"DTI·LTV완화땐 수도권 악성 미분양 해소"

DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출인정비율)를 각 10% 포인트씩 완화하면, 수도권 악성 미분양 문제를 해소할 수 있다는 분석이 제시됐다.

특히 금융당국의 주장과는 달리 우리나라의 평균 LTV가 주요 선진국의 절반 수준에도 못미치고 있어, 금융규제가 위험관리(금융건전성)보다는 주택 수요억제에 초점이 맞춰져 있는 것으로 드러났다.

이는 DTI 비율 상향조정이 금융부실로 이어질 우려가 높은 반면, 규제 완화에 따른 주택거래활성화의 실효성은 떨어진다는 금융당국의 주장과는 정면 배치되는 것이어서 주목된다.

22일 주택산업연구원의 '주택관련 금융정책 개선방안' 보고서에 따르면 2009년 기준 우리나라의 평균 LTV는 34.4%로 외국의 70~80%를 크게 밑돌고 있어 금융 시스템 위험 정도가 낮은 것으로 나타났다.

집값이 급등했던 지난 2005년 38.2%, 2006년 38.5% 수준이던 LTV는 2007년 35.9%, 2008년 36.1%, 2009년 34.4%로 떨어졌다.이는 미국 76.6%, 영국 70%, 프랑스 78%, 일본 70~80% 등 주요 선진국의 절반 수준을 하회하는 것으로, 주택담보대출 증가에 따른 금융 위기 가능성이 낮다는 것을 보여주고 있다.

또 소득대비 대출금 비중을 보여주는 PTI(Payment To Income:월소득대비상환금비율)도 지난해 기준 17.8%로 미국 권고 기준인 30% 수준 보다 낮아 안정적인 수준이다. 때문에 대출규제 완화가 곧바로 금융부실로 이어질 수 있다는 금융당국의 경고는 과장된 측면이 있다는 지적이다.

권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "LTV와 DTI 규제가 금융 위험 관리보다는 주택시장 안정화를 위한 주택 수요 억제라는부가적인 기능을 수행하고 있다"며 "주택버블이 꺼지는 주택시장 침체기에 DTI와 같은 강력한 수요억제 정책이 유지되면서 부작용이 커지고 있다"고 지적했다.

특히 LTV 보다는 DTI가 주택수요에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 추정모델을 통한 분석 결과 DTI가 주택수요에 미치는 영향은 LTV의 10배로 나타났다. 이에 따라 서울과 수도권에 적용되고 있는 LTV를 10% 포인트 상향 조정할 경우 주택수요는 0.4%, DTI를 10% 포인트 상향 조정하면 주택수요는 1.4% 증가하는 것으로 나타났다.

2010년 주택종합계획에 따르면 연평균 수도권 주택수요는 25만 가구로 추정되고 있으며, 이 경우 주택수요 증대 효과는 LTV 10% 포인트 완화는 1000가구, DTI 10% 포인트 완화는 35000 가구의 수요를 추가 창출 할 수 있다. 때문에 대출규제를 완화할 경우 현재 수도권에 남아 있는 악성 매물인 준공후 미분양 4766가구를 해소할 수 있다는 계산이 나온다.

권 연구위원은 "현재의 주택시장 침체 국면은 외환위기(IMF) 수준에 버금가는 위기 상황"이라며 "대출규제 완화는 물론, 다주택자 양도세 중과 연장, 1가구 1주택자에 대한 한시적 취득ㆍ등록세 감면, 미분양주택에 대한 양도세 감면 혜택 수도권 확대, 1주택자 양도세 전면 면제 등의 복합처방이 시급하다"고 강조했다.

강주남 기자/namkang@heraldm.com ▶ 난맥상 DTI, 돌파구는 없나 [ 헤럴드경제 모바일 바로가기] [ 헤럴드경제/코리아헤럴드 구독신청]- 헤럴드 생생뉴스 Copyrights ⓒ 헤럴드경제 & heraldbiz.com, 무단 전재 및 재배포 금지 -