를 가져간다. 손익형의 경우 손실도 나눠 부담한다. 기존 금융회사 대출의 경우 집값이 하락해도 금융기관의 리스크를 부담하지 않은 것과 대조된다. 오는 10월부터 시범 실시된다.

연소득 부부합산 7000만원 이하 생애최초주택구입자가 대상이다. 무주택자여야 한다는 의미다. 3000가구가 1차 목표인데 수요가 많을 경우 선착순이 불가피하다. 대상지역은 수도권과 6대 광역시로 국한된다.

국토교통부 관계자는 "집값이 높아 부담이 큰반면 향후 집값 하락 위험이 적은 지역을 시범 대상으로 정했다"고 설명했다. 기존 아파트와 미분양 아파트(85㎡ & 6억 이하)만 모기지가 가능하다. 일반주택과 신규 분양 아파트는 대상에서 제외된다.

◇신혼부부 위한 초저금리 '수익형 모기지'

= 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 빌려준다. 2억원이 한도다. 신혼부부 등 목돈이 부족한 이들이 주타깃이다. 1.5%의 초저금리다. 기존의 생애최초 구입자금 기본금리(2.6~3.2%)의 절반 수준이다. 일반모기지와 비교한 자금 부담 역시 절반에도 못 미칠 것으로 분석됐다.

주택 매각때, 20년 만기때, 조기상황시 매각 차익의 일부를 주택기금이 가져가는 구조다. 기업금융의 전환사채(CB)나 신주인수권부사채(BW)와 비슷한 컨셉이다.

예컨대 2억원의 집을 집값의 70%(1억4000만원)의 수익형 모기지로 샀다고 가정하자. 20년 원리금 균등분할 상환을 하면 연 상환액이 847만2800원이다. 대출평잔은 7000만원, 매입가 대비 대출평잔 비율은 35%다. 3억원에 처분, 1억원의 이익을 얻었을 때 기금 귀속분은 3500만원이고 주택구매자는 6500만원을 갖는다.

기금이익 상한(연 5%)도 적용된다. 다만 연 금리 1.5%를 이미 기금이 받은 만큼 시세차익중 기금에 귀속되는 부분의 상한은 3.5%다. 반면 집값 하락에 따른 손실은 구입자가 부담한다.

◇전세금+지분 투자로 집 장만 '손익형 모기지'

= 집값의 40%, 2억원 한도의 대출 상품이다. 전세금 등 목돈있는 무주택자용이다. 형식은 대출이지만 내용은 기금의 지분 투자다. 지분에 대한 임대료 형태로 이자를 내면 된다. 초기 5년은 1%, 6년 이후론 2%다.

집주인과 기금이 지분율에 따라 매각 차익과 손실을 공유한다. 기존 모기지의 경우 집값이 떨어져도 원금과 이자 상환 의무가 커 부담이 됐다면 손익형 모기지는 지분만큼 부담하면 된다.

2억원짜리 집을 사면서 집값의 40%를 손익공유형 모기지로 했다고 하자. 1억5000만원에 처분, 5000만원의 손실이 나면 구매자와 기금은 각각 3000만원, 2000만원씩 손실을 나눠진다. 3억원에 팔아 1억원의 수익이 나면 주택 구매자는 6000만원을 갖는다.

집값 상승 기대가 크지 않은 상황에서 100% 내집과 전세 사이의 새로운 소유 형태가 등장하는 셈이다. 또 담보인정비율(LTV)의 70% 범위 내에서 금융회사의 추가 모기지도 가능하다.

◇주거비용 '수익형' 저렴…원리금 부담·집값 하락 위험 '손익형'

= 목돈 8000만원을 들고 있는 A씨의 모기지·전세·월세의 주거 비용을 따져보자. 주거 요건은 시세 2억5000만원짜리 집, 전세 1억7000만원, 보증금 3000만원에 월세 70만원 등으로 가정했다. 일반모기지는 1억7000만원 대출을 4.3%의 이자로 받아야 한다.

수익공유형은 1.5%의 저금리로 대출 1억7500만원을 받고 자기돈중 500만원은 예금할 수도 있다. 손익공유형은 1억원을 1.5%의 금리로 빌리고 다른 금융회사에서 7000만원을 추가대출해야 한다. 전세의 경우 9000만원의 전세자금대출을 받아야 한다.

연 주거비용은 일반 모기지로 구입할때가 942만원으로 가장 부담이 크다. 월세(787만원)가 그 다음이다. 손익공유형 모기지(662만원)와 전세(616만원)은 비슷했다. 수익공유형의 경우 447만원에 불과했다.

이렇다고 수익형이 가장 유리한 제도라고 장담할 수는 없다. 정부 관계자는 "집값에 대한 기대, 자기자금 규모 등 개인적 상황에 따라 장단점이 존재한다"고 말했다. 원기금 상황부담만 봐도 만기에 일시 상환하는 손익형이 기본형이나 수익형에 비해 낫다.

금리는 수익형·손익형 모기지가 훨씬 유리하다. 대출한도는 손익공유형이 적어 상대적으로 불리하다. 집값 상승때는 기본형이, 하락때는 손익공유형이 유리하다.

'신기해서 난리' 급등주 자동 검색기 등장...열광하는 개미들

추천주마다 연일 급등! 급등주 문자서비스 3일 무료체험!

[머니원]9월에 오를 종목들을 지금부터 체크하세요

[머니투데이 핫뉴스]

☞ '선풍기 아줌마' 얼굴재건수술 후 근황 공개 ☞ 최일구, 30억대 빚 회생절차…연락두절 상태 ☞ 선풍기아줌마 근황, 17번 재건수술 끝에 결국… ☞ "모델하우스 갔다 덜컥 계약? 큰일납니다" ☞ [영상] 류현진에겐 푸이그, 유리베에겐 류현진?

[book]주식시장의 17가지 미신

궁금했던 기업의 진짜 연봉 정보! 무료 검색하세요~

[부자네]3년간 연4.8% 고정금리 스탁론 독점판매

머니투데이 세종=박재범기자 swallow@

< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >