[부동산 읽기] 양도소득세 중과 폐지해야

정부는 지난 6월 국민경제 대책회의를 통해 하반기 경제정책 운용 방향을 발표했다. 경제 성장률을 낮춰 물가를 우선 안정시키고, 하반기 공공요금 인상을 최소화하며 긴축재정을 운용한다는 내용이다. 이와 함께 불황에 허덕이는 주택시장에 활력을 불어넣고 침체된 주택 거래를 활성화하기 위해 '수도권 아파트 전매제한 완화', '재건축 초과이익 환수제 완화', '임대사업자에 대한 세제지원요건 완화' 등 주택시장관련 활성화 정책을 내놓았다.

올해 들어 정부가 이미 네 차례에 걸쳐 주택시장 활성화 대책을 발표했지만, 정부의 기대와는 달리 시장의 침체는 지속되고 있다. 이어지는 활성화 대책에도 불구하고 주택시장의 침체가 우려할 만한 수준에 이르자 급기야 정부 일각에서 다주택 보유자에게 적용하던 양도소득세 중과제(세율 60%)를 폐지하자는 주장이 나오고 있다.

때마침 국회에서도 의원입법으로 양도소득세 중과 유예기간을 2년 연장하자는 법안이 상정되면서 양도소득세를 둘러싼 논쟁이 벌어지고 있다.

'양도소득세 중과' 폐지론자는 시중 여유자금을 주택시장으로 끌어들이면 얼어붙은 주택거래가 촉진되고, 다주택자가 보유한 주택이 전세 시장의 숨통이 틔워줄 것이라 기대한다. 그러나 반대 측에서는 양도소득세 중과를 폐지하면 부동산 투기를 부추겨 서민의 내 집 마련을 가로막을 수 있다고 주장한다.

양도소득세는 1967년에 만들어진 부동산 투기억제 세에서 비롯됐다. 당시 한남대교 남단이 경부고속도로 기점으로 결정되면서 '강남에 투자하면 돈 번다'는 소문이 퍼지고 강남의 땅값이 급등했다. 박정희 정부는 '부동산 투기 억제에 관한 특별조치법'을 마련하면서 서울과 부산에서 토지거래 시 차액 50%를 '부동산 투기 억제세'로 과세하도록 했고, 이것이 오늘날의 양도소득세로 변한 것이다.

양도소득세는 부동산 투기를 부분적으로 제어할 수 있지만, 근본적으로 봉쇄하지는 못하는 제도다. 왜냐하면 주택의 경우 양도세가 부과된다는 것은 주택을 보유하거나 사용한 사람이 지불해야할 비용 즉, 사용자 비용(user cost)이 증가하는 것인데 이 비용을 아무리 크게 한다 해도 보다 더 큰 이익(profit)이 있다면 사람들은 기꺼이 비용을 부담한다는 것이다.

주택을 사고팔아서 1억원의 차익을 얻었다고 가정하면, 중과세율을 적용해 차익의 60%를 세금으로 내더라도 나머지 40%의 차익을 챙길 수 있다. 이 때문에 양도세는 투기를 막는 장치가 아니라 투기적 이윤을 정부가 투기꾼과 나눠 먹는 제도라는 비판이 제기되고 있다.

실제 박정희 정부가 부동산 투기억제 세를 도입했을 때의 명분은 투기를 억제해 국민의 불만을 잠재우려는 것이었지만, 사실은 경부고속도로건설 등 경제개발계획 추진을 위해 필요한 자금을 조달하기 위한 세수확충 정책의 하나였다.

양도세는 투기가 발생할 때는 투기를 효과적으로 방지하지 못하지만, 주택 시장이 위축됐을 때는 정상적인 거래를 가로막는 '시장동결 효과'를 야기한다. 이러한 이유로 미국에서는 1년 이상 보유한 부동산을 팔 때는 양도세 부담이 최고 15%로 고정돼 있고, 영국은 1주택자에 대해서는 양도차익 규모에 상관없이 양도세를 면제한다.

결국 최근에 논의되는 양도세 중과 폐지 문제는 근본적으로는 주택의 정상적인 거래를 가로막는 시장동결 효과를 해소하자는 것이다. 이를 도외시하고 양도세를 투기 억제 장치로 전제하고, 중과세를 폐지하면 부동산 투기가 일어날 것이라는 일부의 주장은 설득력이 떨어지는 견강부회(牽强附會)다. 양도세 중과 폐지를 반대하는 측에서는 차라리 중과세 폐지에 따른 세수 감소에 대한 대안을 제시하라는 주장이 오히려 합리적으로 보인다.

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