[fn기고] 주택시장 정상화 위한 규제완화 시급/봉희룡 한화건설 전무

최근 들어 주택시장이 급격히 냉각되면서 주택건설업계가 고사 위기로 내몰리고 있다.주택시장은 지난해 신축 및 미분양주택에 대한 양도세 한시적 감면 등의 정책적 효과로 다소 숨통이 트였으나 금융당국의 대출규제가 강화된 지난해 7월 이후 기존 주택거래가 급감하고 11월부터는 미분양 아파트도 다시 늘어나는 등 급속히 냉각되고 있다. 수도권의 경우 지난해 12월의 주택거래량은 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 이전인 지난해 9월에 비해 47.9%나 급감했다.

전국 미분양주택은 2008년 12월 16만5599가구로 정점을 찍은 이후 지난해 9월 12만437가구까지 꾸준히 줄어든 뒤 11월 이후 증가세로 돌아서 12월 말 현재 12만3297가구에 달하고 있다. 미분양주택은 양도세 감면시한에 맞춰 '밀어내기식' 분양이 진행된 올 1∼2월의 미분양분까지 합치면 사상 최대치를 기록할 것이라는 전망도 나오고 있다. 주택거래가 끊기고 미분양 물량이 늘면서 완공된 뒤에도 수개월 넘게 입주가구를 절반도 채우지 못하는 단지가 지방은 물론 수도권에도 속출하고 있다.

신규 분양시장도 양도세 감면 종료 이후 급랭하고 있다. 인천 영종지구에서 분양 중인 한 아파트의 경우 주간 견본주택 방문객 가구가 지난 2월 11일 이전만 해도 하루 평균 67명에 달했지만 지금은 28가구 정도로 눈에 띄게 줄었고 문의전화도 70% 정도 감소한 상태다.

이처럼 주택시장 침체의 가장 큰 요인은 주택담보인정비율(LTV)과 DTI 등 주택관련 대출 규제다. 대출규제 강화 이후 기존주택 처분이 어려워져 아파트를 계약한 이들은 새 아파트로 옮겨가지 못하고 신규 수요자들은 내집 마련에 나서지 못하고 있다. 특히 DTI 규제가 파행적으로 운영되고 있다는 점도 문제다. DTI 규제는 기존 주택에만 적용하도록 돼 있지만 실제로는 상당수 금융기관들이 임의로 분양아파트에도 적용하고 있다.

주택시장의 붕괴는 건설사의 경영 부담을 가중시키는 것은 물론 가계와 금융권 부실화로 이어지고 이렇게 되면 국가 경제 전체에 엄청난 부담을 안겨준다는 점에서 방치해서는 안 된다.

주택시장을 정상화시키기 위해 업계가 정부 당국에 요구하고 있는 것은 크게 두 가지다. 기존 주택시장은 대출규제 완화로 거래에 숨통을 틔워주고 신규 분양시장은 양도세 및 취득·등록세 감면 연장을 통해 주택수요를 진작시키도록 해야 한다는 것이다.

대출규제의 경우 단기적으로 LTV와 DTI 적용 기준을 종전 수준으로 환원하고 중장기적으로는 정부의 가이드라인을 없애 금융기관들의 자율적 판단에 맡겨야 한다. 또 신축 및 미분양주택에 대한 양도세 감면 조치를 최소한 1년 정도는 연장하고 오는 6월 말까지로 돼 있는 취득·등록세 감면도 1년 연장해야 한다. 아울러 기존 계약자가 해약을 해 건설사나 시행사가 보유 중인 미분양 물량에 대해서도 이런 세제감면 혜택을 부여해야 한다.

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