[새해 부동산시장 전망] "새정부 출범 호재" 수도권 집값 상저하고

불황으로 관망하던 투자자.. 하반기에 매수세 발생 예상
세종시 등 땅값 오름세 지속
수익형부동산 수익률은 흐림

혹독한 한 해를 보낸 부동산 시장도 희망찬 새해를 맞이했다. 특히 올해는 박근혜 정부가 출범하는 첫해인 만큼 정책적 지원으로 부동산 시장에도 훈풍이 감돌 수 있다는 기대감이 높아지고 있다.

올해 주택의 경우 수도권을 중심으로 '상저하고(上低下高)'의 흐름을 보일 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 새 정부의 정책을 관망한 후 효과가 나타날 무렵 매수세가 일어날 수 있다는 관측이다. 지난해에도 상대적으로 양호한 추세를 보였던 토지는 올해 전망도 밝은 편이다. 세종시와 혁신도시는 물론 박근혜 대통령 당선인의 공약으로 개발 호재가 있는 지역이 주목되고 있다.

수익형 부동산은 저금리 기조가 이어지고 있는 만큼 올해도 인기를 누릴 것으로 예상되지만 수익률은 더욱 떨어질 것으로 전망된다. 따라서 공급 물량 중 옥석을 가리기 위한 노력이 필요하다는 지적이다.

◇수도권 집값 '상저하고'=

올해 극심한 거래 침체를 겪었던 수도권 주택시장이 하반기 회복세에 접어드는 '상저하고'의 모습을 보일 것이라는 신호는 곳곳에서 감지된다.

우선 새 정부에 대한 시장의 기대감이 크다. 서울 개포동 부흥공인의 김매성 대표는 "부동산 규제가 완화되면 매수에 나서겠다는 손님들이 상당수"라며 "취득세 감면 조치 연장에 다주택자 양도세 중과세 유예까지 동반된다면 거래는 살아날 것"이라고 말했다.

불황으로 관망세를 고수하던 투자자들이 새 정부의 정책이 본격적으로 효과를 발휘하는 하반기 들어 매수에 나설 수 있다는 설명이다.

전셋값 상승과 맞물려 전세수요가 매매수요로 전환할 가능성도 주목할 만한 대목이다. 지난해와 올해 전셋값이 급등하면서 집값에서 전세금이 차지하는 비율인 전세가율이 60%에 육박하고 있다. 또 우리투자증권에 따르면 올해 만기가 도래하는 전세 재계약 물량이 수도권에서만 132만건에 달하는 것으로 추산된다.

한국건설산업연구원 관계자는 "매매가격 대비 전세비율이 지속적으로 상승해 실수요자들의 주택구매 요인 커졌다"며 "수도권 주택시장은 상반기 약보합세가 이어지다 하반기 경제 상황에 따라 회복세 흐름으로 이어지는 상고하저의 모습을 보일 것"이라고 전망했다.

◇땅값은 세종시ㆍ평창 등 국지적 상승=

지난해 부동산 상품 가운데 유일하게 오른 땅값은 올해도 기상도가 맑다.

국토해양부에 따르면 올 한 해 전국에서 땅값이 가장 많이 오른 10곳 중 4곳은 정부부처ㆍ공공기관 이전을 앞둔 세종시와 혁신도시였다. 세종시가 2.7%의 지가 상승률을 보이며 2위를 차지했고 신서혁신도시가 있는 대구 동구(2.42%), 원주혁신도시가 조성되는 강원도 원주시(2.17%)와 전북혁신도시가 자리하는 전북 완주군(2.17%)도 땅값이 크게 올랐다.

정부부처와 공공기관의 이전이 지속되는 당분간은 해당 지역의 땅값이 오름세를 이어갈 것이라는 분석이 가능한 이유다.

그 밖에도 동계올림픽을 앞두고 있는 강원도 평창군(2.36%), 서울~춘천 고속도로와 ITX경춘선 개통으로 서울 접근성이 높아진 춘천시(2.28%), 명지국제도시ㆍ에코델타시티 등의 개발호재가 풍부한 부산 강서구(2.28%) 등의 땅값이 오른 것에 비춰볼 때 올해도 박 당선인의 지역개발 공약의 호재가 있는 지역 땅값이 강세를 보일 것으로 전망된다.

◇인기는 여전…수익률은 글쎄=

오피스텔과 도시형생활주택을 중심으로 '불황 속 호황'을 누렸던 수익형 부동산 시장의 인기는 저금리 추세가 이어질 올해에도 지속될 것으로 보인다. 다만 전문가들은 올해 수익형 부동산 시장의 인기를 견인했던 오피스텔ㆍ도시형생활주택은 공급과잉이 현실화 되면서 수익률은 낮아질 것으로 예상했다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "미분양 오피스텔도 나오는 등 지난해에 수익형 부동산 시장의 공급과잉 문제가 이미 현실화 됐다"며 "올해는 모델하우스만 방문해보고 구입을 결정하는 것이 아니라 조건 등을 꼼꼼히 따져보는 선별적 투자자들이 늘 것"이라고 말했다.

2013년 부동산시장 월별 이슈

박홍용기자 prodigy@sed.co.kr

1월, 국민주택기금 대출 소득요건 완화9월, 연한 안된 건축물도 재건축 가능

지혜와 풍요를 상징하는 '뱀'의 해인 계사년(癸巳年)은 앞으로 5년간 대한민국이라는 배를 이끌고 갈 대통령이 바뀌는 해이다.

특히 새 대통령이 침체된 부동산 시장을 반등시킬 만한 새로운 카드를 꺼낼지 세간의 이목이 집중되고 있다. 박근혜 대통령 당선인이 선거 기간 동안 '하우스푸어' 문제와 부동산거래 활성화에 깊은 還？？나타낸 만큼 특단의 조치를 취할 것이라는 전망도 나오고 있다. 특히 매달 새롭게 바뀌는 정책과 제도를 꼼꼼히 챙겨야 실수요자는 물론 투자자들도 손해를 덜 볼 수 있다.

31일 업계에 따르면 당장 1월부터 국민주택기금 대출 소득요건이 완화돼 무주택 세대주의 부담이 경감될 것으로 전망된다.

국민주택기금에서 지원되는 주택구입(생애최초 및 근로자서민)자금과 전세(근로자서민)자금 대출을 받을 수 있는 소득요건이 상여금을 포함한 부부합산 소득으로 통합ㆍ조정돼 시행된다. 그동안 소득요건 산정시 상여금과 수당 등이 포함되지 않았고 특히 전세자금의 경우 세대주 소득만을 기준으로 산정돼 불합리했던 점을 개선한 것이다.

3월에는 28.57㎞ 길이의 인천~김포 제2외곽순환도로가 착공된다. 이 고속도로는 민자고속도로로 총 1조5,130억원의 사업비가 투입되며 포스코건설 컨소시엄으로 구성된 인천김포고속도로㈜가 BTO 방식으로 추진할 예정이다.

4월에는 향후 5년간 국민주택기금의 운용ㆍ관리업무를 수행할 수탁은행이 변경된다. 국토부는 기금업무를 대행하고 있는 우리ㆍ농협ㆍ신한ㆍ하나ㆍ기업 등 시중은행 5곳의 계약기간이 3월 말 종료됨에 따라 수탁은행을 재선정해 1월 중 적격자를 발표할 예정이다. 2월 말 수탁계약을 체결한 이들 은행은 3월부터 무주택서민에 대한 전세자금 및 구입자금 대출, 주택사업자 건설자금 대출 등 업무를 개시한다.

6월부터는 임대주택 임차인의 권리보호규정이 강화된다. 임대사업자가 임대보증금과 임대료를 상호 전환하는 경우 임차인에게 해당 주택의 국민주택기금 융자금 및 저당권 등 담보물권 설정금액 등을 알려야 한다. 또 임대보증금에 대한 보증보험 가입의무를 이행하지 않았을 경우에 대한 처벌 등도 강화된다.

9월에는 '도시 및 주거환경정비법' 개정에 따라 재건축 연한이 도래하지 않은 건축물도 안전진단을 받으면 재건축이 가능해진다. 개정안은 재건축 연안이 안 된 건축물이라도 중대한 기능적ㆍ구조적 결함 등이 발견된 경우 주민의 10분의 1 이상의 동의를 얻으면 안전진단을 요청할 수 있도록 했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "수요자들은 취득세 감면 연장과 다주택자 양도세 중과폐지 등의 굵직굵직한 이슈를 챙기는 것과 동시에 매달 바뀌는 제도도 꼼꼼히 살펴 혜택을 누리는 것이 좋다"고 조언했다.

김상훈기자 ksh25th@sed.co.kr

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