부동산 '요지' 알고싶다? 정책·이슈 '요지' 파악해라

[머니투데이 송지유기자][[2011년 부동산 키포인트] 바뀌는 정책 및 주요 시장이슈]

- 종료? 연장? DTI완화·지방 세감면 '주목'

- 상한제 폐지 불투명·도시형 주택은 늘려

- '노부모부양가구 공급' 민영중대형 확대

- 금리·대북리스크·수도권 개발계획 '변수'

집값 상승 요인과 하락 요인의 팽팽한 힘겨루기가 이어지면서 올해는 그 어느 때보다 부동산 시장 전망이 불투명하다. 이럴 때 꼭 확인해야 할 사안은 부동산 정책 및 시장 이슈다. 정부 정책이나 시장 이슈에 따라 시장 흐름이 바뀔 수 있어서다.

올해는 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제, 양도세 감면 등 세제 규제 등 기준이 바뀐다. 분양가상한제 폐지 등 규제 완화가 예고된데다 서민 대상 주택정책도 달라질 예정이다. 기준금리 인상, 대북 리스크, 대규모 개발계획 등 시장 변수도 많다.

◇DTI 및 미분양 양도세 감면 지원책 종료

지난해 도입된 부동산 관련 각종 지원책이 종료될 예정이다. 우선 1가구 1주택자가 투기지역(서울 강남·서초·송파구)을 제외한 지역에서 9억원 이하 주택을 구입할 경우 금융회사가 DTI 적용을 자율적으로 결정할 수 있도록 한 조치가 오는 3월말 끝난다.

4월부터는 투기지역인 서울 강남3구에서 주택을 구입하면 DTI 40%, 비강남권은 50%, 수도권은 60%를 적용하는 기존 규제가 재가동되는 것이다.

다만 정부가 부동산 경기 침체가 지속된다고 판단할 경우 DTI 규제 완화 조치는 연장될 수도 있다. 정부는 시장 상황에 따라 규제 연장을 검토할 수도, 규제를 재가동할 수도 있다는 입장이다.

4월말까지 지방 미분양주택을 구입할 경우 분양가 인하율에 따라 5년간 양도차익을 60∼100%(분양가 인하율 10% 이하 60%, 10% 초과∼20% 이하 80%, 20% 초과 100%) 감면해주는 혜택도 오는 4월말 끝난다. 이 조치가 끝나면 지방 분양시장과 건설사 유동성 등에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

하지만 이 조치 또한 추가로 연장될 가능성이 크다. 지난해말 국회 기획재정위가 조세소위원회를 열고 지방 미분양 양도세 과세특례제도 연장에 잠정합의했기 때문이다. 양도세 감면 연장 여부는 다음달 임시국회 논의를 통해 최종 결정될 예정이다.

◇분양가상한제·도시형생활주택 등 건설 규제 완화

분양시장 최대 규제인 민간택지 분양가상한제 폐지 여부도 관심사다. 민간택지 분양가상한제 폐지안은 지난 2009년 장광근 의원 등이 입법 발의했으나 국회에 계류돼 있다.

국토해양부, 기획재정부 등 관계 부처는 민간 주택 공급 활성화를 위해 분양가상한제를 폐지하겠다는 의지를 보이고 있지만 민주당 등 정치권의 입장이 달라 연내 폐지 여부는 불투명하다.

1∼2인가구 주택 수요 흡수 기능을 하는 도시형생활주택의 공급이 확대될 예정이다. 정부는 올 상반기 중 도시형생활주택 단지 규모를 150가구 미만에서 300가구 미만으로 늘릴 방침이다. 다만 150가구 이상 도시형생활주택은 주택 규모에 따른 주거환경을 고려해 단지내에 일부 부대.복리시설을 설치해야 한다.

◇신혼부부·노부모부양가구 등 서민 주거지원 확대

저출산·고령사회 기본계획의 후속 조치로 신혼부부 및 다자녀가구에 대한 국민주택기금 지원이 확대 시행될 예정이다. 결혼 5년 이내 유자녀 신혼부부가 국민주택기금 대출신청시 세대원 전원 6개월 이상 무주택 유지 등 까다로운 기준이 없어진다.

신혼부부가 근로자·서민 주택구입자금을 대출받을 수 있는 소득요건도 2000만원에서 3000만원으로 완화된다. 근로자·서민 전세자금 대출액은 최대 3000만원에서 3500만원으로 늘어난다. 3자녀 이상 다자녀 가구가 근로자·서민주택구입자금을 대출받을 때 금리는 현행 4.7%에서 4.2%로 0.5%포인트 낮아진다.

65세 이상 노부모를 3년 이상 부양한 무주택세대주 대상 특별공급 주택 규모는 민영 중대형까지 확대된다. 현재는 전용 85㎡ 이하 국민주택에 한해 특별공급하고 있다. 다만 노부모부양 특별공급 물량은 다른 특별공급과의 형평성을 고려해 전체 물량의 3% 이내로 제한한다.

◇금리·대북리스크·개발계획 변수도

금리는 부동산 시장 최대 변수로 꼽힌다. 특히 부동산 경기가 본격적인 회복세에 돌아서지 않은 가운데 기준금리가 추가로 인상될 경우 시장에 악재로 작용할 가능성이 크다. 금리 부담이 커지면 집을 살까 말까 망설였던 수요자들이 전세로 돌아설 수 있어서다.

천안함 사태에 이어 연평도 포격 도발로 심화된 대북 리스크도 시장을 좌지우지할 주요 변수다. 북한의 연평도 도발 직후 수도권 서북부 접경지역 부동산 시장은 매수세가 끊기고 가격이 떨어지는 등 직격탄을 맞기도 했다. 대북 리스크는 단발성이 아니라 사건이 터질 때마다 시장이 휘청거릴 수 있다.

수도권 대규모 개발계획도 시장을 움직일 요소다. 다음달에는 서울 강남 개포지구 재건축 지구단위계획이 확정될 예정이어서 주변 부동산 시장 여파에 비상한 관심이 쏠리고 있다.

개포지구는 32개 단지, 2만8000여가구 규모로 향후 4만여가구 매머드급 단지로 변모할 예정이다. 연내 확정될 서울 반포·잠실·당산 등 한강변 유도정비구역 개발계획도 파장이 클 것으로 보인다.

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머니투데이 송지유기자 clio@

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