역세권 vs 항아리상권 투자매력 다르네

상가분양 상반기 큰장 선다는데…역세권상가 "유동인구가 돈" 합정·미금 분양항아리상권 "배후수요 탄탄" LH상가 눈길

4ㆍ11총선을 앞두고 얼어붙었던 상가 분양시장에 어느덧 봄기운이 완연하다. 잠시 주춤했던 신규 분양 물량이 연중 최고 호황기로 꼽히는 4~6월 봇물을 이루기 때문이다. 특히 역세권 상가, 항아리 상권 상가, 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가 등 인기 상가가 줄줄이 분양을 앞둬 상반기 상가시장에 큰 장이 설 전망이다. 분양 물량이 많은 만큼 '옥석가리기'는 필수다. 특히 역세권 상가와 항아리형 상권 등 문구를 내세워 광고하는 상가가 부지기수인 만큼 꼼꼼한 상권 분석이 없으면 낭패를 볼 수 있다. 역세권 상가는 전철ㆍ지하철역 주변 점포로 역 주변 유동인구를 고스란히 상권 수요로 끌어들일 수 있는 인기 상품이다. 역과의 거리에 따라 초역세권, 근거리 역세권 등으로 나뉘는데 일반적으로 거리가 가까울수록 몸값이 올라간다.

역세권 상가 투자에서는 해당역이 얼마나 활성화돼 있는지가 가장 중요한 투자 포인트다.

지난해 말 기준 수도권 내 전철ㆍ지하철역 수는 9호선과 신분당선을 제외하고도 무려 441개에 달하고 개통 예정인 역도 60여 개나 된다. 역이 급격히 증가하면서 역세권이지만 정작 유동인구가 없는 '무늬만 역세권'도 늘고 있다. 역세권 상가라는 말에 무턱대고 투자에 나설 경우 아무도 오지 않는 '유령 상가'의 한복판에 투자금이 묶일 수도 있다는 얘기다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "인구는 큰 변화가 없는데 역만 늘어나면서 유동인구를 발판삼는 역세권 상권의 가치가 점점 떨어지고 있다"며 "지하철 승하차 인원 자료를 통해 역세권 활성화 정도를 파악하는 게 역세권 투자의 첫 걸음"이라고 말했다.

상가뉴스레이다가 서울메트로ㆍ코레일ㆍ인천교통공사ㆍ서울도시철도공사의 자료를 분석한 결과 지난해 일평균 승하차 인원이 가장 많이 증가한 역은 서울역이다.

서울역의 2011년 연간 일평균 승하차 인원은 22만5044명으로 2010년에 비해 약 3만명 이상 늘었다. 서울역은 철도 연계성이 우수한데다 1ㆍ4호선, 경의선 등 환승 노선이 있어 이용객이 많다. 특히 역 주변에 롯데마트 등 대규모 쇼핑시설이 자리잡고 있어 유동인구 유입 효과가 높다.

신도림역도 지난해 8월 디큐브시티 개장으로 방문객이 늘어나는 추세다. 지식산업센터가 다수 들어선 가산디지털단지역, 문화ㆍ오락시설이 풍부한 홍대입구역도 전년 대비 일평균 승하차 인구가 1만명 이상 늘어난 '대박' 역세권으로 통한다. 홍대 상권의 확장에 힘입어 인근 합정역도 전년 대비 3000명가량 일일 승하차 인원이 증가하는 기염을 토했다.

지난해 하루 이용객이 가장 많은 역도 서울역(22만5044명)이었다. 강남역(20만6712명), 잠실역(17만114명), 신도림역(15만8355명), 사당역(15만3789명) 등이 뒤를 이었다.

일반적인 상가와 같이 역세권에서도 상가 위치나 주변시설, 업종 등 상권 분석은 필수다. 선 대표는 "같은 역세권이라도 집객력이 높은 코너에 입지하거나 역과 직접 연결돼 충분한 유동 인구를 확보할 수 있는 '+α'를 갖춘 상가를 찾아야 한다"고 조언했다.

항아리형 상권은 특정지역에 상권이 한정된 대신 배후 수요가 외부로 거의 유출되지 않아 지속적으로 충성도 높은 수요층을 확보할 수 있는 곳을 말한다. 대개 전철역과 멀거나 비교적 고립된 장소에 입지하는 경우가 많다. 다른 지역으로 나가기는 불편하지만 내부에는 대규모 아파트 단지나 기업, 학교 등이 있어 소비 수요가 공급을 초과하는 양상이 나타나기 때문에 비교적 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. 최근 인기가 높은 단지 내 상가도 대표적인 항아리 상권 상가로 볼 수 있다.

항아리 상권 상가 투자에서는 주변 주거 단지 입주율과 주거선호도, 주민들의 동선 등을 눈여겨봐야 한다. 외부에서 유입되는 수요가 없는 만큼 배후수요 집객에 사활을 걸어야 한다는 얘기다.

특히 상권 내 또는 주변지역에 백화점이나 대형마트 등이 들어서는지 확인하는 것은 필수다. 부동산시장의 대표적 호재인 역 개통이나 도로 확충 등 교통 편의성 증대도 항아리 상권 상가에서는 악재다. 수요 유출이 쉬워지면서 집객력이 크게 떨어지기 때문이다.

역세권 상가와 항아리 상권 상가 모두 각자 매력을 앞세워 투자자들의 눈길을 끌고 있다.

최근 분양하는 역세권 상가로는 메세나폴리스, 엠코헤리츠, 골든스퀘어 등이 있다. 메세나폴리스는 GS건설이 시공을 맡은 대규모 상업시설로 2호선과 6호선 환승역인 합정역과 직통으로 연결돼 접근성이 높다. 유동인구가 많은 홍대입구와도 연계되며 대형 공연장, 멀티플렉스 극장 등 입점이 확정돼 수요 확보에 유리하다.

엠코헤리츠는 분당선 미금역 바로 앞에 있는 주상복합 상가다. 앞으로 신분당선 연장선이 개통되면 환승역세권으로 또 한번 상권이 업그레이드될 전망이다. 골든스퀘어는 올해 개통을 앞둔 신분당선 방죽역 근처 코너에 있다.

역세권 상가들의 분양 행진 속에서 항아리 상권에 자리잡은 상가들도 만만치 않은 분양공세에 나서고 있다.

경기도 안양의 경진빌딩은 안양스마트타운과 관양지구 아파트 입주자들을 배후수요로 삼는 전형적인 항아리 상권 상가다. 강남 세곡지구에 위치한 리엔파크프라자 역시 2400여 가구의 아파트 주민들을 예비 수요로 두는 항아리 상권 상가 형태를 띠고 있다.

이달부터 6월까지는 인천 영종과 서울 서초, 경기 의왕 포일, 김포 한강, 성남 여수 등지에서 125개의 신규 LH 단지 내 상가도 입찰을 앞두고 있다.

1000가구 이상 배후 주거가구를 지닌 서울 서초, 김포 한강, 성남 여수, 성남 판교 등 단지가 특히 주목받는 곳이다. 서울 서초 LH 단지 내 상가는 서초라는 지역 프리미엄까지 더해져 더욱 인기를 끌 것으로 예상된다.

[백상경 기자]

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