[문답풀이]이달 시행되는 '목돈 안드는 전세'란?

【서울=뉴시스】이재우 기자 = 국토교통부는 이달 중 '목돈 안드는 전세'를 시행한다고 12일 밝혔다.

박근혜 대통령의 대선 공약이자 4·1 대책 후속 조치 중 하나인 이 제도는 전세금 부담으로 허덕이는 무주택 서민을 지원하기 위한 것이다.

이 제도는 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보 대출화해 대출한도를 증액하고 금리를 인하해주는 것이 골자다. 집 주인의 성향을 고려해 임차보증금 반환청구권 양도방식과 집주인 담보대출 방식 등 2가지 유형으로 이뤄진다.

다음은 국토부가 내놓은 목돈 안 드는 전세 관련 문답풀이다.

-제도 도입 배경과 취지는

"수급 불균형 해소를 위한 임대주택 확충 등에 시간이 소요되고 현재 무주택 서민들이 전세금 마련에 어려움을 겪고 있어 전세가구의 목돈 마련 부담 완화를 위해 목돈 안드는 전세대출 제도를 도입하게 됐다. 이 제도의 핵심은 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보 대출화함으로써 대출한도를 증액하고 금리 인하를 도모하는 것임. 단 집 주인 성향 등을 감안해 ▲임차보증금 반환청구권 양도방식(임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도한 경우 금융기관에 우선변제권을 부여해 전세대출 담보력 강화) ▲집주인 담보대출 방식(대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달) 등 두 가지 유형을 마련했다.

-제도는 전세자금 지원 확대가 골자인데 이로 인해 전세자금 대출이 과도하게 일어날 우려는.

"정부는 주택시장 정상화를 통한 전세수요의 매매수요 전환으로 전월세 시장 안정을 도모하고 있으나 시간이 소요된다. 이 과정에서 전세금 마련 부담으로 주거하향 이동, 전세난민 발생 등 무주택 서민의 어려움이 커지고 있어 전세자금 지원은 불가피하다. 지원대상을 무주택자로 한정하고 소득요건도 부부합산 6000만원 이하로 제한해 과도한 대출 확대를 예방하겠다."

-돈 안드는 전세 대출기관을 6개 시중은행으로 한정한 이유는.

"목돈 안드는 전세를 6개 은행을 통해서만 취급하겠다는 것은 아니다. 목돈 안드는 전세는 이번에 법 개정 등 제도개선을 통해 새롭게 개발된 대출상품으로 초기단계에서 안정적인 상품 출시를 위해 현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 통해 우선 출시하게 됐다. 향후, 대출실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안도 검토할 계획이다."

-임차보증금 반환청구권 양도방식이란. 금융기관에 우선변제권을 부여하려는 이유는.

"세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이라는 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것으로 세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용된다. 단 금융기관은 현 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하 및 대출한도 확대 효과가 제한적이었다. 주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에게도 우선변제권을 부여하면 근저당권에 준하는 담보력이 확보돼 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아짐으로써 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다. 현행 기준 대출금리가 보증료 포함 4% 내외로 돼 기존 6~7% 신용대출에 비해 2%p 금리효과가 기대된다."

-금융기관에 대한 우선변제권 인정이 임대차보호법 취지에 맞는지.

"궁극적인 목표가 전세자금 대출금리 인하를 통해 무주택서민의 주거안정을 지원하는 것으로 임대차보호법 제정 취지에 부합한다. 입법례를 봐도 본 제도는 사실상 민간 은행 자금을 활용한 전세임대로 그 본질이 LH의 전세임대와 같고 현행 임대차보호법은 법인인 LH에 대해 우선변제권 인정하고 있다. 법 논리적으로도 임차인이 갖는 우선변제권을 채권 양수인인 금융기관이 행사하지 못한다는 것은 모순이다."

-집주인들이 거부감을 갖지는 않을지.

"집주인 입장에서는 임차보증금 반환 주체가 임차인에서 금융기관으로 변경된다는 점을 제외하고는 실질적인 차이가 없다. 보증금의 일부를 은행으로부터 직접 입금받고 계약 종료시 보증금을 은행으로 반납하기만 하면 된다. 전문성이 높은 금융기관을 상대해야 한다는 막연한 불안감이 있을 수 있으나, 중개업소 등을 대상으로 적극적으로 홍보하여 불안감을 해소해 나갈 계획이다."

-우선변제권 인정기관을 은행 등으로 제한하는 이유는.

"원칙적으로는 금융기관 범위에 대한 제한없이 모든 기관에게 우선변제권을 인정하는 것이 논리적으로 타당하나 제도 초기에 광범위하게 제도적용 범위를 인정할 경우 사채업자 등의 악용 가능성이 우려된다."

-임차인 이자연체, 임차 기간 중 기타 비용에 대한 처리는."계약 종료시 은행이 집 주인에게 받은 임차인 몫 임차 보증금에서 연체 이자 등을 제하고 임차인에게 반납하게 된다."

-집주인 담보대출 방식이 실효성이 있겠는지. 누구 이용할까.

"집주인 담보대출방식은 전세계약을 갱신하는 경우를 대상으로 하는데 집주인의 참여를 유도하기 위해 인센티브(대출금에 대한 소득세 비과세, 이자 납입액 40% 소득공제, 대출 규모에 따른 재산세, 종합부동산세 감면)를 제공한 만큼, 충분히 참여할 유인이 있다고 판단된다. 특히 재계약하지 않고 새로운 세입자를 구할 경우 새로운 세입자를 구하는데 드는 노력과 시간비용 및 부동산 중개비용* 등을 감안할 때 기존 세입자와의 유대관계에 따라 집주인이 담보대출 받는 것에 대한 심리적 거부감을 충분히 극복할 수 있을 것으로 예상된다. 위와같은 장점에도 불구하고, 집주인이 주택담보대출을 거부하는 경우에는 임차보증금 반환청구권 양도방식 목돈 안드는 전세를 통해서도 대출 가능하다."

-집주인 담보대출 방식을 전세 증액계약에만 적용하는 이유는?

"집주인 대출방식은 금융(LTV, DTI 완화)·세제지원이 이루어지므로 가계대출 증가, 재정여건 등을 감안해 증액계약으로 한정했다. 다가구, 다세대 주택의 경우 담보대출 가능금액 심사에 약 3주∼1개월이 소요돼 임대차계약기간에 맞춰 대출이 이루어지기 어려운 점도 고려했다. 예를 들면 목돈 안드는 전세대출을 5000만원 받는 조건으로 임대차 계약을 체결했는데 대출 가능금액이 3000만원 밖에 안돼 임대차 계약을 이행하기 어려운 경우가 발생할 수 있다. 실적 등을 모니터링해 추후 확대 여부를 검토하겠다."

-임대인에 대한 세제 인센티브는 충분한지.

"집주인의 목돈 안드는 전세 참여를 유도하기 위해 다양한 세제지원 방안을 마련했다. 전세보증금에 대한 비과세 필요성이 큰 다주택자 등의 경우 본 제도에 참여할 유인이 크며 세입자를 구하기 어렵거나 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 본 제도에 참여할 수 있을 것으로 예상된다."

-임차인 이자납입 연체 및 임대인 신용도 하락에 대한 방지수단은 있는지.

"세입자가 이자납부를 지연하는 경우에 대비해 세입자가 이자납부 지연시 보증기관이 이자를 임대인에게 지급하도록 하는 이자지급 보증 상품을 마련해 제공할 예정이다. 단 다만, 임차인이 이자납입 연체 이후 임대인이 대위변제하기까지 기간 동안 이자연체 정보가 남게되면 임대인의 신용등급이 하락할 위험이 있으므로 임대인이 대신 이자를 납입하기 까지 약 1개월간 연체정보 등록을 유예하도록 할 예정이다."

-보증신청은 누가 하는 것인지. 절차는.

"임차인이 대출이자를 납부하지 않을 경우에 보증기관이 임대인에게 이자를 대신 지급하는 이자지급보증으로 임대인의 요구가 있을 경우, 임차인이 이자지급보증을 신청해 보증상품에 가입하게 된다. 보증신청을 하기 위해서는 임차인이 보증기관에 보증신청서를 제출해야 한다. 단 임대인 및 임차인의 편의를 위해 은행창구에서 대출신청 접수시 보증상품 안내할 예정이다."

ironn108@newsis.com

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