집값신화 버블세븐의 종언?

금융위기로 직격탄…강남3구·목동 최근 3년 15% 하락용인·분당은 더 참담…DTI규제 폐지에도 백약이 무효노원·도봉·강북 2007년 3월 대비 11~23% 상승과 대조전문가들 "경기회복돼도 더 이상 부동산 불패는 없다"

지난 2005~2007년 초반 당시 집값 급등의 진앙지, '버블세븐'의 굴욕이 이어지고 있다. 2006년 5월, 강남3구와 양천구 목동, 성남 분당, 안양 동안구 평촌, 용인 지역 집값이 연간 30%씩 급등하자 노무현 정부는 이들 7곳을 버블세븐으로 지정했다.

부동산 거품 경고에도 불구하고 버블세븐 지역 집값은 이듬해 봄까지 추가 급등하며 부동산 불패 신화의 상징으로 군림했다. 그러나 글로벌 금융위기와 대출규제 강화 등의 직격탄을 맞으면서 상황은 급반전됐다.

2007년 3월 이후 '노도강'으로 불리는 서울 노원(23.4%) 도봉(11.3%) 강북구(16.6%) 아파트 값은 물가상승률보다 높은 오름세를 보이고 있지만, 버블세븐 아파트 값은 날개 없이 추락하고 있다. 정부의 공식 집값통계로 사용되는 국민은행 조사에 따르면, 8월 말 현재 강남3구의 아파트 값은 역사적 고점이던 2007년 3월 수준을 회복하지 못하고 있다. 목동 아파트 값도 고점대비 5% 정도 떨어진 상태다. 물가상승률 등을 감안할 때 서울지역 버블세븐 아파트 값은 지난 3년간 15% 정도 하락한 셈이다.

특히 경부고속도로 개발축에 편승해 승승장구하던 용인과 분당, 평촌 등 수도권 남부 버블세븐 지역의 현실은 더욱 참담하다.

값싼 강남 보금자리주택 공급과 신도시 입주폭탄 등의 여파로 분당 아파트 값은 고점 대비 16.1%, 용인은 15.1%, 평촌은 11%나 떨어졌다. 정부가 주택거래 활성화를 위한 '8ㆍ29 대책'을 통해 내년 3월까지 DTI(총부채상환비율) 규제를 없앴지만, 집값 회복은커녕 급매물만 늘고 있는 상태다.

지난 2006년 3월의 판교신도시 분양의 후광효과는 사라지고, 15년 이상 된 낡은 아파트 촌으로 바뀐 분당과 평촌은 '노후화'와 집값 하락에 맞서 '리모델링'으로 새로운 돌파구를 모색하고 있다.

'입주폭탄'의 진원지가 된 용인지역도 집값 회복이 쉽지 않은 상황이다. 지난 6월 성복동과 신봉동, 동천동에서 5692가구의 입주를 시작으로 연말까지 1만여가구의 입주물량이 대기하고 있다.

이 때문에 부동산 전문가들은 향후 부동산 경기가 되살아날 경우 서울 한강변과 강남지역으로 집값 상승이 제한될 것으로 전망하고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "분당과 평촌, 용인의 경우 2006년 판교신도시 분양 효과에서 파생됐던 비정상적 거품이었다"고 진단했다. 화려(?)했던 '버블세븐'의 신화는 종말을 고하고, 이미 역사 속으로 사라졌다는 평가다.

강남 보금자리 확대와 1, 2기 신도시의 노후화로 분당, 평촌, 용인을 대신해 여의도와 용산, 과천 등이 강남3구와 함께 향후 시장을 주도할 것이란 전망도 있다. 그러나 부동산 경기가 호전되더라도, 2006년을 전후해 나타났던 비정상적 버블세븐의 집값 급등 현상은 재현되지 않을 것이란 게 전문가들의 공통된 견해다.

강주남 기자/namkang@heraldm.com

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