(추석後 부동산)①'중소형·급매물' 거래주도 예상

- 매매.. 8.29대책 기대감 `매수심리 살리기 역부족`

- 전세.. 재계약 많아 `물건부족 전세난 확산 가능성`

[이데일리 이진철 기자] 정부의 8.29대책 발표이후 서울·수도권 주택시장은 `매매 약세-전세 강세` 현상이 이어지고 있다.

매매시장은 실수요 중심으로 일부 급매물 위주의 거래가 이뤄지고 있지만 전반적인 매수심리는 좀체 살아나지 않으면서 거래침체가 지속되는 모습이다.

반면 전세시장은 집값 전망이 여전히 불투명한 상황에서 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 늘어나면서 전세물건의 희소성 커지고 가격은 강세를 나타내고 있다.

전문가들은 추석이후 매매시장은 매수세 둔화로 여전히 약세를 보일 것으로 예상했다. 전세시장은 매물부족으로 전세난이 확산될 가능성이 높다고 내다봤다.

◇ 매매가격 약세전망.. 수요부족 `중소형·급매물 위주 거래`

추석이후 매매시장은 총부채상환비율(DTI) 규제완화와 생애 첫 주택자금대출 등 8.29대책 효과로 실수요자와 급매물 위주의 거래가 이어질 것으로 보인다.

자금마련이 대책이전에 비해 쉬워진 만큼 가격부담이 낮은 중소형주택 위주의 거래가 늘어날 수 있다. 반면 집값 상승에 대한 기대감이 낮은 상황이기 때문에 고가주택에 대한 매수심리는 여전히 침체를 면치 못할 가능성이 크다.

실제로 서울지역 법원경매시장에선 8.29 대책이후 6억원 미만 아파트의 낙찰율과 낙찰가율이 크게 상승한 것으로 나타났고, 입찰경쟁률도 대책발표 이전보다 2배 가까이 상승했다. 이는 8.29대책 이전 관망세로 일관했던 입찰자들이 대책발표 이후 부동산시장이 회복될 것이라는 기대감이 일부 반영됐기 때문으로 풀이된다.

오는 10월부터 서울시의 공공관리제 시행을 앞두고 재건축·재개발 조합이 시공사 선정을 서두르는 것도 변수로 꼽힌다. 강남권의 개포지구, 은마아파트 등 대형 재건축사업이 본궤도에 오를 경우 주변 아파트값에 영향을 미칠 가능성도 있다.

다주택자 양도세 감면 연장으로 인해 급매물이 일부 회수되면서 강남권의 아파트값의 하락은 멈출 것으로 보인다.

9월 기준금리가 동결되면서 추석이후 금리인상 가능성이 높아진 것은 매매시장에는 악재가 될 수 있다. 금리인상폭이 크지 않더라도 인상 자체만으로 수요자들의 매수심리를 위축시킬 가능성이 있기 때문이다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "가을 이사철이지만 매매시장은 약세장 분위기로 인해 계절적 변동성이 나타나지 않는 상황"이라며 "연말까지 매매가격 약세와 거래부진이 지속되는 가운데 전셋값 상승세가 매매시장에는 변수로 작용할 수 있다"고 말했다.

▲ 자료: 부동산114

◇ 전셋값 강세지속.. 입주물량 감소로 매물부족 심화될 듯

8월이후 전세시장은 매물부족에 따른 가격강세가 나타나고 있다. 특히 서울 도심권에서 시작된 전셋값 상승세는 수도권 전역으로 확산될 조짐이다.

전셋값 강세에 힘이 실리는 것은 집값 전망이 불투명해지면서 전세에 대한 선호도가 높아졌고, 수도권의 신규 입주물량도 추석 이후 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.

서울지역의 경우 은평구, 성북구, 강북구 등지에서 상반기 몰렸던 신규입주가 대부분 마무리됐다. 수도권 남부는 용인지역이 연말로 갈수록 점차 입주물량이 감소할 것으로 예상되는 만큼 매물부족으로 전셋값이 오를 수도 있다.

반면 고양시의 경우 연말까지 입주물량이 대거 쏟아질 예정이다. 따라서 일산 등 인근지역 뿐만 아니라 서울 서북부 지역의 전세시장 안정에 일정부분 영향을 미칠 것으로 예상된다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "9~10월은 전통적으로 전세수요 성수기인 데다 최근 매매수요가 대기수요로 변해 전세매물 부족현상이 나타나고 있다"면서 "전셋값 상승세가 당분간 이어질 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

▲ 서울·경기 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율 (자료: 부동산114)

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