[장용동리포트]부동산 폭락, 대책은 없나(SBS 시사토론)

SBS-TV 시사토론 67회 (2010년8월13일 밤12시 5분 방송)

< 토론 1 > 부동산 시장 침체, 얼마나 심각한 상황인가?

① 초대형 PF 개발사업, 좌초 실태와 파장은?

-용산국제업무지구 개발사업, 지금 어떤 상태인가?

▲장용동 헤럴드경제 논설실장: 역사상 최대 부동산 프로젝트로 인식되는 31조원대의 용산국제업무지구 개발사업이 파국을 맞고있습니다. 자금조달에 문제가 생겼기 때문인데 문제는 30개사로 구성된 시행사인 드림허브가 계약금 중 일부, 2차 토지매매 중도금 일부 등 8000억원을 못내 표류하고 있습니다. 코레일 측은 땅값을 못내면 이달 20일 이후 해약절차에 돌입할 예정으로 있습니다. 업체들도 금융권에서 빌린 이자 128억원을 추가로 당장 내달 17일까지 내야하는데 이를 못내면 파산, 사업은 물건너가는 긴박한 상황입니다.

문제는 이 사업에 참여하는 컨소시엄 업체들이 내년까지 계약금 및 중도금, 보상비 등으로 당장 4조원의 자금이 소요되는데 이부문 조달이 불투명하다는 것입니다.

업체들은 글로벌 금융위기같은 비상상황이 발생했고 서울시의 통합개발요구로 보상비 등이 많이 올랐으니 토지대금납입시점 연기, 용적률 제고, 분담금 등으로 보조해줘야 한다고 요구하고 있습니다. 업체지급보증을 놓고 입씨름만 하고 있는 것이지요. 1조원대의 지분보증도 못하겠다고 맞서고 있는 상황입니다. 서울시는 공공개발까지 검토하겠다고 강경 입장을 보임으로써 결국 파국으로 치닫고 있는 상황이 되고 있습니다.

현재 이처럼 추진되고있는 공모형 PF사업이 전국에 44건, 120조 규모에 이르고 있습니다. 양재동 파이시티라든지 판교 알파돔 사업등 거의 대부분이 부동산침체로 불투명한 상황에 놓여있습니다.

-침체된 주택시장에는 어떤 영향을 주나요?

▲장 실장: 후폭풍은 대단합니다. 7억원짜리 매물이 5억원으로 떨어질 정도가 됐지요. 거래는 두절상태입니다. 가뜩이나 어려운 상황에 호재가 사라져 주변 투자자들은 극도로 예민한 상황입니다. 대형개발사업 표류나 취소검토가 나오는 곳은 그야말로 패닉상태입니다. 인천 청라도 마찬가지입니다. 이 곳은 기반시설 미비 등 입주불편도 한몫했지요. 통합개발로 재산권이 제한되던 서부이촌동 2200가구 민원처리문제도 골칫거리입니다.

- 대형 PF사업이 속속 중단될 경우 문제는?

▲장 실장: 사업이 중단될 경우 해약조치와 함께 계약금 4000억원이 날아가게 됩니다. 여기에 동참했던 건설사들은 막대한 피해를 보게 되지요. 당장 이 사업이 중단되면 드림시티가 발행한 8500억원대의 유동화증권이 부도납니다. 서울시가 주변지역과 통합개발을 요구, 땅값이 엄청 올랐고 보상비가 높아졌습니다. 1년 늦으면 1조원씩 날아가는 상황입니다. 주민들과의 마찰-소송 등 민원이 속출하게 되지요. 서울시도 주차 상한제, 광역교통부담금 등 숨통을 터주는게 필요합니다.

-지역경제 및 국민경제에는 어떤 영향을 미치게 되나?

▲장 실장: 이 사업은 연간 1억4000만명의 유동인구를 끌어들이면서 36만명의 고용이 창출될 것으로 예상됩니다. 또 67조원대의 생산 및 부가가치가 창출 될 것으로 예상되는 효과가 무산되는 것이지요. 코레일은 판 땅값으로 4조5000억원에 달하는 고속철 건설부채를 갚고 적자기업에서 탈피하려던 계획도 무산돼 결국 국민의 짐이 되고 맙니다.

② 주택시장 침체는 얼마나 심각한가?

- 집값하락과 거래단절, 더 악화됐나?

▲장 실장: 집값하락도 문제지만 거래가 완전히 끊기고 있는게 더 큰 문제입니다. 지난 3월이후 거래건수를 보면 서울 수도권의 경우 지속적으로 감소하는 추세에 있습니다. 국토해양부의 아파트 실거래가 자료에 따르면 올 6월 신고된 수도권 아파트 거래량은 7967건으로 4년 평균 6월 거래량(2만254건)의 40% 수준입니다. 서울의 아파트 거래량 역시 2051건으로 평년 대비 35% 수준입니다. 집이 안팔리니 새 집 입주를 못하고 결국 이는 집값하락으로 이어지는 상황이지요. 차입금 상환에 따른 피해만 확산되는 추세에 있습니다.

- 미분양 아파트 문제, 더 심각해졌나? 미입주 문제는?

▲장 실장: 미분양주택이 10만호 이상이었던 시기가 대략 서너차례 정도 있었는데 당시와 달리 현재 미분양주택은 민간이 지방에 공급한 중대형규모(85㎡ 초과)에서 많이 발생했고, 준공 후 미분양주택이 IMF 외환위기(2기) 때보다 2배 정도 증가했다는게 특징입니다. 따라서 이러한 특성을 고려한 정책이 마련되지 않을 경우, 미분양주택 해소에는 한계가 있을 수 밖에 없습니다.-주택 PF 부실, 위험성은?

▲장 실장: 미분양과 미입주가 가져오는 가장 큰 위험성은 바로 주택PF로 이어지는 부분입니다. 하반기 입주대란은 곧 주택 PF부실을 가져올 것으로 보입니다. 수천억원씩을 갚아야하는 주택건설업체와 대형건설사도 규모가 4조~5조원씩이나 되지요. 해외에서 선수금받아 이를 메꾸는 것이나 다름없습니다. 분식회계하지 않고는 올해 사업 이익낼 기업 하나도 없다는게 대형업체들의 뒷얘기입니다.주택전문건설사들은 정부 대책만 바라보고 있는 꼴이지요. 워크아웃 기업은 극복하고 나오긴 힘들 것으로 보고 있습니다.

< 토론 2 > 부동산 시장의 전반적 침체, 원인은 무엇인가?

① 초대형 PF 개발사업, 왜 좌초 위기를 맞았나?

▲장 실장: 부동산 거품이 한창일 때 천문학적 돈을 부어 초고층 개발을 한꺼번에 하겠다는 발상이 문제였습니다. 이번 용산의 경우도 일시 개발보다는 구역별로 나눠 단계별로 개발해 나가는 전략이 유효합니다. 전체를 한꺼번에 개발하려다 시장이 침체, 결국 사업성이 악화돼 분열과 표류가 지속되고 있는 것입니다. 다른 사업지들도 마찬가지지요.

② 주택시장 침체를 심화시키는 원인은?

▲장 실장: 엎친데 덮친격이랄까, 가뜩이나 어려운 시장에 호재가 악재로 변한 꼴이 됐습니다. 금융위기이후 집값 동향을 보면 최근 2년간 입주물량이 과다, 하반기에만 17만가구에 이릅니다. 또 금융위기이후 딥문제가 거론되고 소득이 줄어들면서 유효수요 감소했구요. 집값 하락 기대감으로 매수세는 더욱 위축을 보이는 양상이 반복되고 있습니다. 아울러 보금자리 주택 등 값싼 아파트가 속속 등장하면서 주변시세 끌어내린 것도 원인으로 볼 수 있습니다.

③ 부동산 시장의 전반적 침체 원인은? 공급과잉 때문인가, 과도한 규제 때문인가, 대세하락기에 접어든 것인가?

▲장 실장: 집값을 분석해보면 국민은행자료 상 서울의 집값이 지난 3월이후 23주째 하락, 그러니까 5개월 정도 지속하락한 것으로 분석되고 있습니다. 지난 90년 이후 5개월 이상 장기침체를 보인 경우가 4번 정도 있었습니다. △분당-일산 신도시가 준공되던 91년 △외환위기가 닥친 98년 △참여정부의 10.29대책이 나온 2004년 △금융위기가 터진 지난 2008년에 각각 장기침체를 경험했지요.

그런데 금융위기 등 갑자기 생긴 하락요인을 넘기만 하면 집값이 상승할 것이라는 기대감이 있었고 골짜기를 곧 지나 산이 나오는 상황이 됐습니다. 그러나 현재의 침체는 공급과잉에 금융위기, 장기불투명 등 여러 가지가 복합적이어서 극복이 쉽지않을 것으로 보입니다.하락기대심리가 팽배, 거래가 단절되고 있는 비정상적인 현상이 나타나고 있습니다.극복이 쉽지않을 것이라는 얘깁니다.

부동산대책이 이달말쯤 나온다해도 시장회복이 어려울 것으로 보입니다. 일종의 시장에 보내는 시그널정도로 하락을 줄이는 역할은 할 것이나 근본적으로 공급과잉이 해소되면서 매수세가 되살아나야 시장이 움직일 것으로 보입니다.

< 토론 3 > 부동산 시장 침체, 대책은?

① 부동산 경기, 부양해야 하나?

-경제 전반에 타격이 커 부양 필요 vs 거품 키울 것, 정상화 과정으로 봐야

▲장 실장: 세계경제 재차 불안해지면서 이틀새 주가가 60포인트 이상 빠졌습니다. 환율도 다시 불안해지는 양상이구요. 수출주도국인 우리로서는 안심할 수 없는 상황입니다. 대외적 불안요인이 우리 내부 경제에 바로 영향을 미치는 점을 감안하면 부동산의 내외적 환경이 최악의 상황인 셈입니다. 정부가 어떤 식으로든지 시장에 시그널을 보낼 필요가 있습니다.

또 하나는 거래가 안된다는 점입니다. 거래가 안되는 가격은 아무런 의미가 없습니다. 가격이 떨어져도 연착륙될수있게 해야 합니다. 미국발 서브프라임 모기지 부실이 전세계 금융불안을 가져왔듯이, 일본의 불황이 부동산에서 출발했고 홍콩의 부동산 급락이 경제에 치명적 영향을 주었다는 점을 고려할 때 정부가 시장을 철저히 워칭, 대응에 나서야합니다. 무대응은 문제가 있다고 봅니다. 이런 의미에서 정부개입이 필요하다고 봅니다.

-정부 대책의 방향은? 정부가 내놓을 수 있는 부동산 대책은 무엇이고, 예상되는 카드는?

▲장 실장: 일단 규제완화(환매조건부 주택 조건 완화, 분양가상한제 일부폐지) 와 금융지원(국민주택기금 지원 확대 등), 세재지원(양도세 추가 완화 및 연장)에 집중될 공산이 큽니다. 지난번 4.23대책 후속 성격이지요. DTI문제는 여전히 내부 공감대 확산 안되는 상황입니다.

-부동산 규제 및 세제, 완화해야 하나? 대형 PF사업 해법은?

▲장 실장: 현재로서는 사업자간의 조정 밖에 묘안이 없습니다. 수습을 위해 서로 양보하는 것이지요. 그러나 이게 자칫 나중에 사업이 활황세를 보이면 특혜가 되어 시비가 될수 있음을 명심해야 합니다. 서울시의 양보, 코레일의 토지대금 납입연기 등 우선 수익률 올려주는 편법보다 정부가 제3의 조정자로 사업위기의 원인 무엇인지, 정말로 땅값이 비싼 것인지, 계획 자체에 하자가 없는 것인지, 실태를 제대로 파악하는게 중요합니다. 그리고 나서 땅값이 비싸면 내려주고 사업이 잘못됐다면 계획을 변경하든지 해야합니다. 업체들에 끌려다녀서도 안됩니다. 수익성이나 자금조달능력등을 재평가해 추진할 것은 추진하고 버릴 것은 버려야 합니다. 금융권이 심각한 상황입니다. 이미 제2금융권 공적자금이 또 필요하다는 얘기가 나도는 상황이어서 시장개선없이 힘들 것입니다.

사실 PF는 문제가 많은 자금조달방식입니다. 외국과 달리 우리가 너무 과도하게 운용한 면이 없지않습니다.수천억대의 사업을 하면서 불과 몇십억원 정도로 사업을 시작하고 브리지론으로 계약금을 넣고 다시 인허가를 전제로 건설사 보증 하에 금융권 PF자금을 썼다는게 말이나 됩니까. 이러다 보니 중간단계에서 이윤챙기는 업체만 많이 등장하고, 고분양가를 유발한 것이지요. 이번을 계기로 금융권과 시행사가 어우러진 주택PF사업을 전면 재검토해야 합니다.

주택시장의 문제를 해결위해서는 기본적으로 미분양 해소를 위한 대책 등 수요 진작이 우선 필요합니다. 이때 반드시 고려해야 할 점은 지난 99년 이후 처럼 풀어놓은 규제완화나 자금지원으로 일부 큰 득을 보는 계층을 반드시 염두에 두어야 합니다. 또 향후 안정적 공급확대 유도 정책이 덧붙여져야 한다는 점이지요.아직까지 논란이 끝나지 않은 분양가 상한제에 대한 결론을 조속히 내고 수요 확대를 유도하고 계속된 집값하락에 정부의 대응 시그널을 보내 하향 기대감을 불식시키는 작업이 아울러 필요합니다.전세가 지속적으로 상승, 서민 어려움이 예상되는데 바로 여기에 초점을 맞추어야 하며 수요가 있는 곳에 주택을 공급하기 위한 정비가 필요합니다. 재건축 및 재개발사업을 활성화하는 것도 필요합니다.

서민을 위한 현 정부의 보금자리주택 공급 정책은 유지하되, 일반 중산층을 위해서 필요한 주택이 공급될 수 있도록 민간 주택건설업체가 주택사업 환경 조성이 되어야 합니다.더불어 외환위기 시와 비교하여 지역 간 주택가격 및 주택수급의 격차 심화로 지역별로 차별화된 주택정책이 필요하며, 지역별 철저한 수요분석을 통한 사전 공급관리 방안도 아울러 검토되어야 합니다.

② 부동산 시장 연착륙 시킬 방안은?

▲장 실장: 미분양 해소를 위한 환매조건부 규제완화가 필요합니다. 양도세 등 세제혜택 확대도 필요하고요. 여전히 민간아파트 입주시 리모델링 성행하고 있습니다. 맞춤형 주택공급으로 장기적으로는 사업승인받아 착공까지 여유를 둬 차수분양이 이뤄질수 있도록 규제완화가 필요합니다.

-양도세 취득세 등록세 완화에 대해서는요?

▲장 실장: 금융-총부채 상환비율 완화. 주택담보대출 비율...이중규제....1. 지난 2008년 글로벌 금융위기를 겪으면서 고도성장 단계를 지나 저성장 단계로 진입하고 자산시장이 안정기에 접어드는 일대 전환기를 맞고 있습니다. 특히 부동산 위주로 자산이 편재되어 있는 현실이 점차 환금성 위주의 자산으로 재편되어갈 것으로 예상됨에 따라 주택시장의 거시정책 차원의 접근이 더욱 중요해지고 있습니다.

2. 유동성과 금리는 주택시장에 지대한 영향을 미칩니다. 글로벌 금융위기를 극복하기 위해 각국이 유동성을 대량으로 공급하고 금리를 인하함에 따라 향후 과잉 유동성으로 인한 후유증이 잇따를 전망입니다. 지난 98년 외환위기 이후 주택가격이 크게 폭등한 경험 탓에 학습효과를 감안한 기대심리가 여전히 시장에 팽배해 있습니다. 따라서 외환위기와 달리 금융위기 이후 금융정책의 역할이 중요합니다.

3. 다만, 주택대출 금리는 물론 LTV나 DTI를 활용한 수요억제정책은 분배와 자산구조를 왜곡시키는 부작용이 파생될 수밖에 없기 때문에 이를 사전에 파악하고 미세조정을 통해 간접 조정하는 정책연구가 필요합니다. DTI 등의 중복 금융규제로 인해 부동산 시장이 큰 지장을 받을 경우 이를 탄력적으로 적용, 자산디플레나 거래 중단현상을 해소하는 대안도 필요합니다.

정부대책이 뭐가 나오든 시장은 크게 호전되거나 집값하락이 반전되지는 않을 것으로 보입니다. 따라서 종합적인 대안이 필요하다 봅니다.

주택공사와 토지공사가 지난해 9월 통합 LH공사가 됐는데 부채가 무려 118조원대에 이릅니다. 하루 이자만 100억원대입니다. 2003년 이후 마구잡이로 사업을 시행한데 따른 것인데 보상금만 83조원대가 나갔으니.....부채덩어리가 된 것이지요. 여기다 부동산경기 침체로 더욱 어려움 가중되고 있습니다. 구조조정이 시급한데 이를 부동산대책에 결부시켜 대대적으로 사업지 구조조정을 단행한다면 시장여건 개선에 도움이 될 것입니다. 예컨대 현재 추진중인 사업지가 무려 415개 지구를 200여개로 전면 축소한다면 향후 주택물량이 크게 줄어들면서 LH공사 역시 추가 사업자금이 들지않게 될 전망입니다. 어차피 구조조정을 할 바에야 이를 부동산시장 대책에 포함하는 것도 필요하다고 봅니다. 보금자리 주택도 수요를 감안, 공급하는 개선책이 필요합니다.

③ 부동산 시장의 중장기 전망은?

▲장 실장: 정부의 정책적 지원에도 주택시장이 당분간 살아나기 힘들 것으로 보입니다. 수요층 이탈을 막을수 없는데다 구입을 미루고 있는게 현실이기 때문입니다. 연내 집을 산다는 사람이 없을 정도지요. 다만 내년부터 다소 회복될 개연성은 큽니다. 과다 입주문제가 다소 해소되면서 실제로 입주물량이 급격히 줄어드는 현상이 발생할 것입니다. 경기회복이 바닥까지 확산되면 소득이 나아져 주택수요가 다소 늘어나는 양상도 예상해 볼 수 있습니다. 그러나 집값이 크게 폭등하는 일은 없을 것입니다. 따라서 정책당국자나 주택수요층이 참고해야 할 게 있습니다.

1. 부동산시장이 이제 고도화되는 시기에 접어들었습니다. 마구잡이 건설이나 공급에 나서서는 안된다는 교훈을 줬지요. 주택유효수요 위축, 신도시 건설보다 후기 도시화 등에 도시권 기존지역 리뉴얼사업이 절대 필요합니다. 이를 수요자 입장에서 보면 향후 투자지는 선진외국의 사례에서 보듯이 외곽수요보다 도심권 투자가 유망할 것으로 보입니다.

2. 주택업계도 수만가구 일시에 분양하는 방식을 지양, 소품종 다량의 맞춤형 공급이 유효하다는 점을 직시해야 합니다. 일본은 주택전문업체들이 주택을 공급합니다. 대형업체가 아닌 시행사들이 주택에 대거 매달려 건설사와 분양가 상승 경쟁을 벌이며 수행하는 대규모 방식 지양해야 합니다. 다만 내년부터의 시장이 다소 해소되는 양상이 나타난다고 보면 올해가 저점이며 연내는 서서히 유망 택지를 준비해야할 시기가 아닌가 생각해 봅니다.

3. 주택이 투기가 아닌 이제 정말 거주의 목적단계에 접어들고 있다는 점을 깨달아야 합니다. 더구나 향후 고령화나 가구감소, 자가보유율 증가 등을 감안하면 이제 주택투기시대는 지났다과 봐야 합니다. 고급주택부족에 따른 보유이익은 존재할지 몰라도 마구 대출을 받아 주택을 사는 소위 레버리지효과를 얻기는 힘들다는 겁니다.

4. 정부지원책도 미시와 거시를 함께 봐야 합니다. 세계적 금융위기도 미국발 서브프라임 모기지 문제 즉 주택이 단초가 됐었습니다. 일본의 불황 역시 부동산이 문제가 됐고 홍콩 역시 부동산 버블이 터지면서 곤욕을 치뤘습니다. 가진자와 가지지 못한자 문제로 국한해서 부동산을 보기보다는 자칫 연착륙이 되면 모두가 힘들어진다는 것을 알아야 합니다. 자산 디플레이션이 생기면 결국 금융권이 1차적인 피해를 입게 되고 이는 다시 경제에 치명적인 악영향을 준다는 점을 감안, 철저히 전향적인 대책을 세워야 합니다. 국민주택규모 상향조정이나 청약제도 대폭적인 개선 등이 필요합니다. 주택정책을 젊은 층, 최근 대학생 전세주택공급 처럼 폭넓게 포용하되 너무 무주택자에 국한하지말고 전향적으로 보는 자세가 요구됩니다.

(ch100y@naver.com)

[ 헤럴드경제 모바일 바로가기] [ 헤럴드경제/코리아헤럴드 구독신청]

- 헤럴드 생생뉴스 Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -