[세금이야기] 상속받은 농지 양도세 감면 받으려면

부친이 8년 이상 자경한 농지를 상속받아 3년 안에 팔면 자기가 직접 농사를 짓지 않았어도 양도소득세를 감면받을 수 있다.

부동산을 상속받는 것은 부동산 투기행위와는 거리가 멀기 때문에 세법에서는 부동산을 매매나 증여로 취득해 파는 것에 비해 여러 가지 양도소득세 특례를 인정해주고 있다. 대표적으로 다음과 같은 것이 있다.

우선 부동산을 2년 미만 보유하다 팔면 40% 세율을 적용하고 1년 미만 보유하다 팔면 50%로 높은 세율을 적용한다. 하지만 부동산을 상속받아서 팔 때는 상속받은 자가 보유한 기간에다 피상속인 보유기간을 합산해서 단기매매인지 여부를 따진다.

양도소득세 매매차익을 계산할 때 공제되는 매입가액은 상속이나 증여로 취득했을 때는 상속세 또는 증여세를 낼 때 평가한 가액으로 한다. 따라서 상속세 부담이 작을 때는 평가액을 높여서 신고하는 것이 유리하다. 주택 비과세 요건을 따질 때도 같은 가구원에게서 1주택을 상속받았다면 상속받은 자와 피상속인 보유기간과 거주기간을 합산해준다. 따라서 피상속인이 거주하던 주택은 피상속인과 동거한 가족이 상속받는 것이 유리할 수 있다.

1주택을 보유하고 있던 자가 또 다른 주택을 상속받아 2주택자가 됐더라도 기존에 보유하고 있던 주택을 먼저 팔면 1주택자로 간주해준다. 상속받은 주택을 먼저 팔면 양도소득세를 내야 한다(5년 안에 팔면 일반과세, 5년 후에 팔면 중과세 대상이다).

만일 1주택을 보유하고 있던 자가 주택 여러 채를 상속받았다면 피상속인이 가장 오래 소유한 주택, 피상속인이 가장 오래 거주한 주택, 피상속인이 상속 개시일 현재 거주하는 주택, 기준시가가 가장 큰 주택 순서로 따져서 해당되는 1주택만 소유 주택으로 보지 않고 다른 상속주택은 다주택에 해당돼 중과세 대상이 된다. 그리고 한 주택을 공동 지분으로 상속받았다면 상속 지분이 가장 큰 자, 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순서에 따라 해당되는 자가 그 주택 전체를 소유하는 것으로 보아 1주택 비과세 여부와 다주택자 중과세 여부를 따진다.

농지를 8년 이상 재촌하면서 자경했을 때는 양도소득세를 연간 2억원 한도에서 감면해주고 있다. 농지를 상속받아 상속인이 경작하면 그 경작기간에 피상속인이 경작했던 기간도 포함해서 계산한다. 만일 농지를 상속받은 자가 직접 경작하지 않았을 때는 상속받은 날부터 3년 안에 팔아야 피상속인 경작기간을 합산해준다는 점에 유의해야 한다. 농지와 임야는 상속받은 날부터 3년간 재촌 또는 자경 여부와 관계없이 비사업용 토지로 보지 않는다.

[이원배 매경세무센터 세무사]

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